“之前不是看不到舊改，而是看不上”

除了物業(yè)升級(jí)之外，當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)快錢(qián)模式——“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”遇挫后，面對(duì)巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，曾經(jīng)一度展現(xiàn)跨越式發(fā)展的房企，不得不圍繞城市更新等項(xiàng)目來(lái)拓展增加新的業(yè)務(wù)板塊，主要涉及舊村改造、舊廠(chǎng)改造、舊城改造及棚戶(hù)區(qū)改造等。

一時(shí)間，舊改成為了不少房企大佬眼中新的風(fēng)口。

以大灣區(qū)為例，近日，珠光集團(tuán)擬投資71.6億元推進(jìn)的廣州最大宗舊村改造項(xiàng)目通過(guò)多項(xiàng)表決，獲新進(jìn)展；保利集團(tuán)與中國(guó)鐵路局聯(lián)手打造的虎門(mén)高鐵站TOD核心區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正式開(kāi)工；華潤(rùn)置地推進(jìn)的深圳筍崗冷庫(kù)城市更新單元07-01地塊取得工程規(guī)劃許可。

圖片來(lái)源：廣東省三舊改造協(xié)會(huì)

根據(jù)廣東省三舊（即舊城鎮(zhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村莊）改造協(xié)會(huì)消息，僅7月20日至7月26日，位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的廣東珠三角九市就有93個(gè)“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目出現(xiàn)新動(dòng)態(tài)，其中新增50個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入初步階段，有43個(gè)項(xiàng)目取得新進(jìn)展。

而廣東省自然資源廳最近發(fā)文透露，今年廣東將力爭(zhēng)全年新增“三舊”改造7.5萬(wàn)畝，完成“三舊”改造6萬(wàn)畝，其中完成1萬(wàn)畝“工改工”改造（拆除舊的產(chǎn)業(yè)用房,改建的產(chǎn)業(yè)用房）。

無(wú)獨(dú)有偶，國(guó)務(wù)院辦公廳7月20日亦發(fā)文表示，2020年全國(guó)要新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)。而進(jìn)入6月份后，隨著全國(guó)大部分地區(qū)進(jìn)入施工黃金期，疫情防控也進(jìn)入常態(tài)化，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進(jìn)度明顯加快。

據(jù)住建部透露，截至6月末，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.59萬(wàn)個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬(wàn)個(gè)）的40.4%，較5月末提高了21個(gè)百分點(diǎn)。

在全國(guó)的“三舊”改造項(xiàng)目中，僅老舊小區(qū)改造一項(xiàng)，便敞開(kāi)了一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。據(jù)大公國(guó)際估算，老舊小區(qū)總體或?qū)⑿纬?.6萬(wàn)億元以上的投資。

面對(duì)這樣一個(gè)超過(guò)4萬(wàn)億的大蛋糕，包括融創(chuàng)、萬(wàn)科、碧桂園等行業(yè)龍頭在內(nèi)的超過(guò)20加全國(guó)型房企紛紛高調(diào)加入其中，相比于佳兆業(yè)、富力等舊改起家的房企而言，仿佛后知后覺(jué)般。如萬(wàn)科協(xié)助改造北京的望京小街、中海投資590億投資上海建國(guó)東路舊改項(xiàng)目。

長(zhǎng)江證券一名房產(chǎn)分析師告訴觀察者網(wǎng)，舊改真正火起來(lái)是從去年開(kāi)始，疫情之后又被推向行業(yè)風(fēng)口。其實(shí)并非房企看不到其中涉及的廣闊市場(chǎng)，而是因?yàn)樵谶@場(chǎng)涉及到政府、村民、村委、租客等多方主體的生態(tài)游戲中，對(duì)于習(xí)慣了傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的房企而言，舊改顯然不是一門(mén)輕松的生意。

上述分析師介紹稱(chēng)，過(guò)去十幾年間是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蓬勃發(fā)展的時(shí)期，包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大等龍頭在內(nèi)的房企幾乎都是靠著傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式迅速崛起。

相比之下，舊改雖然整體收益率并不低，但它的周期要長(zhǎng)的多，所需要的資金成本也要高得多。“所以不是看不到舊改市場(chǎng)，而是看不上。”

現(xiàn)在則不同，當(dāng)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式遭遇困境，熱點(diǎn)城市土地資源越來(lái)越少，非熱點(diǎn)城市投資風(fēng)險(xiǎn)又較大時(shí)，房企不得不回過(guò)頭來(lái)，將目光投諸于舊改。

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