（文/張志峰 編輯/馬媛媛）1月28日晚間，剛剛宣布分拆物管業(yè)務(wù)上市計(jì)劃不久，中駿商管火速在港交所遞交招股書。

而在此之前，從2020年四季度開始，“破發(fā)”早已成為物管行業(yè)關(guān)鍵詞，10月份上市的第一服務(wù)、合景優(yōu)活、世茂服務(wù)，11月的金科服務(wù)，12月的遠(yuǎn)洋服務(wù)、恒大物業(yè)、佳源服務(wù)，以及2021年第一支物業(yè)股——榮萬家生活服務(wù)，8支物業(yè)股均遭遇破發(fā)危機(jī)，只有融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活兩家得以幸免。

其中跌幅最大的第一服務(wù)，為當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)服務(wù)公司，首發(fā)價(jià)2.4港元，僅以1.76港元/股收盤，首日跌幅達(dá)26.67%。

此外，還不乏世茂服務(wù)等背靠大房企者。在收盤前大約半小時(shí)，世茂服務(wù)啟用了“綠鞋”機(jī)制，承銷商大舉買入“護(hù)盤”，摩根士丹利買入2045萬股，中金買入436萬股，最終才堪堪與發(fā)行價(jià)持平，收?qǐng)?bào)16.60港元。

在這樣的背景下，中駿所要面對(duì)的壓力可想而知。

分拆上市為籌資

公開資料顯示，中駿商管為一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，同時(shí)涵蓋商業(yè)與住宅物業(yè)。其最早于2003年開始提供住宅物業(yè)管理服務(wù)，繼中駿集團(tuán)開始開發(fā)商業(yè)物業(yè)后，于2009年將服務(wù)范圍擴(kuò)大至商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營。

建議分拆與上市完成后，預(yù)期集團(tuán)將擁有中駿商管最少50%權(quán)益，中駿商管將仍為集團(tuán)附屬公司。

有媒體報(bào)道，中駿集團(tuán)通過本次分拆旗下物業(yè)上市，計(jì)劃募資約3億美元。

一位資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，去年年中，受疫情影響，物業(yè)股普遍大漲，而隨后面臨的破發(fā)潮實(shí)則是股價(jià)回歸理性的一種表現(xiàn)。而隨著房企大舉進(jìn)軍資本市場(chǎng)，行業(yè)分化也是必然的，獲得認(rèn)可的企業(yè)股價(jià)將乘著政策東風(fēng)一路上升，但也有不少企業(yè)在沒有表現(xiàn)出強(qiáng)有力競爭優(yōu)勢(shì)的情況下一落千丈。

上述人士表示，面對(duì)破發(fā)壓力，此時(shí)當(dāng)然不是最佳上市時(shí)機(jī)，但依然有不少房企前赴后繼，歸根結(jié)底在于“三道紅線”之下，分拆物業(yè)上市籌資被當(dāng)作了一種改善財(cái)務(wù)最為行之有效的辦法。

中駿也在招股書中明確表示，建議分拆將有助分拆集團(tuán)建立獨(dú)立上市集團(tuán)身份，并借此獲得獨(dú)立籌資平臺(tái)及拓寬其投資者基礎(chǔ)；將提高分拆集團(tuán)運(yùn)營業(yè)績的透明度，并讓分拆集團(tuán)直接進(jìn)入資本市場(chǎng)，以進(jìn)行股本或債務(wù)融資，從而為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來擴(kuò)張撥資。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，“降負(fù)債”壓力之下，中駿集團(tuán)有息負(fù)債仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。2020年中期，中駿集團(tuán)的總有息負(fù)債為455.1億元，較2019年末提升8.2%，其中一年內(nèi)到期債務(wù)約207.2億元，占比45.5%。

而作為“三道紅線”考核標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.4%，超過紅線規(guī)定的70%，降負(fù)債壓力仍在。

幸運(yùn)的是，截至2020年中期，企業(yè)現(xiàn)金短債比為1.2倍，凈負(fù)債率為68.3%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都已經(jīng)到達(dá)安全線內(nèi)。

98%住宅物業(yè)來自集團(tuán)

招股書披露，截至2020年9月30日，中駿商管擁有90個(gè)在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1450萬平方米及已訂約總建筑面積約為3040萬平方米。

于2018年、2019年以及2020年前9個(gè)月，公司總收入分別為3.97億元、5.75億元和5.30億元，凈利潤分別為3482.0萬元、7729.8萬元和1.23億元，規(guī)模雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及幾家大型物管公司，但增長速度并不慢。

根據(jù)中指院基于上一年的經(jīng)營規(guī)模、財(cái)務(wù)表現(xiàn)、服務(wù)質(zhì)量、增長潛力及社會(huì)責(zé)任等關(guān)鍵因素的數(shù)據(jù)，按整體優(yōu)勢(shì)計(jì)，中駿商管位居2020年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第32位。

不過，與其他剛剛拆分的物管公司一樣，中駿商管同樣患有嚴(yán)重的“母公司依賴癥”，甚至猶有過之。

數(shù)據(jù)顯示，來自中駿集團(tuán)或聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的住宅物業(yè)收入，其于2018年、2019年以及2020年前9個(gè)月分別占住宅物業(yè)管理服務(wù)部分總收入比例達(dá)到98.6%、98.9%及98.0%。

換言之，最能體現(xiàn)一家物管公司市場(chǎng)競爭力的第三方項(xiàng)目物業(yè)收入常年占比不到2%。

并且從收入單價(jià)上而言，2020年前9個(gè)月在中駿集團(tuán)項(xiàng)目中的收入為2.4元/平方米/月，而而來自第三方項(xiàng)目的物業(yè)收入單價(jià)卻僅有1.24元/平方米/月，幾乎只有前者一半。

此外，值得注意的是，中駿商管住宅物業(yè)收入來自合作開發(fā)項(xiàng)目的占比同樣很低，2018年、2019年以及2020年前9個(gè)月分別占住宅物業(yè)總收入的0.9%、4.1%、5.6%。

而從地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，2020年全口徑銷售剛剛突破千億的中駿集團(tuán)，權(quán)益銷售額僅674.7億元。也就是說，千億銷售額中33.5%來自歸屬于合作開發(fā)項(xiàng)目中的合作方，而這些合作開發(fā)樓盤的物業(yè)管理幾乎全部落入對(duì)方口袋。

因此，有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，從目前來看，中駿商管依托突破千億的母公司仍有不少增長空間，但對(duì)于第三方項(xiàng)目的競爭力才更能看出一家企業(yè)的未來真正潛力，從這方面來看，中駿未來的路還有很長。

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