9月24日早間，一行一局一會(huì)聯(lián)合發(fā)布重大政策變動(dòng)，A+H股全線大漲，地產(chǎn)股、大金融、鋼鐵、銀行股等領(lǐng)漲。

截止發(fā)稿，上證指數(shù)重回2800點(diǎn)，漲幅3.45%，深證成指報(bào)8385.25點(diǎn)，漲幅3.73%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)1604.4點(diǎn)，漲幅4.83%；香港恒生指數(shù)18936點(diǎn)，漲幅3.78%。

消息面上，中國人民銀行行長潘功勝當(dāng)日盤前在國新辦發(fā)布會(huì)上宣布：第一，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右；第二，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%；第三，創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具支持股票市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，非銀機(jī)構(gòu)可以從央行獲取流動(dòng)性，支持股票市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

此次政策變動(dòng)首先影響的，是存量房貸持有者的償債壓力。

簡單測(cè)算，若可以降低50個(gè)基點(diǎn)，那么對(duì)于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元，利息總額約減少10萬元。這也是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實(shí)實(shí)在在為購房者或還貸家庭減輕月供負(fù)擔(dān)。

其次，政策延續(xù)了降低二套房首付比例的導(dǎo)向，使之進(jìn)一步下降10個(gè)百分點(diǎn)，與首套房15%持平，即今后可能不存在首套房、二套房概念，以便激活改善型的換房需求。

至于第三點(diǎn)“創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具”，也被市場(chǎng)認(rèn)為是打通人民銀行和資本市場(chǎng)的資金傳導(dǎo)通道，推動(dòng)直接融資發(fā)展的重大政策突破與創(chuàng)新，對(duì)于進(jìn)一步幫助防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)意義重大。

此外，多方行業(yè)專家向觀察者網(wǎng)表達(dá)了相應(yīng)觀點(diǎn)，匯總?cè)缦拢?

李宇嘉：刺激內(nèi)需、對(duì)沖通縮是政策主要意圖

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向觀察者網(wǎng)表示，此次下調(diào)與提前還貸潮關(guān)系不大，主要原因在于近期內(nèi)需疲弱。

國泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)7月發(fā)布的研究報(bào)告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個(gè)百分點(diǎn)。這意味著居民提前還款強(qiáng)度已有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢(shì)。

“早償指數(shù)還在高位，這也是原因，但不是主要原因?！崩钣罴握J(rèn)為，主要原因在于內(nèi)需疲弱。

比如，8月份社零同比增長2.1%，是近10年的次低點(diǎn)；8月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)最大，內(nèi)需疲弱也是今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的最大阻礙。降低房貸利率即降低了居民負(fù)擔(dān)，有益于促進(jìn)消費(fèi)。

其次，李宇嘉認(rèn)為，對(duì)通縮的認(rèn)可，是觸發(fā)降低房貸利率的關(guān)鍵因素。

不久前的外灘峰會(huì)，前央行行長周小川表示，中國現(xiàn)在應(yīng)該把重點(diǎn)放在抵擋通縮壓力上，廣泛的價(jià)格衡量指標(biāo)連續(xù)幾季呈現(xiàn)負(fù)值，實(shí)際的利率（名義價(jià)格-通脹率）水平會(huì)表現(xiàn)的更高，這會(huì)導(dǎo)致居民實(shí)際承擔(dān)著高利率的貸款。在當(dāng)前收入、就業(yè)、預(yù)期不景氣的情況下，對(duì)消費(fèi)的阻礙更大。

因此，政策意圖是，想讓居民多加杠桿，一方面支撐房地產(chǎn)消費(fèi)，另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對(duì)沖通縮。同時(shí)，也為了打擊繞道經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等違規(guī)置換房貸的行為。

趙秀池：建議繼續(xù)降低房貸利率，避免利率倒掛

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙秀池向觀察者網(wǎng)表示，資金是房地產(chǎn)的閘門，房貸政策直接關(guān)系到購房人入市的成本與步伐。存量房貸利率及時(shí)調(diào)整，使利率定價(jià)與利率結(jié)構(gòu)更加合理，有利于穩(wěn)定樓市、金融市場(chǎng)秩序，乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序的確定。

趙秀池建議，未來繼續(xù)降低居民的房貸利率，避免消費(fèi)貸款與中小微企業(yè)貸款利率的倒掛，避免商業(yè)住房貸款與住房公積金貸款的倒掛，出臺(tái)更有利于樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策。

她解釋稱，當(dāng)前居民房貸利率高于中小微企業(yè)利率。導(dǎo)致中小微企業(yè)融資違規(guī)用于購房人買房，不利于金融秩序穩(wěn)定，也增加了購房人融資的風(fēng)險(xiǎn)，不利于購房人早日入市購房。一般而言，消費(fèi)貸款利率應(yīng)該低于企業(yè)貸款利率。尤其住房是民生，貸款額度較多，負(fù)債期限較長，居民要傾其一生或者兩輩人接力，才能還清房貸，為了降低購房人負(fù)擔(dān)，房貸利率應(yīng)該降低，與中小微企業(yè)利率持平或更低，才能避免中小微企業(yè)融資被挪作購房。當(dāng)前，有些城市商業(yè)房貸利率與住房公積金利率所差無幾，體現(xiàn)不出住房公積金的優(yōu)惠政策和優(yōu)勢(shì)。因此，應(yīng)該繼續(xù)降低住房公積金利率。

