買下一套房，近一半都是“公攤面積”？

近日，一則“110平方米的房子到手僅61平方米”的新聞引發(fā)關(guān)注。公攤面積從何而來？近一半的公攤面積又是否合理？

公攤面積從何而來？

一般認為，公攤面積包括兩個部分。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，1995年原建設(shè)部印發(fā)的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)中明確，公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2.套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

相對而言，套內(nèi)建筑面積才是完全屬于業(yè)主所有的部分。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的建筑面積，套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分，即關(guān)上家門就是套內(nèi)建筑面積。而大家分攤的面積則屬于業(yè)主共同所有的，并非專有，比如樓道、電梯、物業(yè)用房等等，這些就屬于公攤面積。

王玉臣明確告訴記者，對于購房者來說，公攤部分是客觀存在的。

買房一定要計算公攤面積嗎？

既然“公攤”的部分必然存在，那么買房一定要計算公攤面積嗎？

王玉臣稱，“可以在房屋銷售的時候，不以建筑面積對外銷售，以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進行銷售。”

記者注意到，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

上述《辦法》明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

公攤面積多少算合理？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長，取決于業(yè)主的訴求。

李宇嘉認為，多層次住房消費并存的情況下，對不同類型的新盤項目，在規(guī)劃設(shè)計及報批階段，就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用做出合理的規(guī)劃指標限定，畢竟房子和公服都是給業(yè)主用的。

公攤明細能否“曬在太陽下”？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于一些明顯超出常規(guī)的“高公攤”現(xiàn)象，需要進行嚴管。尤其是要防范房企營銷人員各類虛假的、誤導(dǎo)的、含糊的或有歧義的營銷，導(dǎo)致購房者放松警惕和疑問，最終在購房中面臨各類問題。

在嚴躍進看來，實際得房率明顯偏離正常水平的樓盤“都屬于問題樓盤”。

李宇嘉則指出，社區(qū)生活離不開公攤。其中最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”，同時監(jiān)管要跟上。

李宇嘉建議，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示；探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化。

“公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑，意味著當務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識、夯實侵權(quán)必究。”他說。

（作者 劉陽禾 左宇坤）