2023年，“拼經(jīng)濟(jì)”成了關(guān)鍵詞。

開(kāi)局關(guān)乎全局，起步?jīng)Q定后程。面對(duì)外部環(huán)境的不確定，以及自身的結(jié)構(gòu)性難題，今年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將如何穩(wěn)中求進(jìn)？

疫情陰影正在淡去，全國(guó)兩會(huì)隨著初春回暖的節(jié)奏向我們走來(lái)，觀(guān)察者網(wǎng)和復(fù)旦大學(xué)中國(guó)研究院聯(lián)合推出“經(jīng)濟(jì)學(xué)家建言2023中國(guó)經(jīng)濟(jì)”系列視頻訪(fǎng)談，邀請(qǐng)十余位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從房地產(chǎn)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)投資、促消費(fèi)等諸多領(lǐng)域前瞻并建言2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”。2023年中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)怎么走？針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，觀(guān)察者網(wǎng)對(duì)話(huà)中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平教授。

【訪(fǎng)談/觀(guān)察者網(wǎng) 王慧 整理/房佶宜、王沫初 審核/周小婷、朱敏潔】

觀(guān)察者網(wǎng)：從2021年下半年到現(xiàn)在，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于全面下行的階段。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降10%，這是非常罕見(jiàn)的情況。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您怎么看？造成這一困局的原因又是什么？

連平：2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面下行態(tài)勢(shì)十分明顯，銷(xiāo)售、拿地、投資各方面總體情況非常不如人意，增速也在下行。之所以會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降10%的情況，我認(rèn)為最重要的原因有以下幾方面：

第一，從周期性的角度來(lái)看，房地產(chǎn)作為一個(gè)重要行業(yè)，有其周期性運(yùn)行的變化，每個(gè)周期時(shí)長(zhǎng)大概為3.5年，有向上、平衡、向下三個(gè)階段。與2020年的由下向上不同，自2021年下半年以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是由上向下，在這一下行階段，再加上其他因素的影響，導(dǎo)致2021年至2022年、尤其是2022年，成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行最明顯的下行階段。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到壓力后，自身運(yùn)行中出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)，例如“保交樓”事件。這些事件嚴(yán)重打擊外界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，也讓大家逐步認(rèn)清市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，投資、尤其是購(gòu)房變得特別謹(jǐn)慎。

第三，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售受疫情影響特別大，這是當(dāng)前遇到的最為嚴(yán)重的一道坎。

圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

觀(guān)察者網(wǎng)：劉鶴副總理在前不久的達(dá)沃斯論壇向來(lái)自世界各國(guó)的與會(huì)者重申，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。您覺(jué)得當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生哪些影響？

連平：這次中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的定調(diào)是非常及時(shí)和清晰的，從某種意義上來(lái)說(shuō)，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，起到撥亂反正的作用。

一段時(shí)間以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的一些不規(guī)范亂象，使得大家對(duì)房地產(chǎn)的整體評(píng)價(jià)不高，甚至帶有一些情緒。這也導(dǎo)致大家在觀(guān)察這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)時(shí)，看不清楚它在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用、功能和地位。

劉鶴副總理在達(dá)沃斯論壇的演講，是從資產(chǎn)的角度講述了房地產(chǎn)的重要性。他指出，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%至70%。

房地產(chǎn)的重要性也體現(xiàn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)方面。過(guò)去5年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重年均為6.8%，這個(gè)比重也是所有行業(yè)中最多的。從最近幾年的平均水平來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)GDP的貢獻(xiàn)約達(dá)7%。2022年，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占比約為23%，商品房銷(xiāo)售額占全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的30%。

這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，不管房地產(chǎn)市場(chǎng)好不好、是否規(guī)范、是否存在許多不盡如人意的地方，它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位都是非常重要的。

從這一點(diǎn)來(lái)看，不光是中國(guó)，全球很多重要的國(guó)家也是如此。以美國(guó)為例，與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸資產(chǎn)占銀行信貸比重大約為40%。另外，美國(guó)也有很多經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，觀(guān)察經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需要依靠這些前瞻性數(shù)據(jù)，而在這些前瞻性數(shù)據(jù)中就有不少跟房地產(chǎn)相關(guān)，這說(shuō)明房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中是非常重要的。美國(guó)還建立了一些重要的金融機(jī)構(gòu)，例如房地美（Freddie Mac），房利美（Federal National Mortgage Association），來(lái)處理房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題確實(shí)不少，但對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響非常大。從之前列舉的我國(guó)國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)之中，可以得出一個(gè)基本結(jié)論，就是如果房地產(chǎn)好了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會(huì)比較平穩(wěn)；反之，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)運(yùn)行也會(huì)受到較大的壓力。

劉鶴副總理在達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇致辭。圖自微信公眾號(hào)“世界經(jīng)濟(jì)論壇”

觀(guān)察者網(wǎng)：去年以來(lái)，從中央到地方，房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，尤其是下半年以來(lái)獲得了更多政策支持，包括“金融16條”、“三支箭”等等。這些支持政策的力度夠不夠，您有什么評(píng)價(jià)？從現(xiàn)狀來(lái)看，這些政策的效果還很有限，市場(chǎng)依然普遍情緒低迷，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況？市場(chǎng)回暖程度究竟取決于什么？

連平：從2021年9月之后，相關(guān)政策就開(kāi)始向?qū)捤煞较蜻M(jìn)行調(diào)整。這樣的調(diào)整起到了一定的效果，不應(yīng)該被抹殺。它對(duì)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行和改善發(fā)揮了一些積極作用，只是這些作用還沒(méi)有最終反映出來(lái)。