盧強(qiáng)：降低利率剪刀差，遏制提前還款勢(shì)頭

戴德梁行資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)向觀察者網(wǎng)表示，存量房貸利率調(diào)整在市場(chǎng)上已經(jīng)醞釀許久，長期以來存量貸款利率的相對(duì)高點(diǎn)（在上海實(shí)質(zhì)可達(dá)4.8%以上）相比目前最新的二三線城市貸款利率可以到3%以下，形成“剪刀差”，以至于導(dǎo)致消費(fèi)者一邊承受高月供，另一方面想方設(shè)法想提前還款。

因此，本次降息長遠(yuǎn)上對(duì)于銀行也是利好。目前在二線城市實(shí)質(zhì)是銀行哪怕愿意付出很高營銷代價(jià)也想獲得低于3%的房屋按揭貸款。所以新政一方面能遏制提前還款勢(shì)頭，另一方面也能為銀行進(jìn)一步獲取優(yōu)質(zhì)新貸款創(chuàng)造條件，源頭水加了，大家都有增量。

同時(shí)盧強(qiáng)指出，下一步需要加快真正的貸款利率市場(chǎng)化以及轉(zhuǎn)按揭機(jī)制，形成良性利率層面的競爭?！澳壳坝械某鞘羞€是以銀行協(xié)會(huì)/倡導(dǎo)等名義進(jìn)行新貸款利率一刀切，這個(gè)將形成一定壟斷嫌疑，對(duì)于市場(chǎng)化流動(dòng)形成阻礙?！?

嚴(yán)躍進(jìn)：“專項(xiàng)債+銀行貸款”盤活存量土地的意愿增強(qiáng)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)補(bǔ)充道，此次央行在國新辦發(fā)布會(huì)上明確支持收購房企存量土地，這也意味著后續(xù)盤活房企存量土地的工作將進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性和實(shí)操性的階段。

尤其是從政策工具上來說，這次已經(jīng)非常明確兩項(xiàng)政策工具，即“專項(xiàng)債+銀行貸款”的模式。這顯著增強(qiáng)了財(cái)政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個(gè)角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強(qiáng)。

嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，專項(xiàng)債過去“涉房涉地”是有嚴(yán)管邊界管控的，而今年支持力度明顯增強(qiáng)，其實(shí)際上也是財(cái)政工具對(duì)消化房企庫存房源和待開發(fā)土地的盤活導(dǎo)向。對(duì)于房企去庫存和消化出險(xiǎn)土地項(xiàng)目具有積極的作用。

專項(xiàng)債使用的情況下，各地銀行等可以落實(shí)配套政策，有助于撬動(dòng)此類土地收購的杠桿，有助于更快地消化存量土地，客觀上對(duì)于消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，對(duì)于一些房企后續(xù)債務(wù)壓力的化解和輕裝上陣進(jìn)行經(jīng)營具有積極的作用。

此外，央行明確將在近期下調(diào)存量準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長期流動(dòng)性約1萬億元，意味著央行開啟新一輪降準(zhǔn)。其為市場(chǎng)流動(dòng)性的注入等發(fā)揮了積極的作用，也在很大程度上有助于促進(jìn)銀行流動(dòng)性增加，且增強(qiáng)銀行貸款的能力。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次降準(zhǔn)的政策提前宣布，信號(hào)引導(dǎo)和預(yù)期引導(dǎo)意義很強(qiáng)，同時(shí)也明確

后續(xù)根據(jù)市場(chǎng)流動(dòng)性狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存量準(zhǔn)備金率。說明流動(dòng)性寬松的環(huán)境將進(jìn)一步釋放，有助于持續(xù)促進(jìn)后續(xù)貨幣金融市場(chǎng)和貸款市場(chǎng)的寬松。

張大偉：當(dāng)下最需要的是給樓市以信心

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)分析稱，當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，如果在降低50個(gè)幾點(diǎn)，幾乎與新增的房貸平均房貸利率（3.3%左右）持平，這對(duì)2017-2021年利率高點(diǎn)買房的群體來說是一個(gè)特大利好。

他認(rèn)為，存量房貸利率的調(diào)整是一個(gè)復(fù)雜的問題，涉及到多方面的利益和市場(chǎng)預(yù)期，的確牽扯到經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)等多個(gè)層面的考量。但是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺的是信心，穩(wěn)樓市救市的目的是救經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最重要的就是要拉動(dòng)消費(fèi)，如果存量房貸利率再降點(diǎn)，那對(duì)普通老百姓來說每個(gè)月又可以多點(diǎn)錢去消費(fèi)的。

