觀察者網(wǎng)·大橘財經(jīng)訊（文/張志峰 編輯/周遠(yuǎn)方）入股項目公司之前，先交70.51億元誠意金。平安不動產(chǎn)與雅居樂的“誠意”合作，為房企融資找到一條新思路。

12月24日晚間，雅居樂集團(tuán)發(fā)布公告稱，企業(yè)附屬項目公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司）與投資者平安不動產(chǎn)簽訂合作協(xié)議。

據(jù)此，雅居樂將把7個地產(chǎn)項目的部分股權(quán)打包出售給平安不動產(chǎn)，后者已同意向有關(guān)雅居樂附屬公司支付合計70.51億元，作為此次交易的誠意金。

根據(jù)協(xié)議，此次交易所涉及的7個項目，分布于海南、中山、揚(yáng)州、清遠(yuǎn)、天津、鄭州、惠州等地，對應(yīng)出售的項目權(quán)益占比約35%-50%，均涉及住宅性質(zhì)，項目總占地面積約176萬平方米。根據(jù)項目具體情況不同，誠意金分別將于0-15個工作日內(nèi)交付。

值得注意的是，完成上述交易的最終時間預(yù)計將在2021年，具體標(biāo)的價格尚未確定。交易完成后，項目仍由雅居樂操盤，其它相關(guān)安排以后續(xù)公告為準(zhǔn)。

這為當(dāng)下急需融資的房企們提供了一條“先付錢后交易”的新思路。

權(quán)益融資成主流

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)分析稱，這筆交易與房企常見的出售子公司股權(quán)融資方式一樣，不同的是，來錢更快，跳過了雙方冗長的談判階段，平安直接以誠意金的方式快速注入大量資金，以緩解房企普遍存在的現(xiàn)金流緊張等問題。

觀察者網(wǎng)注意到，自下半年“三道紅線”政策出臺以來，房企融資方式立刻花樣百出，傳統(tǒng)的企業(yè)債、銀行借款、還外債、信托基金等似乎已經(jīng)滿足不了開發(fā)商“活下去”的美好愿望，而引入戰(zhàn)投、配股、成立合資平臺、出售項目公司股份等多種渠道股權(quán)融資，漸漸成為房企快速改善財務(wù)狀況、應(yīng)付錢荒的主流方式。

例如近段時間頻繁出手的GIC（新加坡政府投資公司），在8月-12月期間，分別與旭輝、仁恒、融創(chuàng)三家房企簽訂合作協(xié)議，成立了三家70億規(guī)模的合作投資平臺，共同投資中國住宅發(fā)展項目，三家房企均占有相應(yīng)平臺51%股權(quán)。

此外，包括恒大、龍湖、正商在內(nèi)的多家上市房企，均先后開展大規(guī)模折價配股動作。其中恒大折讓15%融資43億港元，龍湖折讓7.5%融資23.5億港元，正商折讓4.2%融資7億港元。

肖云祥表示，傳統(tǒng)融資渠道一方面由于政策收緊，負(fù)債高企增加融資難度，另一方面還會進(jìn)一步提高杠桿，不利于企業(yè)財務(wù)穩(wěn)健。而通過出讓權(quán)益的方式融資就不會有這方面隱憂，不過相應(yīng)地，由于股權(quán)占比減少，房企所得利潤就會被大量涌入的資本攤薄和吞噬，這也是在此之前房企寧可選擇高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式“鋌而走險”，也不會輕易使用權(quán)益融資的根本原因。

有分析人士指出，在過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)式增長的時代，絕大多數(shù)開發(fā)商都為自己埋下了高杠桿隱憂，一旦高周轉(zhuǎn)模式任意一環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，所爆發(fā)的流動性危機(jī)足以帶來滅頂之災(zāi)，接連倒下的銀億、福晟、泰禾等房企都是前車之鑒。

因此監(jiān)管部門出臺了“三道紅線”政策，分別從剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三個方面為房企量身定做了量化指標(biāo)，以保障房企財務(wù)指標(biāo)健康平穩(wěn)。所有的利潤都要建立在“活著”的基礎(chǔ)上，就連龍頭房企萬科都多次明確表態(tài)，將“活下去”作為未來幾年的經(jīng)營目標(biāo)。

