（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年伊始，各房企展開新一年戰(zhàn)略規(guī)劃的同時(shí)，地產(chǎn)界新一輪的高管大變動(dòng)也隨之而來，開年2周就有超過10家規(guī)模房企對總裁、董事級別的核心管理層進(jìn)行調(diào)整。

而人事變動(dòng)的背后，往往映射著企業(yè)對行業(yè)走勢的判斷和自身規(guī)劃的調(diào)整。

日前，金科股份公告稱，經(jīng)大股東金科控股提名，周達(dá)、劉靜、楊程鈞三人作為第十一屆董事會非獨(dú)立董事候選人，二股東廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司（代表紅星家具集團(tuán)）提名楊柳一人作為新董事候選人，三名獨(dú)立董事候選人朱寧、王文、胡耘通全部由金科控股提名。

值得一提的是，金科股份現(xiàn)任董事長蔣思海和總裁喻林強(qiáng)不在新一屆董事會候選人之列。

蔣思海（左）和喻林強(qiáng)（右）

有媒體報(bào)道稱，金科股份管理層正在進(jìn)行一場巨大變革，身為一二把手的蔣思海與喻林強(qiáng)被雙雙撤職，分別由金科原重慶公司總經(jīng)理周達(dá)和原云廣區(qū)域董事長楊程鈞接任。

據(jù)知情人士稱，此前流傳的“被撤職”說法不準(zhǔn)，高管變動(dòng)背后的情況很復(fù)雜，這是配合金科戰(zhàn)略發(fā)展的安排。

至于何種戰(zhàn)略安排，企業(yè)公告表述為：“董事會選舉是公司治理層面的一次重要調(diào)整，新一屆董事會候選人秉承‘年輕化、專業(yè)化、知識化’的基本原則?！?

此外，此次人事調(diào)整，還建立在金科股份對于行業(yè)發(fā)展趨勢的判斷上：房地產(chǎn)已經(jīng)從“資源紅利”“杠桿紅利”向“管理紅利”時(shí)代轉(zhuǎn)變。

不過，有資深投行人士告訴觀察者網(wǎng)，無論行業(yè)趨勢怎么變，企業(yè)同時(shí)更換一二把手，主要還是由于經(jīng)營情況不利，實(shí)控人對于經(jīng)理人工作結(jié)果不滿造成的。

表內(nèi)表外負(fù)債不堪重負(fù)

公開資料顯示，金科1998年創(chuàng)立于重慶。至2005年，金科地產(chǎn)經(jīng)營收入突破22億元，綜合實(shí)力躍居全國第37位，創(chuàng)始人黃紅云也由此名聲鵲起。

2016年伊始，“擴(kuò)張”成為金科集團(tuán)關(guān)鍵詞，無論拿地金額還是合約銷售額都開始倍速增長。

財(cái)報(bào)顯示，2015-2017年，金科地產(chǎn)簽約銷售金額從238億增加到630億元，2018年后擴(kuò)張加速，當(dāng)年新開工面積約2700萬方，約為2017年的2.5倍，實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1188億元，較2017年大幅增長81%，并表項(xiàng)目回款約851.0億元。2019年，該公司及其所投資的公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1860億元，同比增長57%，現(xiàn)金流量表銷售回款1128.3億元，同比增長32.6%。

直到2020年，“三道紅線”驟然壓頂而來，瘋狂擴(kuò)張之后的金科，留下的卻是一地雞毛。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年末，金科有息債務(wù)達(dá)1062億元，其中短期債務(wù)402.72億元，占比38%，已經(jīng)超過了同期359.86億元的貨幣資金。

至2020年中期，金科股份負(fù)債規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，其中短期債務(wù)為363億元，而同期貨幣資金約368億元，現(xiàn)金短債比為1.01，剛剛勉強(qiáng)有“一條線”及格。

而據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)分析，此時(shí)金科股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.08%，凈負(fù)債率為124.62%。也就是說，金科股份除了現(xiàn)金短債比勉強(qiáng)及格之外，踩中了“三道紅線”中的兩條，接下來極可能面臨融資受限的窘境。

