佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法

第一章  總則

第一條  為規(guī)范住房公積金住房抵押貸款的管理，更好發(fā)揮住房公積金支持干部職工購買自住房屋、改善居住條件的作用，現(xiàn)根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》和中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條  住房公積金住房抵押貸款（以下簡稱貸款），是指依時足額繳存住房公積金的職工，在我市購買、建造、翻建、大修自有自住房屋時，以其所擁有的住房為抵押物，或提供第三方物業(yè)抵押擔(dān)保，作為償還貸款的保證而向佛山市住房公積金管理中心（以下簡稱“市公積金管理中心”）申請的貸款。

貸款遵循權(quán)利與義務(wù)相應(yīng)的原則。

第三條 貸款以職工購買、建造、翻建和大修普通自住住房（規(guī)劃用途為“住宅”）為發(fā)放對象，規(guī)劃用途為非住宅的（如高級公寓、別墅、度假村、商業(yè)或商務(wù)用房等）不予發(fā)放貸款。

普通住房標(biāo)準(zhǔn)，參照省住建廳《關(guān)于確定我省普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（粵建房字〔2005〕58號），“單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下”的規(guī)定執(zhí)行。

第二章  貸款程序

第四條  根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》的規(guī)定，貸款委托商業(yè)銀行發(fā)放。具體受委托承辦貸款業(yè)務(wù)的銀行（以下簡稱“受委托銀行”）由市住房公積金管理委員會確定；市公積金管理中心根據(jù)市住房公積金管理委員會的決定，委托銀行開展該項業(yè)務(wù)。

第五條  受委托銀行受理職工貸款申請，按要求收集有關(guān)審核資料，并作出貸款風(fēng)險評估后，報送市公積金管理中心審批。

受委托銀行自受理職工貸款申請次日起，5個工作日內(nèi)把審核資料送達市公積金管理中心，自受委托銀行送達職工貸款申請資料次日起，市公積金管理中心5個工作日內(nèi)作出批復(fù)。

第六條  受委托銀行作出貸款風(fēng)險評估的內(nèi)容。

(一)申請貸款購買商品房的，對借款人的信用情況作出評價意見。

(二)申請貸款購買“二手房”，建造、翻建、大修住房的，除對借款人的信用情況作出評價意見外，還需按本辦法第四、五章的要求，針對不同類型的貸款，對抵押物價值作出評估：包括可能變現(xiàn)值、可使用期、房屋質(zhì)量、以及其他可能影響抵押物價值因素的分析和評價意見。具體參照建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕8號）執(zhí)行。

第七條  為防范風(fēng)險、規(guī)范管理，對需開辦貸款業(yè)務(wù)的商品房樓盤，由受委托銀行先行報送樓盤資料。對不符合銷售條件的樓盤不發(fā)放貸款，以維護職工的權(quán)益和保障貸款資金安全。

“二手房”和建造、翻建、大修住房的貸款，不需辦理樓盤資料申報。

第八條  貸款申請經(jīng)市公積金管理中心審核同意后，借款人必須與受委托銀行簽訂佛山市住房公積金個人住房貸款借款合同（以下簡稱“借款合同”），并辦理有關(guān)房屋抵押手續(xù)。

第九條  貸款須待借款合同簽訂并完成抵押手續(xù)，由受委托銀行送達市公積金管理中心，市公積金管理中心把貸款資金劃到受委托銀行指定的專戶上。受委托銀行應(yīng)在當(dāng)日發(fā)出貸款，把資金劃到售房方指定的賬戶。

第十條  貸款申請過程中的費用收取，應(yīng)以公開、公平、合理為原則，體現(xiàn)住房公積金制度支持職工解決自住住房的精神，維護職工的權(quán)益。

(一)市公積金管理中心不收取任何貸款手續(xù)費用，按照規(guī)定向受委托銀行給付委托貸款手續(xù)費。

(二)受委托銀行在辦理貸款過程中如需收取業(yè)務(wù)費用、或代收費用的，應(yīng)向借款人標(biāo)明費用標(biāo)準(zhǔn)和收費依據(jù)。

(三)如需由房地產(chǎn)估價機構(gòu)對抵押物進行評估，受委托銀行應(yīng)提供認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機構(gòu)由借款人選擇，如借款人同意也可由受委托銀行在指定的估價機構(gòu)進行評估。

第三章  貸款對象和條件

第十一條  根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，借款人應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

第十二條  借款人應(yīng)同時具備以下條件：

(一)借款人為我市繳存住房公積金的職工；非我市繳存住房公積金的（異地繳存職工），借款人和配偶中任一方為我市戶籍，或借款人配偶在我市繳存住房公積金并符合本條第(二)款。判別住房公積金繳存地、戶籍地、已婚情況，以貸款申請時的情況為準(zhǔn)。

