9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)觀察者網(wǎng)表示，受存量房貸利率偏高影響，現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象比較明顯，對(duì)居民消費(fèi)構(gòu)成較大負(fù)面影響，是今年以來消費(fèi)增速偏緩的一個(gè)重要原因。降低存量房貸利率將有效遏制提前還貸潮，緩解其對(duì)居民消費(fèi)的沖擊。

央行：政策將惠及1.5億人口

今天上午，潘功勝在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上介紹，將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%。將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。

會(huì)上，潘功勝還宣布降低政策利率。他解釋，這次利率調(diào)整對(duì)銀行凈息差的影響總體保持中性。下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會(huì)減少客戶的提前還款。央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本的、長(zhǎng)期的資金運(yùn)營(yíng)，中期借貸便利和公開市場(chǎng)操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。

外媒記者提問，房?jī)r(jià)下跌的情況下，中國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)是否認(rèn)為已經(jīng)到了貨幣政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)？對(duì)此，潘功勝介紹，為落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，這次人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局出臺(tái)了五項(xiàng)房地產(chǎn)金融的新政策。

第一項(xiàng)政策就是引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。去年8月份，人民銀行推動(dòng)商業(yè)銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國(guó)房貸利率的政策下限放開之后，原來對(duì)按揭貸款是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)，全國(guó)是有一個(gè)政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，這個(gè)下限取消了，新發(fā)放貸款利率在市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率基礎(chǔ)上減點(diǎn)幅度擴(kuò)大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點(diǎn)幅度比較高，那次調(diào)整之后，新發(fā)放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。對(duì)此，人民銀行擬指導(dǎo)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

潘功勝指出：“銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，我們預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?

潘功勝提醒，因?yàn)樯婕暗慕杩钊撕芏?，銀行也需要有一定的時(shí)間進(jìn)行必要的技術(shù)準(zhǔn)備，估計(jì)銀行很難馬上給你辦這個(gè)事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，將考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價(jià)機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場(chǎng)化原則自主協(xié)商進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

第二項(xiàng)政策是統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%。為更好支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國(guó)層面的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%。各個(gè)地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。

此外，潘功勝介紹，金融機(jī)構(gòu)還將推出“延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限”、“優(yōu)化保障性住房再貸款政策”、“支持收購(gòu)房企存量土地”等政策。

現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象比較明顯，抑制了消費(fèi)

關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的原因，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)觀察者網(wǎng)表示，根據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，去年9月啟動(dòng)存量房貸利率下調(diào)后，共有超過23萬億的存量首套房貸利率下調(diào)，利率平均水平下調(diào)73個(gè)基點(diǎn)，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。不過，受今年2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)大幅下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)、“5.17”房地產(chǎn)新政取消全國(guó)層面房貸利率下限等影響，今年7月新發(fā)個(gè)人住房貸款利率降到了3.4%，也就是說要比此前調(diào)降后的存量首套房貸利率低87個(gè)基點(diǎn)，或者說0.87個(gè)百分點(diǎn)，而其它存量房貸利率水平更高。另外，當(dāng)前居民投資理財(cái)收益率也要明顯低于存量房貸利率。

專家認(rèn)為，降低存量房貸利率有利于促進(jìn)消費(fèi)。新華網(wǎng)

王青表示，受存量房貸利率偏高影響，現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象比較明顯，6月RMBS平均早償率達(dá)到19.3%，要明顯高于去年同期的12.9%。央行今年7月發(fā)布的區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告顯示，2023年9-12月的月均提前還貸規(guī)模是3870億元，對(duì)應(yīng)年化提前償還房貸金額約為4.6萬億元。這已經(jīng)對(duì)居民消費(fèi)構(gòu)成較大負(fù)面影響，是今年以來消費(fèi)增速偏緩的一個(gè)重要原因。