【文/觀察者網(wǎng) 鄒煦晨 編輯/張廣凱】

近日，京東集團旗下京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（下稱“京東產(chǎn)發(fā)”）公布港股申報稿，包括業(yè)務構成、營收概況及未來規(guī)劃等。

資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)是京東集團旗下提供基礎設施建設、資產(chǎn)管理和綜合服務的子集團，通過投資開發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務，為全行業(yè)提供現(xiàn)代化標準倉庫、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

不過，京東產(chǎn)發(fā)利潤總額最主要的來源為“其他收入及收益凈額”，具體來說主要是旗下物業(yè)公允價值的增加，其金額竟然遠超主營業(yè)務收入。

利潤總額大頭居然是它

京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務始于2007年，彼時京東集團首次開啟自建物流體系的戰(zhàn)略。京東產(chǎn)發(fā)利用京東零售及京東物流進行擴張，之后于2018年開始獨立運營。

2020年，京東產(chǎn)發(fā)在越南購買土地，實現(xiàn)了第一次海外擴張。

2021年，京東產(chǎn)發(fā)完成A輪優(yōu)先股融資，融資總額為7億美元。同年，京東產(chǎn)發(fā)通過收購印尼第三大物流基礎設施資產(chǎn)組合，完成了首次物流組合收購。

2022年，京東產(chǎn)發(fā)完成B輪優(yōu)先股融資，融資總額為8億美元。同年，京東產(chǎn)發(fā)完成對前港股上市公司中國物流資產(chǎn)的收購及私有化。

截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)積累了龐大的基礎設施資產(chǎn)組合，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~937億元，總建筑面積為23.3百萬平方米，按建筑面積計，在亞洲同行中排名第三，在中國排名第二，但是跟第一名的差距都非常大。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，京東產(chǎn)發(fā)亦于同業(yè)中實現(xiàn)最快增長，自2018年初至2022年底，總建筑面積擴大的年平均復合增長率超過40%。

2020年至2022年，京東產(chǎn)發(fā)科目名為“收入”的金額分別為5.82億元、7.99億元、23.18億元。該業(yè)務包括，提供基礎設施解決方案、基金管理服務、開發(fā)服務等。比如，提供基礎設施解決方案涉及租金收入、基礎設施管理費、出售光伏能源等。

值得一提的是，如果直接跳過其他科目，直接看利潤表的后面幾項會發(fā)現(xiàn)一個罕見現(xiàn)象。即2020年至2022年，京東產(chǎn)發(fā)利潤總額分別為36.62億元、24.56億元、37.99億元，均高于京東產(chǎn)發(fā)同期的“收入”科目。另外，京東產(chǎn)發(fā)2020年至2022年“收入”科目帶來的毛利分別為2.29億元、5.14億元、16.37億元，均不到京東產(chǎn)發(fā)利潤總額的一半。并且，毛利扣除一些開支后，才歸入相應的利潤總額。

業(yè)績摘要，數(shù)據(jù)來源：申報稿

導致這一現(xiàn)象的主要原因是，京東產(chǎn)發(fā)2020年至2022年其他收入及收益凈額很高，分別為35.19億元、31.63億元、41.37億元，比京東產(chǎn)發(fā)當期的利潤總額都要高。

細分來看，其他收入及收益凈額最主要是投資物業(yè)的公允價值變動，2020年至2022年相關金額分別為23.46億元、29.54億元、36.1億元。申報稿顯示，京東產(chǎn)發(fā)無論是已竣工或在建的投資物業(yè)，按獨立估值確定的公允價值入賬，其中公允價值變動所產(chǎn)生的損益即為這塊。

將京東產(chǎn)發(fā)投資物業(yè)的公允價值變動再細分，其中已建成投資物業(yè)公允價值變動的金額不大，但在建投資物業(yè)公允價值變動的金額較大，分別為22.95億元、24.26億元、36.9億元。申報稿附錄顯示，京東產(chǎn)發(fā)在建投資物業(yè)較多，比如廣州花都物流二期為2020年開工，預期于2023年1月竣工，其已產(chǎn)生建筑成本3.91億元，于估值日期現(xiàn)況下的投資價值為10.67億元。

