【文/觀察者網(wǎng) 呂棟】

再過(guò)半年，文在寅就要結(jié)束他5年的韓國(guó)總統(tǒng)任期。

剛上臺(tái)6個(gè)月時(shí)，文在寅民調(diào)支持率超過(guò)70%，就連美國(guó)媒體都高度評(píng)價(jià)他“以人為本”的施政綱領(lǐng)，稱他正帶領(lǐng)韓國(guó)走向成功。

但在執(zhí)政的最后6個(gè)月，文在寅的支持率卻接連刷新下限，目前已跌破35%，超過(guò)六成的韓國(guó)民眾希望政黨輪替。

很明顯，當(dāng)初要成為“國(guó)民驕傲”的文在寅，已經(jīng)在執(zhí)政生涯后期失去民心。

原因可能有很多，但持續(xù)暴漲的韓國(guó)房?jī)r(jià)肯定不能被忽視。文在寅上臺(tái)后，首爾公寓的平均價(jià)格在三四年里已經(jīng)翻倍。

面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，文在寅也努力過(guò)。

在25項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策輪番上陣后，韓國(guó)政府規(guī)定從今年6月起，將綜合房產(chǎn)稅稅率最高調(diào)至6%，同時(shí)轉(zhuǎn)讓稅稅率也一同調(diào)高，持有房屋價(jià)值總額較高的業(yè)主最高將承擔(dān)65%到75%的稅率。

與此同時(shí)，韓國(guó)政府預(yù)計(jì)，今年房產(chǎn)稅征稅額將同比陡增216.7%。

重稅之下，首爾房產(chǎn)交易整體呈萎縮狀態(tài)，但6億韓元（約合人民幣327萬(wàn)元）以下的公寓住宅房源近期卻更火爆了，被“一搶而空”。

這主要是因?yàn)椋n國(guó)新版綜合房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)就是6億韓元。設(shè)置這個(gè)起征點(diǎn)，原本是為了保護(hù)剛需，沒(méi)想到，炒房客的涌入，卻導(dǎo)致剛需更加無(wú)房可買(mǎi)了。

韓國(guó)媒體分析認(rèn)為，隨著6億韓元以下購(gòu)買(mǎi)需求相對(duì)集中，市面上的房源正迅速消失，并進(jìn)一步推動(dòng)此區(qū)間內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)暴漲趨勢(shì)。

　文在寅（圖源：韓聯(lián)社）

任期內(nèi)最大遺憾

近期在與韓國(guó)民眾對(duì)話時(shí)，文在寅坦言，沒(méi)能控制房?jī)r(jià)，是他任期內(nèi)最大遺憾。

“我為房地產(chǎn)政策的失敗感到遺憾，這些政策沒(méi)有為公眾，特別是年輕人和新婚人士提供足夠的機(jī)會(huì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)自己的住房?！蔽脑谝行┳载?zé)，他認(rèn)為如果當(dāng)初能以更大力度調(diào)控房?jī)r(jià)，情況會(huì)更好。

韓國(guó)國(guó)民銀行數(shù)據(jù)顯示，在文在寅就任總統(tǒng)的2017年5月，在韓國(guó)首都首爾購(gòu)買(mǎi)一套公寓的平均價(jià)格為6.07億韓元（約合326萬(wàn)人民幣）；而今年10月，這一均價(jià)達(dá)到12.1億韓元（約合人民幣650萬(wàn)元）。

事實(shí)上，如何將房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間，是每個(gè)韓國(guó)總統(tǒng)都要思考的難題。

這是因?yàn)?，韓國(guó)國(guó)土面積只有10.32萬(wàn)平方公里，而三分之二的土地都是山地，由于缺乏合適的平原發(fā)展城市，導(dǎo)致韓國(guó)只有一個(gè)大城市群：首爾經(jīng)濟(jì)圈（首爾、仁川、京畿），該地區(qū)人口占全國(guó)總?cè)丝谝话胍陨稀?