效果體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房企獲得的金融支持力度明顯增大，融資環(huán)境有了明顯改善?，F(xiàn)在的金融支持狀況與2021年之前有了明顯變化，那時(shí)的相關(guān)政策是在收縮房企的金融環(huán)境和空間。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2022年底，一些頭部房企和大銀行之間簽訂了許多意向性授信協(xié)議，涉及的信貸總量超過(guò)4萬(wàn)億元。此外，債券市場(chǎng)、發(fā)債融資也開(kāi)始松動(dòng)，股權(quán)融資也在發(fā)展。

二是在“保交樓”問(wèn)題的處理上及時(shí)采取了一系列措施，使得市場(chǎng)逐步穩(wěn)定下來(lái)。如果“保交樓”事件沒(méi)有及時(shí)處理好，可能會(huì)蔓延開(kāi)來(lái)，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)更大的風(fēng)波甚至是風(fēng)險(xiǎn)。

這些政策中也存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。這次融資給房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機(jī)會(huì)的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機(jī)會(huì)就非常少。

我給它的評(píng)價(jià)是“錦上添花有余，雪中送炭不足”。這是當(dāng)前整個(gè)金融體系存在的基本問(wèn)題，全球的商業(yè)銀行都有這樣的特點(diǎn)，錦上添花的活兒很愿意干，需要雪中送炭的時(shí)候就縮回去了。

但目前央行也正在通過(guò)包括再貸款在內(nèi)的貨幣政策工具，推動(dòng)商業(yè)銀行給困難房企提供信貸支持。

觀(guān)察者網(wǎng)：力度更大的政策出臺(tái)的空間是否存在？在提升市場(chǎng)信心、穩(wěn)定預(yù)期方面，您有什么建議？

連平：現(xiàn)在的政策已經(jīng)做了大量調(diào)整，很多政策都在逐步落地。下一步市場(chǎng)可能要解決的問(wèn)題，一方面是金融要進(jìn)一步寬松，進(jìn)一步有針對(duì)性地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企和房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，要想房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售要能跟上去。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，貨幣資金的流動(dòng)性來(lái)源主要是三方面，第一是銷(xiāo)售，第二是銀行貸款，第三是包括自籌資金和發(fā)股票等在內(nèi)的其它融資，目前這一塊的融資難度相對(duì)較大。

首先，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房企想要徹底改變現(xiàn)狀，就要把房賣(mài)出去。只有把房子賣(mài)出去，錢(qián)才能收回來(lái)，資產(chǎn)負(fù)債狀況改善了，盈利、收入情況好了，銀行才愿意給這些房企貸款。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售是關(guān)鍵問(wèn)題，在下一階段，銷(xiāo)售問(wèn)題得到突破，能夠快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能慢慢火起來(lái)。

其次是房企負(fù)債的接續(xù)和權(quán)益的補(bǔ)充?！柏?fù)債接續(xù)”是對(duì)房企負(fù)債進(jìn)行展期延續(xù)，防止資金鏈崩斷；而“權(quán)益補(bǔ)充”是指資本的補(bǔ)充，房企的資本充足率要滿(mǎn)足監(jiān)管的要求。

最后是信心要得到提升。

除此之外，在相關(guān)政策方面還可以有一些更大力度和范圍的動(dòng)作。

從釋放需求角度來(lái)說(shuō)，第一，可以再適當(dāng)降低首付比例，一些城市首付已經(jīng)從三成降到了兩成，從兩成再往下降現(xiàn)在也在考慮中；可以考慮再降0.5成，從三成降到2.5成或者從兩成降到1.5成，尤其是在某些市場(chǎng)需求比較低迷的城市，可以嘗試更低的首付。

也有人表示，首付低了，未來(lái)要交的房款和付的利息就多了。針對(duì)這種情況，如果是首套房，在首付比例下降的情況下，也可以進(jìn)行一些補(bǔ)貼。

第二，房貸利率可以進(jìn)一步調(diào)降，但下調(diào)空間比較有限。現(xiàn)在利率已經(jīng)降了不少，但幅度并不是很大，從歷次政策調(diào)整的比例來(lái)看，現(xiàn)在利率下調(diào)幅度相對(duì)有限。但在此必須指出的是，房貸利率水平在經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整以后已經(jīng)很低了，在此背景下再進(jìn)一步下調(diào)利率，其邊際的下行是很明顯的。

2020年7月17日，市民在青島西海岸新區(qū)住房公積金貸款聯(lián)合辦理大廳辦理業(yè)務(wù)。圖自視覺(jué)中國(guó)

第三，可以增加首套房購(gòu)買(mǎi)者的公積金貸款額度。

從支持房企的角度來(lái)說(shuō)，可以增加開(kāi)發(fā)貸的支持力度。目前開(kāi)發(fā)貸在銀行信貸中所占的比重約為6%，處于歷史較低水平，此前比較高的時(shí)候占比達(dá)到7.5%，所以可以將開(kāi)發(fā)貸比重上調(diào)0.5%，0.5%已經(jīng)很多了，有好幾萬(wàn)億。開(kāi)發(fā)貸增量大，對(duì)房企的支持力度就會(huì)明顯增加。

此外，針對(duì)房企其它方面的融資，例如債券、股票等，都可以進(jìn)一步放寬條件、降低門(mén)檻。