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樓市高庫(kù)存有多嚴(yán)重?有城市空置房12年都賣不完
最后更新: 2022-05-24 20:39:25自房地產(chǎn)行業(yè)2015年“去庫(kù)存”以來,全國(guó)商品房待售面積曾連續(xù)4年下行,但如今由于房地產(chǎn)行情低迷,樓市又一次來到了高庫(kù)存時(shí)代。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),截至今年4月末,全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米,同比增長(zhǎng)8.4%,按人均住房建筑面積39.8平方米計(jì)算,現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1400萬人居住。而由于各城還在大力“賣地”,我國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存量(指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和)已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米,足夠滿足9600萬人的居住需求。
從數(shù)據(jù)上看,目前廣西防城港的樓市庫(kù)存,足足需要12.7年才能消化完畢,而哈爾濱、連江、長(zhǎng)春、呼和浩特等市的去化周期都超過了100個(gè)月,意味著需要8-10年才能賣完現(xiàn)有庫(kù)存。
近日湖南省出臺(tái)新政,要求對(duì)商品住房去化周期超過24個(gè)月的市縣暫停新的商品住房用地審批,希望通過減少供應(yīng)的方式來降低樓市庫(kù)存。
全國(guó)現(xiàn)有庫(kù)存夠1400萬人居住
今年以來,全國(guó)商品房銷售額持續(xù)走低,1-4月份銷售3.78萬億,同比下降近30%。
在新房“賣不動(dòng)”的情況下,樓市又重回高庫(kù)存時(shí)代。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù),截至今年4月末,全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米,同比增長(zhǎng)8.4%,相比2021年末增長(zhǎng)了4700萬平方米。其中,住宅類商品房待售面積達(dá)到2.72億平方米,同比增長(zhǎng)14.8%。
由此可見,盡管房地產(chǎn)投資低迷,今年前四個(gè)月房屋新開工面積同比下滑26%、竣工總面積下滑12%,但庫(kù)存量仍在飆升。
去年8月31日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾公布數(shù)據(jù),我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到39.8平方米。按照這一數(shù)據(jù)計(jì)算,現(xiàn)有的5.57億平方米待售商品房面積,足夠1400萬人居住。
目前的樓市待售庫(kù)存數(shù)據(jù),已經(jīng)達(dá)到了四年來新高。
2010年時(shí),我國(guó)商品房待售面積不到2億平方米,隨后5年間數(shù)字迅速攀升,到2015年時(shí)達(dá)到7.19億平方米的歷史最高值,也是在那一年,全國(guó)樓市開始以各種方式“去庫(kù)存”,隨后商品房待售面積數(shù)據(jù)逐年下降。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2018年時(shí),商品房待售面積降至5.24億平方米,2019年進(jìn)一步降至4.98億平方米。
因此,截至4月底的5.57億平方米,已經(jīng)超越了2018年的庫(kù)存量,接近2017年時(shí)的水平。
克而瑞研究中心認(rèn)為,正是2020年初新冠疫情“黑天鵝”突襲,打斷了樓市庫(kù)存持續(xù)下行的趨勢(shì),也是從2020年開始,庫(kù)存規(guī)模由降跳增,迎來了新一輪周期變換。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),全國(guó)商品房狹義庫(kù)存(指已批預(yù)售證的商品住宅面積中尚未銷售的部分)截至4月底已經(jīng)達(dá)到了6.08億平方米,由于市場(chǎng)成交低迷,全國(guó)平均去化周期已經(jīng)超過兩年,顯著高于去年同期水平。
而商品住宅廣義庫(kù)存量(指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和)已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米,若按人均39.8平方米算,已經(jīng)足夠9600萬人居住。
廣西防城港去化周期達(dá)152個(gè)月
分城市來看,不同能級(jí)城市的庫(kù)存量全線上揚(yáng)。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),各能級(jí)城市去化周期均有穩(wěn)步拉長(zhǎng)趨勢(shì),一線城市增至平均19.56個(gè)月,二線城市增至23.07個(gè)月,同比漲幅均在80%以上,而三四線城市平均去化周期已達(dá)到28.15個(gè)月,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)直線上升,同比增幅達(dá)123%。
相比較而言,北部和內(nèi)陸的弱二線城市、東南沿海前期需求透支嚴(yán)重的三四線城市,庫(kù)存壓力十分集中。
其中,青島、武漢、沈陽截至4月末的狹義庫(kù)存量均超過了2000萬平方米,位列庫(kù)存量前三。鹽城、三明狹義庫(kù)存量同比增幅超過了200%,漲幅顯著。
從去化周期來看,已經(jīng)有26個(gè)城市超過30個(gè)月而且同比翻番,其中一半都位于華南。廣西防城港去化周期高達(dá)152個(gè)月,位列第一,現(xiàn)有庫(kù)存要消化12.7年;哈爾濱、連江、長(zhǎng)春、呼和浩特的去化周期都超過了100個(gè)月,分列第2-5名,這意味著它們僅現(xiàn)有樓市庫(kù)存就需要8-10年才能消化完畢。
華南三四線城市是典型的前期需求嚴(yán)重透支區(qū)域,目前庫(kù)存量大幅攀升,惠州、珠海、東莞、中山等是其中代表。中西部二線城市中,鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部,尚無復(fù)蘇跡象,短期去化承壓。
廣義庫(kù)存方面,二三線城市中,貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺(tái)4月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先,突破了1億平方米;南昌、長(zhǎng)沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之,廣義庫(kù)存量超過8000萬平方米。
克而瑞研究中心認(rèn)為,盡管不少城市近期出臺(tái)樓市松綁政策,但去庫(kù)存效果差強(qiáng)人意。以鄭州為例,4月以來,放寬限購(gòu)限售、人才新政、契稅補(bǔ)貼等樓市利好政策頻頻出臺(tái),但項(xiàng)目平均去化率僅18%,為近五年單月次低,來訪量受疫情影響較3月不升反降,4月狹義庫(kù)存同環(huán)比增幅分別達(dá)到36%和14%,樓市提振效果遠(yuǎn)不及預(yù)期。
湖南率先嚴(yán)控土地出讓
從現(xiàn)有庫(kù)存數(shù)據(jù)看,我國(guó)商品房廣義庫(kù)存量已足夠滿足9000多萬人口居住需求,狹義庫(kù)存量也足夠滿足千萬級(jí)以上人口的居住需求。
而在過去十年,我們城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)有大幅度提高,綜合人口數(shù)據(jù)和城鎮(zhèn)化率,城鎮(zhèn)商品房還有多大市場(chǎng)?
