(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

“過去幾年的表現(xiàn)已經(jīng)證明，物業(yè)企業(yè)市場正越來越向頭部集中。不論是業(yè)主委員會還是業(yè)主方，在更換物業(yè)公司時更傾向選擇有品牌效應(yīng)的物業(yè)企業(yè)。”萬物云董事長、執(zhí)行董事兼總總經(jīng)理朱保全在業(yè)績會上表示。

從萬物云公布的業(yè)績來看，這家物業(yè)行業(yè)頭部物業(yè)企業(yè)去年收入約為362.24億元，同比增長9.2%。但利潤表現(xiàn)受到地產(chǎn)行業(yè)影響，還是不可避地出現(xiàn)下降。

根據(jù)業(yè)績顯示，毛利46.96億元，同比微降2.4%；核心利潤22.27億元，雖同比下降4.8%，但達(dá)成了業(yè)績指引。

萬物云在公告中稱，2024年是上市的第一個三年，關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)收入和利潤下滑，公司通過執(zhí)行三大戰(zhàn)略拉動營收，持續(xù)關(guān)連交易比例已經(jīng)從2021年的19.2%下降至9.5%，進(jìn)一步降低對萬科集團(tuán)項目的依賴。

同時，面對AI時代的到來，物業(yè)這一勞動密集型行業(yè)，也試圖在“提高效率”和“不被替代”之間找到平衡。

朱保全認(rèn)為，機(jī)器人不會給物業(yè)帶來替代性，所以物業(yè)可以應(yīng)用盡用：“但是第三方尤其要注意，利用AI做人工替代，有可能會被反替代，最后業(yè)務(wù)被AI反噬?！?

物企行業(yè)正越發(fā)向頭部集中

從萬物云的收益的構(gòu)成來看，主要來自于社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)以及AIoT及BPaaS解決方案。

其中，包含住宅物業(yè)費(fèi)在內(nèi)的社區(qū)空間居住消費(fèi)板塊，收入為209.07億元，同比增長11.6%，在總營收中的占比57.72%；商企和城市空間綜合服務(wù)板塊收入122.96億元，同比增長5.4%，占總營收的33.94%；AIoT及BPaaS解決方案收入也達(dá)到30.2億元，同比增長8.6%。

其中住宅物業(yè)服務(wù)收入為192.29億元，同比增長13.1%，在總收入中的占比達(dá)到53.1%，超過半數(shù)規(guī)模。物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)收入為99.7億元，同比增長20.1%，總營收占比也達(dá)到27.5%。

整體來說，萬物云由住宅和商業(yè)企業(yè)獲得的物業(yè)費(fèi)，以及城市空間運(yùn)營帶來的收益，依然是公司收入的重點。

朱保全在業(yè)績會上透露，去年年中萬物云的應(yīng)收帳款達(dá)到38.2億元，因此去年下半年公司做出調(diào)整，對于沒有支付能力的項目進(jìn)行“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，在下半年完成30億元的關(guān)聯(lián)賬款回收，包括18億元現(xiàn)金和12億元資產(chǎn)抵債，最終到年底將應(yīng)收帳款降低至24億元。

他坦言，現(xiàn)階段母公司現(xiàn)金流并不好，“難以獲得幫助”：“所以在回收賬款的時候，資產(chǎn)抵債也優(yōu)于收不回來的部分。”

基于此，在地產(chǎn)行業(yè)的下滑期，萬物云也在試圖降低對關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴。到2024年末，關(guān)聯(lián)交易占比已經(jīng)降到9.5%，這一占比還會在今年繼續(xù)下降。一方面今年還會尋求外部客戶的增長，另一方面會尋求向內(nèi)增效。

外拓的另一大優(yōu)勢在于，萬物云可以憑借行業(yè)影響力，繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)。

朱保全透露，物業(yè)企業(yè)近年來向頭部企業(yè)集中的趨勢越發(fā)明顯，除了會在業(yè)主更換物業(yè)企業(yè)的時候作為優(yōu)先選擇，另一大特征在于B端客戶在選擇物管企業(yè)時，尤其在大型物業(yè)公開招標(biāo)中，會提出資源交換條件：“這種情況下，只有規(guī)模企業(yè)才能去滿足B端客戶要求。“

將公開彈性定價方式，未來繼續(xù)擁抱AI

萬物云另一個備受市場關(guān)注的部分，是在去年市場普遍出現(xiàn)降低、取消物業(yè)費(fèi)的呼聲之后，發(fā)布了彈性定價方式。

這一在市場上罕見并且復(fù)雜的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)方式如何實現(xiàn)并執(zhí)行，也成為從業(yè)主到業(yè)內(nèi)所關(guān)心的問題。

根據(jù)業(yè)績會上公布的數(shù)據(jù)，彈性定價被主要分為158項基礎(chǔ)服務(wù)，以及350項可選服務(wù)。158項基礎(chǔ)服務(wù)中，包含基于國家法律法規(guī)符合萬科物業(yè)價值主張的服務(wù)，給到業(yè)主的也是較低的基礎(chǔ)定價。350項可選服務(wù)中，則需要業(yè)主代表和物業(yè)方進(jìn)行溝通，從350個可選項中，選擇服務(wù)項目，以及服務(wù)頻次，并根據(jù)組合選擇給予不同的定價。

管理層認(rèn)為，彈性定價服務(wù)其實價格是由市場、客戶來決定，對于物業(yè)方而言，企業(yè)毛利實際是酬金，收入反而相對穩(wěn)定。

萬物云管理層表示，物業(yè)費(fèi)彈性定價方式，會在今年上半年正式向全行業(yè)公開。

除了收費(fèi)方式地行業(yè)帶來的沖擊之外，AI人工智能的遍地開花，也讓萬物云在意識到，既要擁抱技術(shù)，也要保持警惕。

朱保全透露，萬物云嘗試通過本地化部署了大模型，做了大半年的調(diào)試，但并沒有調(diào)出令人滿意的專業(yè)大模型，于是改向RAG路線，把專業(yè)知識寫入向量數(shù)據(jù)庫再進(jìn)行調(diào)試，由此調(diào)試出的物業(yè)管家、智能IT管家、及智能HR管家已經(jīng)在進(jìn)行應(yīng)用。

而機(jī)器人、AI行業(yè)對物業(yè)提供的基礎(chǔ)服務(wù)是否存在替代性，朱保全認(rèn)為，類似維修、家裝業(yè)務(wù)，只要這個行業(yè)還是手工作業(yè)、服務(wù)半徑內(nèi)實現(xiàn)滿意度，就還有生存機(jī)會：“有一些行業(yè)就是在熟人社區(qū)做業(yè)務(wù)，只要是手工作業(yè)就不可能做到零誤差，但可以提高時間效率和滿意度。”

他在財報中提出，智能體可能是物業(yè)公司的“最大威脅”，因為基于數(shù)據(jù)創(chuàng)造的物業(yè)智能體，面對日常任務(wù)跟進(jìn)、臨時任務(wù)督辦、工單調(diào)度、預(yù)防性分析等，都更具有判斷和和效率能力，而這正是物業(yè)經(jīng)理的工作。

盡管如此，萬物云在對未來的業(yè)務(wù)展望中，也重點提到了會通過人工智能技術(shù)應(yīng)用帶來流程變化，會圍繞“靈石”產(chǎn)品，構(gòu)建空間數(shù)字服務(wù)能力。