為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱，韓國(guó)很早就在規(guī)劃房產(chǎn)稅，以遏制房?jī)r(jià)非理性上漲、降低居民可支配收入壓力。

從韓國(guó)房產(chǎn)稅歷史來(lái)看，共經(jīng)歷兩輪較大變革。

1990年，韓國(guó)開(kāi)始分設(shè)針對(duì)土地和住宅的物業(yè)稅，并實(shí)行累進(jìn)稅率，這一稅種稅負(fù)較輕，對(duì)單套住宅征收。

2005年，韓國(guó)進(jìn)一步出臺(tái)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，帶有明顯調(diào)控性質(zhì)，實(shí)行“存量征收，階梯稅率”的征收方式，持有人名下的房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元的，隨價(jià)值升高，收取0.5%到2%不等的的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。

從待售房屋和交易量數(shù)據(jù)來(lái)看，在2005年綜合不動(dòng)產(chǎn)稅出臺(tái)后，市場(chǎng)中房屋待售數(shù)量明顯提升，與此同時(shí)交易量持續(xù)下行，二者的明顯背離說(shuō)明：綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)確實(shí)發(fā)揮了釋放二手房存量供給的作用。

浙商證券2021年10月研報(bào)截圖

但在文在寅執(zhí)政后期，韓國(guó)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)飆升。對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，在首爾買(mǎi)房已成為天方夜譚。

為此，今年6月1日起，文在寅政府將韓國(guó)綜合房地產(chǎn)稅稅率上調(diào)至1.2%-6%，同時(shí)轉(zhuǎn)讓稅稅率也被調(diào)高，持有多套房的業(yè)主最高將承擔(dān)65%到75%的稅率。

但對(duì)普通民眾的剛需來(lái)說(shuō)，這并不算是好消息，因?yàn)槌捶靠鸵呀?jīng)盯上6億韓元以下的房子。

10月31日，韓國(guó)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道指出，受韓國(guó)政府限制住房貸款及對(duì)多房產(chǎn)者施以重稅等政策影響，首爾地區(qū)6億韓元（約合人民幣327萬(wàn)元）以下公寓住宅房源被“一搶而空”。盡管首爾房產(chǎn)交易整體呈萎縮狀態(tài)，但購(gòu)房者對(duì)6億以下公寓住宅需求集中，該價(jià)格區(qū)間交易仍處于相對(duì)活躍狀態(tài)。

值得注意的是，6億以下公寓住宅中，價(jià)格在1億韓元以下的購(gòu)房比重達(dá)到1.7%。今年以來(lái)首次突破1%。

根據(jù)韓國(guó)政府去年公布的“7·10對(duì)策”，多房產(chǎn)所有者和法人的房屋取得稅由此前的1%至3%提高到12%，但公示價(jià)格不到1億韓元的住宅被排除在重稅之外，適用于1.1%的取得稅。

此后，以多住宅者和法人為中心，對(duì)公示價(jià)格不到1億韓元的低價(jià)住宅進(jìn)行投資，而近期的貸款限制再次助長(zhǎng)這一價(jià)格區(qū)間住房的購(gòu)買(mǎi)熱情。數(shù)據(jù)還顯示，首爾地區(qū)1億至3億韓元、3億至6億韓元的公寓住宅購(gòu)買(mǎi)比重也分別達(dá)到9.5%和26.1%，為今年單月最高值。

韓國(guó)民間房?jī)r(jià)調(diào)查企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)R114公布的數(shù)據(jù)顯示，首爾交易價(jià)格在6億韓元以下的公寓住宅數(shù)量由今年年初的25.9785萬(wàn)戶減少至本月末的13.9233萬(wàn)戶，減幅達(dá)到46.4%，而這一數(shù)量在所有待售房源中僅占比11.2%。

《亞洲日?qǐng)?bào)》分析認(rèn)為，隨著6億韓元以下購(gòu)買(mǎi)需求相對(duì)集中，市面上的房源正迅速消失，并進(jìn)一步推動(dòng)此區(qū)間內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)暴漲趨勢(shì)。