樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”來(lái)臨，但今年房企過(guò)得并不輕松。第一財(cái)經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，從華北到華中、華東等多個(gè)地區(qū)，房企大幅降價(jià)促銷已成為常態(tài)，有項(xiàng)目折價(jià)三成甩賣，還有項(xiàng)目均價(jià)降六千......降價(jià)隊(duì)伍中不僅有民企，國(guó)企同樣摩拳擦掌。

在天氣漸涼的合肥，房產(chǎn)中介張薇（化名）正忙著帶看，抽空才能回復(fù)微信中的購(gòu)房咨詢。最近一段時(shí)間，她帶看的項(xiàng)目里有的因降價(jià)引起老業(yè)主不滿，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到之前的價(jià)格，沖著優(yōu)惠來(lái)咨詢的購(gòu)房者不少，但要轉(zhuǎn)化為成交并不容易。

跟張薇類似，多位受訪地產(chǎn)從業(yè)者都表示，當(dāng)下的樓市極為分化，市場(chǎng)上降價(jià)促銷的項(xiàng)目不少，但賣得好的不愁賣，賣得差的即便降價(jià)也難有起色。日趨理性的購(gòu)房者，在洶涌而來(lái)的降價(jià)潮中反而更理性，“再等等”成為很多人的共識(shí)。

新一輪降價(jià)潮

盛夏酷暑消退，買了河北石家莊富貴城的業(yè)主卻倍感煎熬。據(jù)中介介紹，該項(xiàng)目最近均價(jià)約11500元/平方米，但之前售價(jià)15078元/平方米，有業(yè)主掏空錢包負(fù)債買房，卻買在高點(diǎn)遭遇大幅降價(jià)，這讓他們覺(jué)得十分不平衡，希望能補(bǔ)償房屋差價(jià)。

有人踩在高點(diǎn)，也有人想抄底入場(chǎng)。這兩天，向該項(xiàng)目中介咨詢的購(gòu)房者不少，“這個(gè)房子雖然降價(jià)幅度大，但因?yàn)槭乾F(xiàn)房才有人來(lái)咨詢，一些出現(xiàn)資金問(wèn)題的房企，很多項(xiàng)目也都在降價(jià)、且幅度不小，但是這些都不太靠譜。”

樓市低溫期，降價(jià)促銷成為房企的普遍選擇。除了上述所述項(xiàng)目，石家莊還有一現(xiàn)房樓盤均價(jià)從一萬(wàn)三降到一萬(wàn)，還有一民企開(kāi)發(fā)的高端改善盤出現(xiàn)降價(jià)，均價(jià)從每平米兩萬(wàn)六降至兩萬(wàn)四，四居室的房源每套可省35萬(wàn)元。

張薇所在的合肥，房企降價(jià)力度同樣不小。據(jù)她稱，最近一段時(shí)間，合肥有一國(guó)企項(xiàng)目以近七折的價(jià)格促銷，引發(fā)購(gòu)房者投訴，隨后該項(xiàng)目?jī)?yōu)惠被叫停，現(xiàn)在均價(jià)一萬(wàn)二左右。還有其他民企項(xiàng)目在做清盤活動(dòng)，均價(jià)一萬(wàn)二左右，之前賣到一萬(wàn)四。

地處長(zhǎng)江中游的武漢，最近也頻現(xiàn)房企降價(jià)現(xiàn)象。八月末，武漢漢陽(yáng)區(qū)的保利庭瑞閱江臺(tái)項(xiàng)目降價(jià)近6000元/平方米。當(dāng)?shù)胤抗芫炙彀l(fā)函，稱其存在未按照已報(bào)備的商品房銷售方案銷售商品房的行為，違反了《市住房保障房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過(guò)程監(jiān)管的通知》的規(guī)定。

為此，該項(xiàng)目公司發(fā)布聲明稱，保利庭瑞閱江臺(tái)K8地塊臨近交付，剩余部分房源未售，公司采取了一定的打折促銷方式，造成一定影響?，F(xiàn)聲明該銷售行為無(wú)效，3日內(nèi)原路退回款項(xiàng)，后期不再采取類似銷售行為，嚴(yán)格依法依規(guī)銷售。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪橥嘎叮擁?xiàng)目目前是封盤狀態(tài)，售樓部進(jìn)不去，看房只能看小區(qū)里即將交房的?！扒岸螘r(shí)間均價(jià)1.27萬(wàn)元，很多人來(lái)?yè)尫浚F(xiàn)在價(jià)格有所恢復(fù)，大約1.65萬(wàn)元/平方米，仍較平臺(tái)公開(kāi)均價(jià)1.85萬(wàn)元有所折讓?！?