在不久前的“2020中國房地產(chǎn)金融年會”上，中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平也表示，在當(dāng)下嚴(yán)控有息負(fù)債增速背景下，應(yīng)考慮提高房企股權(quán)融資比例，比如合作開發(fā)、分拆物業(yè)上市、債轉(zhuǎn)股、引入戰(zhàn)略投資者等，以此來優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)。

“隱形大地主”平安

事實上，相比成立合資平臺、配股等融資渠道，引入戰(zhàn)略投資者才是房企權(quán)益融資的真正法寶。

2016年，恒大重組深深房A之際，一口氣引入戰(zhàn)投1300億。到今年11月，憑借許家印強(qiáng)大的朋友圈，1300億元戰(zhàn)投幾乎全部轉(zhuǎn)為普通股，隱患全消，戰(zhàn)投的融資規(guī)模和效率令人咋舌。

不止恒大，幾乎所有的地產(chǎn)商遇到債務(wù)或流動性危機(jī)時，都會不斷進(jìn)入戰(zhàn)略投資者。

一位上市房企高管在接受觀察者網(wǎng)采訪時表示，開發(fā)商手里有地，而資本財團(tuán)手里有錢，兩者結(jié)合幾乎是必然的，也是雙贏的局面。并且，往往資本財團(tuán)不會把“雞蛋放在一個籃子里”，而是同時瞄準(zhǔn)多個優(yōu)質(zhì)目標(biāo)，所以無論房地產(chǎn)大年小年，最賺錢的永遠(yuǎn)是他們，而不是開發(fā)商。

觀察者網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在入股房地產(chǎn)行業(yè)的各大資本財團(tuán)中，涉獵范圍最廣、投資規(guī)模最大的莫過于中國平安。

近年來，總資產(chǎn)接近8.7萬億的中國平安相繼入股了多家房地產(chǎn)上市公司，包括大型國企如金地集團(tuán)、綠地控股、華潤地產(chǎn)、保利地產(chǎn)，頭部民營房企如碧桂園、融創(chuàng)中國、旭輝集團(tuán)、九龍倉、朗詩集團(tuán)、華夏幸福等，TOP30房企幾乎無所不包，占據(jù)了中國房地產(chǎn)界的半壁江山。而對于重點(diǎn)合作對象，平安通常會拿到二股東的席位。

房企選擇平安，歸根結(jié)底還是看上了平安手里的錢，且是大量低成本或負(fù)成本的保險浮存金。而本身不具備開發(fā)資質(zhì)的平安，通過持股方式與開發(fā)商合作，不僅獲得一批穩(wěn)定且可靠的操盤手，同時也獲得了長期股權(quán)投資下的豐厚分紅以及一進(jìn)一出的資本利得。因此，平安素有“中國最大隱形地主”之稱。

不過，向來低調(diào)的平安并不喜歡這個稱呼被擺在明面上。前中國平安副董事長任匯川曾公開表態(tài)，平安不是房企，堅持純粹財務(wù)投資者的定位，不干預(yù)企業(yè)管理，不做野蠻人，同時，貫徹房住不炒的理念。

任匯川還表示，根據(jù)規(guī)定，保險資金投資房地產(chǎn)的上限是30%，而平安不動產(chǎn)投資占比只有百分之2點(diǎn)多，如果把債務(wù)、貸款都算在內(nèi)，也就只有7點(diǎn)多，占比非常低，完全符合監(jiān)管規(guī)定。只是“因為保險資金體量非常大，所以可能從總金額來看會比較多”。

不過，在房企看來，資本仍然“晴天借傘，雨天收傘”。

上述高管介紹道，過去樓市大環(huán)境處于上升期時，房企融資相對輕松一點(diǎn)，但近年來資金面收緊之后，房企引資往往處于被動位置，現(xiàn)在部分資本財團(tuán)往往不滿足于集團(tuán)股份，而是選擇性的搶占部分高收益項目股權(quán)，所以類似此次雅居樂和平安的合作形式會越來越多。

“當(dāng)然，這是一個雙方博弈的過程，房企往往會將多項目股權(quán)打包出售，好的壞的都有，且附加一些其他有利條款?！鄙鲜龈吖苤毖浴?

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