除此之外，金科股份神秘的表外負(fù)債更值得關(guān)注。

2018 年開始，企業(yè)便開展了大規(guī)模的對子公司、參股公司進(jìn)行擔(dān)保及合作方的財(cái)務(wù)資助，使得上市公司承擔(dān)了較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。2020中報(bào)顯示，截止2020年6月末，公司對參股公司、對子公司、子公司相互間及子公司對公司提供的擔(dān)保擔(dān)保總額合計(jì)933.92億元，占公司凈資產(chǎn)比例高達(dá)315.54%，可見企業(yè)表外資產(chǎn)之高。

只是這些表外資產(chǎn)的“質(zhì)量”著實(shí)令人擔(dān)憂。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，金科股份的“少數(shù)股東損益/凈利潤”分別為-2.70%、22.07%、12.29%、3.35%、10.72%，“少數(shù)股東權(quán)益/凈資產(chǎn)”分別為16.20%、11.21%、11.61%、38.62%、47.52%，兩者差異巨大。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，這說明少數(shù)股東損益與“權(quán)益比例×凈利潤”并不等同，而是存在其他分配方式，企業(yè)很可能通過表外資產(chǎn)將負(fù)債轉(zhuǎn)移，即明股實(shí)債，這將造成企業(yè)本就不佳的負(fù)債比例進(jìn)一步攀升。

花式融資，規(guī)避監(jiān)管

事實(shí)上，隨著行業(yè)融資監(jiān)管趨近，這一情況在房企間已經(jīng)十分常見。

2019年以來，房企融資環(huán)境逐步收緊，銀行、信托等多種融資渠道被整治，但土地購置成本卻節(jié)節(jié)攀升，因此以信托公司為代表的“明股實(shí)債”融資模式被催生出來。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱不久前總結(jié)2020年樓市時(shí)表示，“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰(zhàn)將是未來最大的挑戰(zhàn)；在這一背景下，合作開發(fā)才是未來最大的機(jī)會，而與過往不同的是，2020年以后，房企再也不爭奪操盤、并表的權(quán)力，更加傾向于單純的股權(quán)投資。

而合作開發(fā)現(xiàn)象增多，為房企利用未并表主體融資提供了便利。一系列類似的問題，均指向企業(yè)在合作模式下巨大又隱秘的操作空間。

就金科而言，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年末企業(yè)在賬面有息負(fù)債余額暴增至992.25 億元的前提下，其他應(yīng)收款賬面價(jià)值224.98億元，同比增加72.76%；其中，合作方經(jīng)營往來款賬面余額80.24億元，同比暴增589.08%。

由此還引來深交所問詢，質(zhì)疑金科在借入大額有息負(fù)債的同時(shí)，為何對外提供大量財(cái)務(wù)資助。

對此，金科表示，合作方經(jīng)營往來款驟然增加主要系控股子公司其他股東同股同權(quán)調(diào)用資金所致，而合作方也擁有“同股同投、同股同調(diào)”的資金投入和調(diào)用權(quán)，不存在單純資助他人或?yàn)橘嵢±⒍峁┙杩畹馁Y助行為。

不過，這一解釋顯然難以服眾。

華泰證券指出，房企表外融資常見模式包括：通過非并表公司進(jìn)行常規(guī)性融資；通過合并報(bào)表范圍內(nèi)/外的公司進(jìn)行明股實(shí)債融資；發(fā)行各類ABS減少有息負(fù)債或進(jìn)行出表；表內(nèi)應(yīng)付款類科目內(nèi)的債務(wù)性資金。

“明股實(shí)債”模式下，如果房企對項(xiàng)目公司持股比例低，可通過條款設(shè)計(jì)在會計(jì)上不并表，僅體現(xiàn)為長期股權(quán)投資；若持股比例較高，并表后投資方以少數(shù)股東權(quán)益出現(xiàn)在報(bào)表上，同樣可粉飾報(bào)表、隱藏債務(wù)。這樣做最直接的好處就是可以規(guī)避監(jiān)管。

在業(yè)內(nèi)看來，監(jiān)管層上述問詢，便隱含了對房企是否存在表外負(fù)債的擔(dān)憂。房企進(jìn)行項(xiàng)目投資無可厚非，但若將項(xiàng)目放到表外，又對其進(jìn)行超股權(quán)比例擔(dān)保，便有可能將有息負(fù)債轉(zhuǎn)移至表外，以美化報(bào)表，規(guī)避監(jiān)管。但企業(yè)潛在的償債風(fēng)險(xiǎn)卻不會減少。

