（文/張志峰 編輯/周遠(yuǎn)方）

“房住不炒”和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境雙重壓力下，房地產(chǎn)出現(xiàn)行業(yè)集中度迅速增加的“馬太效應(yīng)”。中小房企為了生存和發(fā)展，加速上市融資做大，成為一道“獨(dú)木橋”，滬企上坤地產(chǎn)正是嘗試過(guò)橋的一員。

10月5日，港交所官網(wǎng)再次顯示了上坤地產(chǎn)的招股書(shū)，表明該公司仍處于上市進(jìn)程中。

該公司上次遞交招股書(shū)是在半年前的3月31日。

值得注意的是，本次招股書(shū)顯示，三年多來(lái)，公司“降杠桿”頗有成效，凈負(fù)債率由2017年末的684.9%降到了今年4月末的73.8%。

根據(jù)最新招股書(shū)披露，截至7月31日，上坤地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約413萬(wàn)平方米，其中超過(guò)70%位于長(zhǎng)三角區(qū)域。

下一步，上坤地產(chǎn)打算進(jìn)一步滲透到長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)主要城市，并鞏固公司在珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和中原核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的業(yè)務(wù)。

三年復(fù)合增長(zhǎng)率150%

公開(kāi)資料顯示，上坤集團(tuán)創(chuàng)始人、董事會(huì)主席兼CEO朱靜自1998年起投身地產(chǎn)行業(yè)，曾擔(dān)任河南建業(yè)集團(tuán)副總裁。

朱靜在接受媒體采訪時(shí)回憶稱，彼時(shí)，她師從胡葆森（建業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事會(huì)主席），差不多每10個(gè)月?lián)Q一次崗位。在項(xiàng)目、城市、區(qū)域、集團(tuán)多個(gè)板塊中歷練，一步步看著建業(yè)走出河南，成功上市。

2010年，33歲的朱靜離開(kāi)建業(yè)，來(lái)到上海創(chuàng)辦上坤集團(tuán)。成立不到10年，上坤集團(tuán)躋身百?gòu)?qiáng)房企，目前已成立上海、河南、浙江、湖北、廣東、江蘇、安徽全國(guó)7大區(qū)域事業(yè)部。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額221億元，權(quán)益銷(xiāo)售額175億元，均位列內(nèi)房企90位。

招股書(shū)披露數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，上坤地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入分別為12億元、68.5億元、75.4億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)150%。

值得一提的是，在調(diào)控政策從嚴(yán)的大背景下，房企普遍處在利潤(rùn)率下行的時(shí)刻，上坤難得地保持了利潤(rùn)率。

數(shù)據(jù)顯示，上坤地產(chǎn)2018年、2019年、2020年4月分別實(shí)現(xiàn)毛利率51.5%、40.8%和51.6%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

如今，為了讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中保有一席之地，43歲的朱靜正帶著上坤集團(tuán)重走上市融資之路，只不過(guò)這次朱靜的角色，從協(xié)助建業(yè)上市的助手，變?yōu)橥苿?dòng)上坤上市的主角，而房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的“黃金年代”卻早已不再。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，目前赴港上市的主要以物業(yè)公司為主，房企上市熱潮早已退去，主要是快速發(fā)展的紅利不再。不過(guò)，對(duì)于中小房企而言，在這期間面臨著融資成本高、控杠桿、拿地難等多項(xiàng)難題，上市是必不可少的選擇，但最終結(jié)果如何很難判斷。

降杠桿+區(qū)域深耕

與其他中小房企一樣，由于上坤的主要業(yè)務(wù)集中與長(zhǎng)三角區(qū)域，很容易受到區(qū)域政策變動(dòng)影響。數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2017年、2018年及2019年以及2020年前4個(gè)月的物業(yè)銷(xiāo)售收益分別有約100.0%、100.0%、76.6%及 97.4%來(lái)自上海的物業(yè)項(xiàng)目。

因此，企業(yè)在招股書(shū)中直言：“我們的業(yè)務(wù)及前景很大程度上依賴并可能受到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的不利影響，尤其是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)?！?

“馬太效應(yīng)”之下，小房企想要生存，就要快速長(zhǎng)大。這個(gè)過(guò)程中，“資金”毫無(wú)疑問(wèn)是第一大難題。

招股書(shū)顯示，2017及2018兩年間，上坤集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出額分別為3848.5萬(wàn)元以及38.07億元。直至2019年，上坤集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流才重新回正，凈流入20.08億元。

值得注意的是，近三年內(nèi)，上坤的計(jì)息銀行及其他借款總額出現(xiàn)波動(dòng)。2017年，上坤地產(chǎn)借款總額約為51.97億元，2018年增至74.59億元，2019年又回落至67.66億元。

三年間，企業(yè)對(duì)應(yīng)加權(quán)平均實(shí)際利率則分別為7.4%、9.3%及9.4%。

不難看出，2019年對(duì)上坤而言，是一個(gè)特殊的時(shí)間。

這一年，上坤的營(yíng)收增速由2018年的同比470%降至2019年的10%，業(yè)績(jī)?cè)鏊俅蠓芈?；同時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流首次回正，有息借貸總額回落，融資成本上漲的態(tài)勢(shì)也得以遏制。

而正是在2019年底，上坤地產(chǎn)將要赴港上市的消息首次傳出。

不止如此，企業(yè)的“降杠桿”之路也在這一年取得階段性的成果。

2017年，企業(yè)凈負(fù)債率高達(dá)684.9%，至2019年已經(jīng)大幅降至118.8%。截至今年4月底，凈負(fù)債率進(jìn)一步降至73.8%，低于“三道紅線”要求的100%。

此外，上坤地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比從2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.4倍，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物已經(jīng)有效覆蓋短期負(fù)債。

就在企業(yè)降杠桿的同時(shí)，一位接近上坤地產(chǎn)的知情人士告訴觀察者網(wǎng)，與其他大多數(shù)房企一樣，上坤短期內(nèi)并不會(huì)急于擴(kuò)張，而將采取區(qū)域深耕策略，繼續(xù)對(duì)長(zhǎng)三角和大灣區(qū)等已有區(qū)域進(jìn)行同步拓展。

上述投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，企業(yè)自2019年起一改原本的高杠桿擴(kuò)張姿態(tài)，轉(zhuǎn)而把精力投向于穩(wěn)定財(cái)務(wù)，很明顯是在為上市修橋鋪路。但在上市之后，按照行業(yè)如今的狀況，再想進(jìn)行高杠桿擴(kuò)張顯然不現(xiàn)實(shí)，企業(yè)大概率會(huì)一邊維持財(cái)務(wù)健康，一邊通過(guò)積極尋求與大房企之間合作拿地、合作開(kāi)發(fā)的方式，進(jìn)行緩慢的擴(kuò)張，這也是當(dāng)下大多數(shù)中小型上市房企的普遍做法。

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