近日，自如研究院攜手新華網(wǎng)共同調(diào)研編撰的《2021中國城市租住生活藍皮書》（下稱《藍皮書》）正式發(fā)布，由國務(wù)院參事室特約研究員姚景源、中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹、中國城市中心總工程師張國華、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰聯(lián)袂作序。

《藍皮書》調(diào)研顯示，在“發(fā)展住房租賃市場”的一系列針對性政策指導(dǎo)下，目前專業(yè)化住房租賃企業(yè)在推動租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展、居住服務(wù)水平提升、數(shù)字化技術(shù)賦能等方面已初步趕超世界水平。同時隨著人口流動帶來的長租房需求增長，租客、業(yè)主的居住理念迭代，預(yù)計在2030年中國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場規(guī)模近10萬億元，迎來行業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。

近2成租客愿意租房超10年

近年來，我國傳統(tǒng)的“重購輕租”市場格局正發(fā)生改變。專業(yè)化住房租賃企業(yè)在居住產(chǎn)品、生活服務(wù)上持續(xù)下大力氣，在品質(zhì)提升和模式創(chuàng)新上破局突圍，讓機構(gòu)化長租房成為城市年輕人首選考慮。

《藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，對于如何租到稱心如意的房子，有65%的租客選擇“機構(gòu)化長租房”，位列首位，這一數(shù)據(jù)相較去年調(diào)研時上升9%。不少受調(diào)租客表示，經(jīng)歷過疫情影響時期，選擇機構(gòu)化長租房居住體驗相對穩(wěn)定，生活服務(wù)也更加全面，同時APP等線上工具讓找房更方便迅速。

而對于租房時長，《藍皮書》調(diào)研顯示一線及新一線城市租客租房時間正在變長，已有75%的租客租房時間超3年，其中12%的租客已超10年。面向未來的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年以上。

值得提出的是，隨著年輕人“租購”意愿更趨理性，58%的城市租客表示通過租房結(jié)婚來完成“小家”。而在機構(gòu)化長租房租客中，對租房結(jié)婚的接受程度更高，達83%。

80后業(yè)主首選機構(gòu)化長租房，占比達32%

機構(gòu)化長租房作為市場的連接紐帶，受到租客青睞的同時，也成為更多業(yè)主的選擇?！端{皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前業(yè)主群體正趨于年輕化，自如近兩年的新晉業(yè)主中，“80后”占比已達32%。

對于這部分業(yè)主，他們普遍有過租房經(jīng)歷，對市場發(fā)展初級階段時信息不透明、品質(zhì)錯配、租房難等痛點更有感觸，因此也更加理解“好房才好租”的理念，傾向選擇專業(yè)化住房租賃企業(yè)進行出租托管。

一方面，住房租賃企業(yè)能提升出租效率?！端{皮書》調(diào)研顯示，2021年全國重點城市的房屋平均出租周期為45天。以北京市場兩居室為例，“業(yè)主直租”約70天，中介出租約43天，自如等住房租賃企業(yè)約15天。

而當(dāng)房屋經(jīng)整體改造得到品質(zhì)提升時，市場競爭力和出租效率也會提高。以自如整租產(chǎn)品為例，配備智能家居的4.0風(fēng)格房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度、居住風(fēng)格美觀度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。

另一方面，更好的出租效果，也帶來了更強的托管認同?！端{皮書》調(diào)研顯示，2016-2020年間，業(yè)主平均托管時長約4年，但尋求5年以上托管的業(yè)主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行業(yè)受疫情影響，這一比例仍與疫情之前持平。

張國華認為，對于住房租賃市場來說，未來租客群體的數(shù)量規(guī)模將會呈指數(shù)式上升，對居住空間的優(yōu)良品質(zhì)要求也會更加關(guān)注，同時業(yè)主群體對機構(gòu)化長租房認同感增強，將助力盤活和擴大租賃住房供給。這意味著市場規(guī)模會進一步擴大，相關(guān)住房租賃企業(yè)仍需不斷強化自身的產(chǎn)品和服務(wù)能力，提供更加完善的租住生活條件。

