（觀察者網(wǎng)訊）從極低的抵押貸款利率到天價(jià)房?jī)r(jià)，2021年的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊虛火難降，持續(xù)刷新各項(xiàng)紀(jì)錄。2020年以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)漲幅高達(dá)27%，2021年購(gòu)房抵押貸款高達(dá)1.61萬(wàn)億美元（約合人民幣10.23萬(wàn)億元），刷新歷史最高紀(jì)錄。

與此同時(shí)，高房?jī)r(jià)抬升通貨膨脹，負(fù)面效應(yīng)不斷凸顯。2021年11月，美國(guó)最大都市區(qū)的房租中位數(shù)暴漲至每月1771美元（約合人民幣11250元），同比增長(zhǎng)了19.7%。

《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道截圖

房?jī)r(jià)高漲：較2020年初飆升27%

據(jù)美國(guó)財(cái)經(jīng)網(wǎng)站“Money”報(bào)道，疫情開(kāi)始以來(lái)，美國(guó)抵押貸款利率首次降至3%以下，美聯(lián)儲(chǔ)的“大放水”助推房市高漲。2021年1月7日，美國(guó)30年期抵押貸款平均利率創(chuàng)下歷史新低，低至2.65%。截至12月23日，雖有所回升，但30年期利率依舊保持在3.05%，低于歷史水平。疫情之前，歷史最低點(diǎn)為2012年的3.31%。

美國(guó)30年期抵押貸款平均利率 圖自《華爾街日?qǐng)?bào)》

極低的貸款利率推動(dòng)房市異?；鸨晌蒌N(xiāo)量創(chuàng)下2006年以來(lái)最高年度水平。“2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是延續(xù)了2020年延續(xù)下來(lái)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。徘徊在接近歷史低點(diǎn)的抵押貸款利率助長(zhǎng)了需求”，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）稱(chēng)。

2021年初，美國(guó)待售房屋約為104萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新低。這是自1999年以來(lái)的最低待售住房庫(kù)存。截至2021年11月底，住房庫(kù)存僅有110萬(wàn)套，按銷(xiāo)售速度來(lái)看，僅可維持2.1個(gè)月。

與此同時(shí)，投資者不斷涌入，推動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)不斷飆升。2021年1月至10月，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了19.1%，創(chuàng)下了45年來(lái)的最大增幅。最近幾個(gè)月，美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度有所放緩，但仍然接近歷史最高水平。

根據(jù)Realtor.com網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，自2020年初以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)累計(jì)上漲27％，僅在2021年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總價(jià)值就暴增9.1萬(wàn)億美元（約合人民幣57.8萬(wàn)億元）。

在房?jī)r(jià)漲幅排名方面，西部各州房?jī)r(jià)漲幅名列前茅。其中，自2020年初以來(lái)，蒙大拿州房?jī)r(jià)飆升57％，漲幅第一，愛(ài)達(dá)荷州（46%)、猶他州（37%）、內(nèi)華達(dá)州（37%）等州漲幅也突破了30%。

自2020年1月至2021年11月，美國(guó)各州房?jī)r(jià)漲幅。圖自雅虎財(cái)經(jīng)

家庭債務(wù)總額首次突破15萬(wàn)億美元，房租暴漲19.7%

雖然房市火爆，但通貨膨脹疊加高房?jī)r(jià)，負(fù)面效應(yīng)不斷凸顯。

據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》1月1日?qǐng)?bào)道，2021年，美國(guó)住房抵押貸款發(fā)放規(guī)模高達(dá)3.9億美元，相較2020年創(chuàng)下的4.1億美元紀(jì)錄有所下降，但依舊維持在歷史高位。

其中，再融資（當(dāng)利率環(huán)境發(fā)生重大變化時(shí)，修改和替換現(xiàn)有合同，以獲得更優(yōu)惠的借款條件）不斷減少，而購(gòu)房貸款比例不斷上升。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association, MBA）的數(shù)據(jù)，2021年美國(guó)購(gòu)房貸款發(fā)放規(guī)模高達(dá)1.61萬(wàn)億美元，高于2020年的1.48萬(wàn)億美元，并刷新了2005年創(chuàng)下的1.51萬(wàn)億美元的歷史紀(jì)錄。再融資額不斷下降，從2020的2.6萬(wàn)億美元下降至約2.3萬(wàn)億美元，比例也下降至59%，低于2020年的64%。預(yù)計(jì)到2023年，再融資額將降至27%。

購(gòu)房抵押貸款發(fā)放規(guī)模 圖自《華爾街日?qǐng)?bào)》

與此同時(shí)，根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)，2021年2月，美國(guó)人平均住房貸款數(shù)額高達(dá)41.8萬(wàn)美元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。截至12月17日，7日平均貸款額略有下降，但也高達(dá)41.62萬(wàn)美元。

高房?jī)r(jià)增加了家庭債務(wù)，也加大了民眾的房貸壓力。2021年11月，紐約聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，因價(jià)格上漲推高了與住房和汽車(chē)相關(guān)的債務(wù)，美國(guó)第三季度家庭債務(wù)首次超過(guò)15萬(wàn)億美元，家庭債務(wù)較上年同期增長(zhǎng)6.2%。報(bào)告顯示，抵押貸款增長(zhǎng)2.2%，達(dá)到近10.7萬(wàn)億美元，汽車(chē)相關(guān)的債務(wù)增加了280億美元，整體債務(wù)增加了2860億美元，使美國(guó)家庭債務(wù)總額達(dá)到15.24萬(wàn)億美元，比第二季度增加了1.9%。

房貸壓力上，據(jù)亞特蘭大聯(lián)儲(chǔ)估計(jì)，在2021年初，美國(guó)人需要用收入的29%來(lái)支付中位價(jià)的房屋貸款。到10月份，這一比例上升至33%。

房?jī)r(jià)上漲也間接造成房租上漲的壓力，推升通脹水平。據(jù)美國(guó)勞工部發(fā)布數(shù)據(jù)，美國(guó)11月CPI同比上漲6.8%，為1982年以來(lái)最高水平，再次刷新紀(jì)錄。聯(lián)博基金（AllianceBernstein）前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫·卡森（Joseph Carson）稱(chēng)，如果把美國(guó)房?jī)r(jià)也考慮進(jìn)去，那么CPI指數(shù)就會(huì)從6.8%暴漲至11%。

而根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù)，在過(guò)去的五個(gè)月里，美國(guó)房租增速達(dá)到了兩位數(shù)。11月，最大都市地區(qū)的租金中位數(shù)上升至每月1771美元，相較2020年11月增長(zhǎng)了19.7%，這意味著租房者每月需多支付291美元的租金，創(chuàng)下了2019年來(lái)的最高紀(jì)錄。其中，漲幅最大的兩居室中位數(shù)房租暴漲至1993美元，相當(dāng)于每月增加了330美元。

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