在建投資物業(yè)公允價值變動摘要，數(shù)據(jù)來源：申報稿

關于投資物業(yè)的公允價值變動，京東產(chǎn)發(fā)在申報稿中表示，物業(yè)估值涉及作出專業(yè)判斷，并需要使用若干基準和假設。如果使用一套不同的基準或假設，公司投資物業(yè)的公允價值可能會偏高或偏低。于財政年度的最后一日，公司的投資物業(yè)根據(jù)獨立專業(yè)估值師作出的估值進行重新估值。公允價值根據(jù)所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況，主要受可資比較物業(yè)的供求、經(jīng)濟增長率、利率、通脹及投資物業(yè)所在地區(qū)的政治和經(jīng)濟發(fā)展的影響。此外，公司各建設中的投資物業(yè)的公允價值亦受建筑成本及項目開發(fā)進度的影響。

未來可能會有多少關聯(lián)交易？

京東產(chǎn)發(fā)2020年至2022年產(chǎn)生歸屬于京東集團及其聯(lián)系人的收入分別為4.2億元、5.52億元、11.25億元，占“收入”科目的比例分別為72.1%、69.1%及48.5%。并且申報稿顯示，京東產(chǎn)發(fā)部分獲豁免及非豁免持續(xù)關連交易包括三塊，分別是基礎設施服務框架協(xié)議、共享服務框架協(xié)議、項目開發(fā)服務框架協(xié)議。

部分獲豁免及非豁免持續(xù)關連交易摘要，數(shù)據(jù)來源：申報稿

關于基礎設施服務框架協(xié)議，京東產(chǎn)發(fā)2023年至2025年建議年度上限分別為15.6億元、20.4億元、24.4億元。關于年度上限，京東產(chǎn)發(fā)在申報稿中表示，根據(jù)公司與京東集團及其聯(lián)系人訂立的現(xiàn)有基礎設施解決方案安排，預計2023年至2025年的年度上限將持續(xù)增加。京東集團及其聯(lián)系人租賃由本集團擁有和建造的基礎設施資產(chǎn)，這對本集團與京東集團及其聯(lián)系人而言互惠互利。

共享服務框架協(xié)議則是，京東集團將向京東產(chǎn)發(fā)提供若干后臺管理支持服務，包括但不限于共享辦公空間、文具或每日必需品的集中采購、 跨財務、法律及市場推廣功能的IT及軟件以及系統(tǒng)支持、與京東產(chǎn)發(fā)業(yè)務發(fā)展有關的品牌活動相關人員和費用以及多種雜項支持服務。

2020年至2022年，相關金額分別為0.44億元、0.74億元、1.09億元，占京東產(chǎn)發(fā)營業(yè)成本及經(jīng)營費用（包括銷售及行政開支）總額的7.9%、7.3%及7.6%。關于這塊，京東產(chǎn)發(fā)2023年至2025年建議的年度上限分別為1.66億元、2.49億元、3.73億元。

項目開發(fā)服務框架協(xié)議則是，京東產(chǎn)發(fā)將就辦公樓及其他項目等向京東集團提供項目開發(fā)相關咨詢及管理服務。京東產(chǎn)發(fā)2023年至2025年建議的年度上限分別為1億元、1.65億元、1.65億元。

除關聯(lián)交易外，京東集團還在2020年至2022年為京東產(chǎn)發(fā)提供資金。這一時期每期期末，京東產(chǎn)發(fā)應付京東集團的貸款凈額分別約為143億元、87億元、88億元，相當于總資產(chǎn)的56%、22%、11%。對此，京東產(chǎn)發(fā)在申報稿中表示，公司雖然有能力籌集外部融資以替換京東集團現(xiàn)有的資產(chǎn)貸款，但是置換貸款需與各個項目公司的當?shù)劂y行分別談判，這使得貸款談判非常耗時且過于繁瑣。

關于風險因素，京東產(chǎn)發(fā)在申報稿中提了一些。比如，京東產(chǎn)發(fā)部分子公司或合營公司用于開發(fā)基礎設施資產(chǎn)的土地為“工業(yè)或其他用途”，而非物流用途。因此，相關子公司或合營公司可能會受到行政處罰，包括發(fā)出警告或整改令、罰款或無償沒收土地等。目前有關地塊總面積約為385千平方米。

風險提示摘要，數(shù)據(jù)來源：申報稿

關于募集資金，京東產(chǎn)發(fā)在申報稿表示可能有5類用途。一是，預計在未來12至36個月將用于進一步擴展國內基礎設施資產(chǎn)網(wǎng)絡，重點關注核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點；二是用于進一步拓展海外市場的影響力，進一步強化海外市場的網(wǎng)絡；三是在公司國內的資產(chǎn)組合中建設屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)等；四是提升公司的解決方案及服務；五則是用于一般公司用途及滿足營運資金需求。