(二)貸款申請之月起，前6個月連續(xù)依時足額繳存住房公積金，且累計依時足額繳存住房公積金滿1年。如曾辦理個人明細（或稱個人賬戶）注銷的，以重新開設(shè)個人明細并繳入資金之月算起。

由市人力資源社會保障管理部門或市軍轉(zhuǎn)干部管理部門確認(rèn)，符合市政府關(guān)于對引進高層次人才政策規(guī)定的引進人才、或符合市軍轉(zhuǎn)干部管理部門接收安置的軍轉(zhuǎn)干部，在開設(shè)了個人住房公積金明細并開始繳存住房公積金后，可申請貸款，不受繳存年期限制。

(三)購買住房，建造、翻建、大修住房。

(四)具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息能力。

(五)能提供符合本辦法規(guī)定的物業(yè)作為貸款抵押物。

第十三條  申請貸款，應(yīng)提供以下資料：

(一)身份證；借款人已婚的，提供結(jié)婚證;借款人家庭有未成年子女的，提供戶口簿。

(二)申請購房貸款的，提供有效的商品房購銷合同。

(三)申請建造、翻建和大修住房貸款的，提供由規(guī)劃、土地、建設(shè)行政管理部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證、用地許可證、建筑施工許可證或有同樣效力的文件、批文，工程預(yù)算表等資料。

(四)繳交首期款的憑據(jù)；購買“二手房”的提供發(fā)票。

(五)如共同購房人中存在夫婦以外第三人的（以購房合同或產(chǎn)權(quán)證書為準(zhǔn)），需提供有第三人簽名確認(rèn)的借款合同，或者由不動產(chǎn)登記部門出具的抵押證明書；如共同購房人不具備完全民事行為能力，需由監(jiān)護人代為簽名的，提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人關(guān)系的公證書。

(六)非我市繳存住房公積金的借款人，需提供戶口簿，以及繳存地住房公積金管理部門出具的繳存、提取、貸款情況證明。

（七）有效的個人住房信息查詢記錄。

（八）特殊原因需提交的資料。

第四章  貸款額度、首期款、年限、利率

第十四條  符合貸款對象和條件的借款人，可按下列規(guī)定的額度申請貸款。

(一)根據(jù)我市住房公積金可用量確定最高貸款額。累計依時足額繳存住房公積金1年（含）以上2年（不含）以下的，貸款額度個人最高不超過20萬元；累計依時足額繳存住房公積金2年（含）以上3年（不含）以下的，貸款額度個人最高不超過25萬元；累計依時足額繳存住房公積金3年（含）以上的，貸款額度個人最高不超過30萬元。

如貸款仍不足夠，且個人有償還能力的，可同時申請組合貸款（住房公積金貸款＋商業(yè)貸款）。

(二)按照中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》關(guān)于“住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍”的原則確定貸款額度，即（借款人當(dāng)前住房公積金明細余額＋當(dāng)月至退休注銷時擬應(yīng)繳存的住房公積金）×2。

當(dāng)月至退休注銷時擬應(yīng)繳存的住房公積金＝前半年（6個月）內(nèi)實繳住房公積金的月平均值×當(dāng)月至退休的月數(shù)。退休時間統(tǒng)一按60周歲計算。

(三)職工申請貸款時，必須已交付不低于規(guī)定數(shù)額的首期款，即貸款額不能超過購房總房款減首期款，建房、翻建、大修理住房也按此原則處理。

(四)按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，借款人的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。

房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：本次貸款的月還款額/月均收入。即：貸款額度÷貸款期數(shù)＋月應(yīng)還利息，不能大于收入的50%。

所有債務(wù)與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月均償付額）/月均收入。即：貸款額度÷貸款期數(shù)＋月應(yīng)還利息＋其他債務(wù)月均償付額，不能大于收入的55%。

本辦法所指收入，以住房公積金繳存單位申報登記的個人計繳工資基數(shù)為準(zhǔn)。

(五)貸款額的核定同時涉及上述(一)至(四)點貸款額度的設(shè)定，以額度低的一條為準(zhǔn)。

第十五條  本辦法所稱的首期款，按照《住房公積金抵押貸款信用評級制度》核定，對被評為不同信用等級的借款人，實行按不同比例繳交購建房首付款（即20%至40%），才能獲準(zhǔn)貸款。（詳見附件《住房公積金抵押貸款信用評級制度》）

第十六條  停止向已有兩套住房的繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）發(fā)放貸款。繳存職工家庭公積金貸款沒有還清前，不得再次申請。

住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以房屋交易記錄、房屋權(quán)屬登記和住房公積金貸款記錄為準(zhǔn)。    