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年末,我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),到2035年中國(guó)城鎮(zhèn)化率能夠達(dá)到72%左右。按照第七次人口普查數(shù)據(jù),全國(guó)共計(jì)有14.12億人,也就是說,在未來13年內(nèi),城鎮(zhèn)人口還將新增約9884萬人。
換言之,我國(guó)現(xiàn)有商品房狹義庫(kù)存量仍有充足的市場(chǎng)消化,而廣義庫(kù)存量也可用未來十多年去消化,但市場(chǎng)規(guī)模顯然已逐步見頂。
另一方面,如果我國(guó)人均居住面積繼續(xù)提升,則房地產(chǎn)市場(chǎng)還有進(jìn)一步發(fā)展的空間。近期,全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)原副主任顧云昌就表示,我國(guó)人均住房面積還有10平方米以上增長(zhǎng)空間。
他認(rèn)為,現(xiàn)在我國(guó)人均住房面積接近40平方米,通常指“建筑面積”,而發(fā)達(dá)國(guó)家則指“套內(nèi)使用面積”,因此我國(guó)40平方米的建筑面積實(shí)際上等同于30平方米的套內(nèi)使用面積,人均居住面積還可以有較大提升。
不過對(duì)于基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市,克而瑞研究中心認(rèn)為,情況并不樂觀。諸如防城港、連江、煙臺(tái)、北海、寶雞等,基本都是人口凈流出城市,目前商品住宅消化周期均在45個(gè)月以上,即便供應(yīng)不再放量,以目前低迷的成交走勢(shì)來看,中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
在上一輪樓市去庫(kù)存中,“棚改”等手段發(fā)揮了巨大作用。根據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道,“十三五”時(shí)期,全國(guó)超額完成2000萬套棚改目標(biāo)任務(wù)。第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2016~2019年四年間全國(guó)棚改總計(jì)完成投資約6.26萬億元。
如今隨著三四線“棚改”的退潮,樓市去庫(kù)存又該如何實(shí)現(xiàn)?近日,湖南省出臺(tái)新政,罕見地從土地供給端減少供應(yīng),以此解決現(xiàn)階段樓市的供需矛盾難題。
據(jù)湖南省自然資源廳5月23日消息,近日湖南多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》,其中提到,各市州、縣市區(qū)商品房庫(kù)存去化周期在13-36個(gè)月的,應(yīng)嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批,其中:對(duì)商品住房去化周期超過24個(gè)月的市縣,暫停新的商品住房用地審批,將商品住宅用地掛牌出讓規(guī)模控制在上年度供應(yīng)量的20%以內(nèi);而對(duì)連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房庫(kù)存去化周期超過36個(gè)月的市縣,暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。
“要科學(xué)、精準(zhǔn)、精細(xì)處理存量房地產(chǎn)土地開發(fā)利用和已建成房地產(chǎn)去化的關(guān)系,建立健全部門聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制,切實(shí)降低去化周期,保證房地產(chǎn)投資發(fā)揮效益,防控資源浪費(fèi)。”上述“通知”中稱。
各地目前都寄希望于通過解綁樓市、降低利率以擴(kuò)大購(gòu)房需求,而湖南是率先提出要嚴(yán)控土地出讓、降低去化周期的省份。
克而瑞研究中心認(rèn)為,就廣義庫(kù)存而言,預(yù)期仍將高位持穩(wěn),目前有部分城市的土拍因?yàn)橐咔槎悠?,后續(xù)疫情結(jié)束后應(yīng)該會(huì)持續(xù)放量,未開工地塊量還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。若要實(shí)現(xiàn)庫(kù)存穩(wěn)中有降,首先需要一線城市率先復(fù)蘇,接下來三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。
- 原標(biāo)題:樓市高庫(kù)存壓頂!有城市空置房12年都賣不完
- 責(zé)任編輯: 連政 
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