“黃金十年”提升機構(gòu)化長租房占比達15%以上

隨著租客、業(yè)主的代際更迭，需求和供給的持續(xù)提高，面向住房租賃行業(yè)的未來發(fā)展，《藍皮書》預(yù)測，基于我國城鎮(zhèn)化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規(guī)模將達到10萬億元，行業(yè)進入發(fā)展的“黃金十年”。在此進程中，仍有不少難點，需各方合力共同破局。

一方面，《藍皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前住房租賃供給仍是存量供給為主，而租賃住房的房齡20年以上占比達65.3%；30年以上占比達27.3%。其中，約40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯配等問題。

對于這部分房源的提質(zhì)增效，居住供給需由“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”。這意味著接下來一段時期里，將鼓勵專業(yè)住房租賃企業(yè)參與，發(fā)揮市場管理運營經(jīng)驗，對存量房源改造盤活，從而提高租賃住房供給的“量”。

此外，居住產(chǎn)品的“質(zhì)”和服務(wù)體驗的“質(zhì)”也需要同步提升，其首先是不斷建立和維護市場清朗環(huán)境?！端{皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在北京受調(diào)租客中，有43.8%曾遇到不良中介，對于保障租客和業(yè)主基本合法權(quán)益，不少專家認為要建立以長租房為引領(lǐng)的租賃供給體系，發(fā)揮專業(yè)化住房租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用。通過對房屋標(biāo)準(zhǔn)化改造，提供專業(yè)生活服務(wù)，長租房讓廣大租客更能“品質(zhì)居住”。

另一方面，市場規(guī)模提高，意味著未來機構(gòu)化長租房占比將大幅提升?！端{皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國機構(gòu)化長租房占比不足5%。綜合國際經(jīng)驗來看，秦虹認為未來10年內(nèi)，通過培育樣板機構(gòu)，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時，提高機構(gòu)化長租房占比，尤其在一線重點城市達到15%以上，對承接租賃需求，推動行業(yè)長效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

《藍皮書》認為，此過程中，住房租賃企業(yè)要秉持“長期事業(yè)”發(fā)展心態(tài)，堅持“品質(zhì)先行”根本基礎(chǔ)，以“分散式”與“集中式”并行發(fā)展的策略進行差異化布局，來滿足不同的租房需求和職住平衡。

值得指出的是，行業(yè)進入新的“黃金十年”，模式革新是行穩(wěn)致遠的關(guān)鍵。自如在2021年創(chuàng)新求變推出的“增益租”模式，讓企業(yè)與用戶從單純委托出租，轉(zhuǎn)向合作伙伴關(guān)系，收益價值也從一筆敲定的“即時價值”轉(zhuǎn)向“長遠價值”。

“增益租”模式下，不僅能快速盤活存量房屋，為老舊房源快速投入市場賦能，還使自如將更多精力集中在品質(zhì)管控、運營管理、服務(wù)管理等環(huán)節(jié)，進而在保障業(yè)主利益的同時，為租客提供更多元、個性化的租住體驗。

整體來看，我國住房租賃行業(yè)雖然是個“年輕”的行業(yè)，但已取得不菲成就。業(yè)內(nèi)人士表示，《藍皮書》發(fā)布象征著行業(yè)新10年發(fā)展的起點，對住房租賃市場發(fā)展亦有借鑒意義。面向未來，專業(yè)化住房租賃企業(yè)更要以審慎態(tài)度提高供給品質(zhì)、推動模式創(chuàng)新，讓“長租”始終遵循“住”的本質(zhì)，讓廣大租房群體從“住有所居”邁向“品質(zhì)居住”，推動整體市場進入高質(zhì)量發(fā)展階段。