北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年上半年，北京規(guī)模以上(即年?duì)I收1000萬元以上)餐飲業(yè)利潤總額1.8億元，同比下降88.8%，利潤率低至0.37%。

上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)2024年2季度，年主營業(yè)務(wù)收入超過200萬元的住宿和餐飲業(yè)企業(yè)，營業(yè)利潤數(shù)據(jù)累計(jì)虧損7.7億。

從各方面匯集的數(shù)據(jù)來看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、礦泉水等民生消費(fèi)全線下滑，直接給市場(chǎng)傳遞信號(hào)，地產(chǎn)業(yè)低迷帶給了大多數(shù)人的節(jié)衣縮食，從而影響終端消費(fèi)，所以當(dāng)下最需要的還是給樓市以信心。

張大偉猜測(cè)，未來還可能出臺(tái)的購房稅費(fèi)政策，如購房契稅、增值稅等稅費(fèi)的減免政策，降低購房者的交易成本。再如對(duì)于購買首套住房或特定類型住房（如綠色建筑、保障性住房等）的購房者，給予一定比例的稅費(fèi)減免。

同時(shí)，張大偉認(rèn)為，二手房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有越來越重要地位，可能會(huì)對(duì)二手房交易的稅收政策進(jìn)行優(yōu)化，如降低二手房交易的個(gè)人所得稅、增值稅等，以活躍二手房市場(chǎng)，促進(jìn)住房的流通和置換。

“924新聞發(fā)布會(huì)主要是金融政策，930很可能專門的房地產(chǎn)內(nèi)政策也有調(diào)整的可能性，930之后更多的政策在路上。”張大偉預(yù)計(jì)。

江瀚：消除市場(chǎng)不確定性因素，增強(qiáng)信心

盤古智庫高級(jí)研究員江瀚向觀察者網(wǎng)表示，自去年9月起，針對(duì)存量首套房貸利率的調(diào)整便拉開了序幕，這一舉措不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的精細(xì)化調(diào)整，也是政策工具箱中一項(xiàng)重要工具的成熟運(yùn)用。通過差異化調(diào)整房貸利率，既能夠精準(zhǔn)支持剛性住房需求，又避免了“一刀切”可能帶來的市場(chǎng)波動(dòng)。因此，當(dāng)市場(chǎng)條件成熟，再次對(duì)存量房貸利率進(jìn)行下調(diào)，就顯得水到渠成，是政策連貫性和有效性的體現(xiàn)。

長期以來，存量房貸利率偏高一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一，尤其是在經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民收入增長放緩的背景下，高房貸負(fù)擔(dān)成為了許多家庭的一大壓力源。因此，市場(chǎng)上關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的呼聲不絕于耳。此次政策調(diào)整，正是對(duì)民眾合理訴求的積極回應(yīng)，體現(xiàn)了政策制定過程中的人文關(guān)懷和民生導(dǎo)向。

其次，降低二套房貸首付比例，對(duì)有改善性住房需求的家庭提供了更為寬松的政策環(huán)境。這一舉措有助于激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，通過優(yōu)化信貸政策，還能夠引導(dǎo)資金流向優(yōu)質(zhì)房企和項(xiàng)目，助力行業(yè)優(yōu)勝劣汰，提升整體競爭力。

從長遠(yuǎn)角度來看，當(dāng)前的一系列政策措施都是旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并通過各種手段提振市場(chǎng)消費(fèi)。這些努力對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重大意義。通過逐步消除市場(chǎng)不確定性因素，增強(qiáng)公眾對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，國家正在營造一個(gè)更加穩(wěn)定和諧的發(fā)展環(huán)境。

張波：政策說明，房價(jià)已處于底部

58安居客研究院院長張波向觀察者網(wǎng)表示，本輪二套房首付調(diào)整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統(tǒng)一了首套和二套的首付比例，也體現(xiàn)出國家對(duì)于各類自住性買房需求的保護(hù)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)將有望不斷走出低谷，市場(chǎng)復(fù)蘇的力度或不斷增強(qiáng)。

首先，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點(diǎn)城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已經(jīng)離場(chǎng)，當(dāng)下入市的皆為自住性需求，對(duì)于多樣化改善需求的保障，也符合近期三中全會(huì)及中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議精神。

其次，降低二套首付比例，也預(yù)示著房價(jià)當(dāng)下已經(jīng)處于底部，一般來說較低的首付比例意味著購房者需要承擔(dān)更高的杠桿率，如果房價(jià)再次出現(xiàn)大幅下行，將會(huì)直接影響到購房者還本付息，也或?qū)⑦M(jìn)一步加大金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，在實(shí)施這一政策時(shí)，說明央行及相關(guān)國家機(jī)構(gòu)對(duì)于當(dāng)下樓市的判斷已經(jīng)更為清晰，尤其對(duì)于房價(jià)層面的長期預(yù)期已經(jīng)更為明確，通過這一政策加力可以有效加速市場(chǎng)的復(fù)蘇。