據(jù)微信公眾號“證券日報之聲”（ID：securitiesdaily）11月27日消息，在堅定的調(diào)控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發(fā)債融資，房企項目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購重組現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)正加速調(diào)整。

日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報告指出，10月份全國房地產(chǎn)市場整體退熱，一線城市房價集體微降，準一線及二線城市房價總體回調(diào)，過半三四線城市房價下跌且市場分化進一步加劇。例如，10月份一線城市房價環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環(huán)比下跌。

今年房企的日子普遍不大好過，目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，房企累計項目股權(quán)出售動態(tài)達到473條。

克而瑞研究中心分析師汪維文認為，房企項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓浪潮波濤洶涌，背后的原因錯綜復(fù)雜，既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《證券日報》記者表示，目前來看，大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項目受開發(fā)進度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，需要在短期內(nèi)進行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象就會時有發(fā)生。

統(tǒng)計顯示，今年第四季度以來，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監(jiān)會核準向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券；同日，時代中國控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%；龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

張波認為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會尋求實力雄厚的品牌房企進行合作開發(fā)，項目并購現(xiàn)象也因此增多。

對于當前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預(yù)測，上述報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變。這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處。預(yù)測一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速將進一步下降。

舊債集中兌付周期來臨  房企密集發(fā)債500億元補缺口

近期，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷發(fā)債，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月份以來，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資（包括交易所債券、銀行間市場），合計已經(jīng)超過500億元。有業(yè)內(nèi)人士表示，此舉是為了應(yīng)對集中到期需要兌付的舊債。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于發(fā)債的主要原因是，相比于往年，今年的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大融資壓力和融資困境，無論是發(fā)行股票、股票質(zhì)押還是從銀行間接貸款都較為困難。因此，房企更愿意選擇較為容易的融資渠道，例如發(fā)債。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示，對于今年以來房企密集發(fā)債的做法，可以看出在房地產(chǎn)銷售市場表現(xiàn)不好的情況下，房企資金上有較大的壓力。房企發(fā)債后的資金壓力會有所緩解，但也會帶來很多新問題，類似債務(wù)兌付的問題等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)未來需要積極降低負債。

“當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題是，高負債對房企形成了現(xiàn)金流壓力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說當前最重要的是保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，而非借助資本力量加杠桿。房地產(chǎn)企業(yè)必須注意持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。”江瀚建議說。

嚴躍進表示，房企負債規(guī)模大，與行業(yè)特點有關(guān)，往往銷售回籠速度比較慢，而且對外投資力度大的時候，其企業(yè)的資金壓力會比較大，同時這個時候會加大融資，進而也容易帶動負債數(shù)據(jù)上升。

談及房企發(fā)債對市場的影響，嚴躍進認為，此類融資有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，同時對于房企來說，有助于緩解資金壓力。

（記者 包興安 孟珂）