第十七條  申請貸款購買“二手房”的，以交易價為基礎(chǔ)，由受委托銀行作出的貸款風(fēng)險評估，以低的價格作為計算貸款額度的“購房總房款”值。

申請貸款建造、翻建和大修住房的，以工程預(yù)算總額為基礎(chǔ)，由受委托銀行作出貸款風(fēng)險評估，以低的價格作為計算貸款額度的“購房總房款”值。

第十八條  貸款年期。

(一)購買商品房的貸款年期，最長不能超過30年，即360期（月）。

(二)根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》確定貸款期限的原則，購買“二手房”、建造、翻建和大修住房的貸款年期，最長不超過20年，即240期（月），同時不長于房屋余下的土地使用終止年期。

(三)貸款年期加年齡不超過65年。

貸款年期的核定，如同時涉及上述(一)至(三)點中的設(shè)定，以年期低的一條為準(zhǔn)。

第十九條  貸款利率。按照中國人民銀行規(guī)定的住房公積金個人住房貸款利率執(zhí)行；第二次使用貸款的，為同期首次住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍計算利息。期間如遇法定利率調(diào)整，于次年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率水平。

貸款期間借款人須按照住房公積金制度的規(guī)定，繼續(xù)繳存住房公積金。除法律法規(guī)規(guī)定外，如貸款期間連續(xù)9個月或累計24個月不按時足額繳存住房公積金的，按權(quán)利與義務(wù)相應(yīng)的原則，借款人應(yīng)及時結(jié)清貸款；在借款人結(jié)清貸款前，其所欠貸款的利率暫調(diào)整為同期中國人民銀行公布商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率。

第五章  貸款抵押擔(dān)保

第二十條  不能辦理抵押登記、或者法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓、或者已明確為征拆對象的物業(yè)，不能作為貸款抵押物。

第二十一條  購房貸款的，借款人必須將新購入的自有住房全額用于貸款抵押，與受委托銀行簽訂抵押合同，并到不動產(chǎn)登記部門辦理抵押登記。貸款用于大修住房的，也按照上述辦法辦理抵押手續(xù)。

第二十二條  貸款建造、翻建住房的，借款人必須提供其他自有物業(yè)作為抵押，或者提供第三方物業(yè)抵押擔(dān)保。抵押物應(yīng)與核定貸款額度時計算的“總房款”價值相等，同時按照第二十一條的要求辦理抵押手續(xù)。

第六章  附則

第二十三條  本辦法所稱購買“二手房”，指購買已取得有效的房地產(chǎn)權(quán)證、且可在房地產(chǎn)市場流通的住房；

“翻建住房”，是指對住房全部拆除、另行設(shè)計、重新建造；“大修住房”是指需要牽動或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除住房。具體可參照《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)；

“貸款人”，指貸出款項的機構(gòu)；“借款人”，指借入款項的人員，或指向“貸款人”申請以期獲得借款的申請人，也即貸款申請人。

第二十四條  本辦法其他未盡事宜，按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》、國務(wù)院《住房公積金管理條例》、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條  本辦法的規(guī)定從2021年5月1日實施。

附件

住房公積金抵押貸款信用評級制度

為保障資金安全，促進個人誠信意識的建立，實行住房公積金抵押貸款信用評級制度。對被評為不同信用等級的借款人，實行按不同比例繳交購建房首付款，才能獲得住房公積金抵押貸款。

一、住房公積金抵押貸款信用等級標(biāo)準(zhǔn)

A級：三年內(nèi)未出現(xiàn)逾期還款，或者逾期還款累計5期以內(nèi)（含5期）。

B級：三年內(nèi)逾期還款累計6至10期，或者連續(xù)逾期還款3期以內(nèi)（含3期）。

C級：三年內(nèi)逾期還款累計11至15期，或者連續(xù)逾期還款4至6期。

D級：三年內(nèi)逾期還款累計16期及以上，或者連續(xù)逾期還款7期及以上。

E級：五年內(nèi)因連續(xù)逾期還款而被債權(quán)人起訴，且其債務(wù)已結(jié)清，或者使用不真實資料辦理住房公積金業(yè)務(wù)和其他金融業(yè)務(wù)，已自覺糾正錯誤。

F級：因經(jīng)濟糾紛被提起訴訟，法庭未作出判決，或被判敗訴、或經(jīng)法庭調(diào)解后，仍未完全履行相關(guān)經(jīng)濟責(zé)任；或者使用不真實資料辦理住房公積金業(yè)務(wù)和其他金融業(yè)務(wù)，拒不改正錯誤。

（以上所指逾期還款，包括住房公積金貸款、其他商業(yè)貸款、信用卡還款等）

二、不同信用等級相應(yīng)的首期付款率

A級：繳交首期款不少于購建房總價的20%；

B級：繳交首期款不少于購建房總價的25%；

C級：繳交首期款不少于購建房總價的30%；

D級：繳交首期款不少于購建房總價的35%；

E級：繳交首期款不少于購建房總價的40%；

F級：暫不受理住房公積金抵押貸款申請。