在上述中介看來(lái)，當(dāng)下武漢市場(chǎng)極為分化，主城區(qū)價(jià)格還比較穩(wěn)定，但遠(yuǎn)城區(qū)均價(jià)明顯下降?！鞍嗽路菥烷_(kāi)始促銷了，現(xiàn)在的降價(jià)狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)很久，有的樓盤貴但賣得好，有的樓盤打折還賣得一般，主要還是看品質(zhì)和交通配套?！?

總體來(lái)說(shuō)，降價(jià)促銷還是有一定作用。在該中介感受中，沖著打折來(lái)買房的客戶不少，大多是周邊城市過(guò)來(lái)的，有項(xiàng)目之前賣一萬(wàn)七、現(xiàn)在均價(jià)一萬(wàn)四，降價(jià)后人流有所增多；也有項(xiàng)目一直熱銷，去了售樓處都沒(méi)有地方坐，地鐵盤賣得都快。

在華東地區(qū)的南京，許多房企也祭出促銷大旗。中秋小長(zhǎng)假期間，融創(chuàng)南京官微發(fā)布消息稱，凡是購(gòu)買公司在南京的金陵星圖、龍池映和湯山頤和府項(xiàng)目，首付僅需5%起。購(gòu)買龍池映、湯山頤和府、濱江ONE等房源，總價(jià)每滿100萬(wàn)元，立減1萬(wàn)元。憑教師證到訪南京任一項(xiàng)目、或認(rèn)購(gòu)任一項(xiàng)目房源，可享額外優(yōu)惠力度。

定價(jià)彈性空間變大

在樓市上升期，房?jī)r(jià)越漲購(gòu)房者越追，如今降價(jià)促銷成為常態(tài)，購(gòu)房者反而更加理性，買在高點(diǎn)的老業(yè)主也有苦難言。

最近一段時(shí)間，有購(gòu)房者在公開(kāi)平臺(tái)反映，自己2018年在章丘買了一套房，貸款超百萬(wàn)元，但如今該項(xiàng)目在售房源價(jià)格一路下滑，現(xiàn)在自己首付已經(jīng)賠光?！捌渌麡潜P也會(huì)降價(jià)，也知道要尊重市場(chǎng)，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有此項(xiàng)目這么低?！?

還有在西安閻良區(qū)的購(gòu)房者稱，自己花費(fèi)一百多萬(wàn)買了一套房，但今年項(xiàng)目售價(jià)逐漸下行，相同面積房屋總價(jià)下降10余萬(wàn)元。

出于穩(wěn)定市場(chǎng)的需求，已經(jīng)多個(gè)地方政府出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，限制房企肆意降價(jià)行為。如安徽長(zhǎng)豐縣布《關(guān)于禁止在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目非法銷售的通知》，要求所有開(kāi)發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房、工抵房等銷售，銷售前必上報(bào)長(zhǎng)豐縣發(fā)改委、縣住建局審批，各房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得宣傳非法銷售的房屋。

日前，江陰市住建局也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來(lái)，全國(guó)超20城發(fā)布“限跌令”，有的直接發(fā)布行政命令，有的通過(guò)約談房企，限制惡意降價(jià)，否則就不給予網(wǎng)簽。

有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“限跌令”更多的是規(guī)范樓盤銷售行為，打壓惡意降價(jià)或大幅度降價(jià)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，是“房住不炒”主基調(diào)下保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的常規(guī)操作。房企為了回籠資金可采取以價(jià)換量的方式，但打價(jià)格戰(zhàn)不利于穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。

但也有行業(yè)研究機(jī)構(gòu)建議，各城市應(yīng)根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況放寬，以利于企業(yè)采取合理的降價(jià)促銷自救行動(dòng)。有序放開(kāi)限跌令，鼓勵(lì)房企以價(jià)換量，通過(guò)必要的降價(jià)措施加快滯銷樓盤成交轉(zhuǎn)化，也有利于樓市成交逐漸恢復(fù)正?；?

面對(duì)仍然低迷的樓市環(huán)境，一些地方政府對(duì)房企的降價(jià)行為正減少限制。比如，湖南省瀏陽(yáng)市鼓勵(lì)房企根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化和企業(yè)實(shí)際情況，另行制定讓利消費(fèi)者的有關(guān)政策措施；廣州也對(duì)新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%，調(diào)整為可上浮10%、下浮20%，樓棟均價(jià)不能超項(xiàng)目核定線均價(jià)。

（第一財(cái)經(jīng) 孫夢(mèng)凡）