而這一狀況在資本市場上的反應(yīng)更為直接。數(shù)據(jù)顯示，金科股份股價(jià)自2020年中開始一路暴跌，至1月18日午間已經(jīng)從11.27元高點(diǎn)跌至7.13元，總市值380.7億元，半年蒸發(fā)36.7%。

金科股份2020年8月至今日K圖

地產(chǎn)在承壓，物業(yè)在理財(cái)？

急劇擴(kuò)張之下帶來的，除了債務(wù)難題之外，面對不斷攀升的土地成本，未來如何消化，同樣已經(jīng)成為金科股份不得不面對的問題。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月，公司新增土地123宗，建筑面積1995萬平方米；合同投資金額740億元，但權(quán)益合同金額433億元，占比不足6成。

而在2019年，金科股份在前三季度累計(jì)新獲取140個(gè)項(xiàng)目，拿地金額614億元，其中權(quán)益拿地金額400億元，拿地建面2446萬平方米，權(quán)益占比達(dá)到65%。

不僅如此，金科股份拿地成本也在持續(xù)攀升。據(jù)測算，今年前三個(gè)季度，金科股份拿地均價(jià)為3709.27元/平方米，而去年同期該數(shù)字為2510.22元/平方米，同比增長47.77%。在房價(jià)上漲已經(jīng)普遍進(jìn)入“個(gè)位數(shù)時(shí)代”的大背景下，金科股份未來如何消化如何大幅度提升的土地成本，無疑是一個(gè)巨大考驗(yàn)。

相較于金科股份的不利境地，去年底剛剛分拆上市的物業(yè)公司金科服務(wù)盡管上市首日險(xiǎn)些破發(fā)，但隨后卻迅速乘著政策東風(fēng)，股價(jià)一路狂飆。

1月5日，住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，通知內(nèi)容涵蓋完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制、推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)等，其中鼓勵(lì)有條件的企業(yè)向各類生活服務(wù)領(lǐng)域延伸。

在業(yè)內(nèi)看來，此次政策最大的亮點(diǎn)在于對物業(yè)企業(yè)放寬經(jīng)營權(quán)限，包括養(yǎng)老托幼、社區(qū)消費(fèi)、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域，可以認(rèn)為是物業(yè)企業(yè)“春天”的到來。自此之后，物業(yè)股由此全線暴漲。

截至1月18日午間，剛剛上市2個(gè)月，金科服務(wù)股價(jià)已經(jīng)從44.7港元的發(fā)行價(jià)大漲至79.05港元，總市值516.1億港元，折合人民幣431.7億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過金科股份。

在金科2021-2025年規(guī)劃中，未來5年的抓手除了地產(chǎn)，正是物業(yè)板塊的“智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)”產(chǎn)業(yè)協(xié)同。

并且制定了具體目標(biāo)：2025年“大產(chǎn)業(yè)”板塊銷售規(guī)模超過200億元，新增持有資產(chǎn)規(guī)模約100億元；“大消費(fèi)”板塊銷售規(guī)模超過200億元，新增持有資產(chǎn)規(guī)模約200億元。

不過，究竟該如何落實(shí)，金科內(nèi)部顯然還未做好打算。

因此，迷惑性的一幕是，在金科股份極度“缺血”的情況下，金科服務(wù)竟然豪橫到直接拿出上市融資的近2/3用來理財(cái)。

日前，金科股份公告披露，為盤活閑置自有資金，提高資金使用效率，子公司金科服務(wù)在不影響其正常經(jīng)營活動(dòng)的情況下，未來1年內(nèi)，將使用最高額度不超過30億元的自有資金進(jìn)行現(xiàn)金管理，用于購買安全性高、流動(dòng)性好、期限短的理財(cái)產(chǎn)品。

要知道，2個(gè)月前金科服務(wù)上市總計(jì)融資凈額才57.38億港元，折合人民幣約48億元，理財(cái)資金占比62.5%。

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