倉(cāng)山區(qū)臨江新天地居民樓墻體瓷磚開裂、脫落早有先例。2018年11月16日，海都記者曾報(bào)道過，倉(cāng)山區(qū)臨江新天地?zé)熒皆沸^(qū)有居民樓的外墻瓷磚出現(xiàn)多處脫落，存在安全隱患。

據(jù)了解，臨江新天地?zé)熒皆沸^(qū)就在福江苑小區(qū)附近，兩小區(qū)均為安置房，負(fù)責(zé)建設(shè)的同為福州倉(cāng)前山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。記者通過電話聯(lián)系了該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人表示，已聽說了福江苑小區(qū)發(fā)生的意外，對(duì)此感到非常痛心與遺憾。

此外，負(fù)責(zé)人還告訴記者：“福州倉(cāng)前山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為開發(fā)單位，雖說臨江新天地項(xiàng)目交房已有12年之久，已超出質(zhì)保期，但公司也將積極開展行動(dòng)。后續(xù)，我們將督促物業(yè)單位加強(qiáng)管理，動(dòng)員小區(qū)業(yè)主啟動(dòng)公共維修基金，并配合屬地相關(guān)單位督促跟蹤這件事情。類似情況，建議作為小區(qū)管理單位的物業(yè)公司啟動(dòng)維修基金進(jìn)行整改。作為原開發(fā)單位，我們也將積極配合?！?

2日下午，記者電話聯(lián)系了臨江街道港垱社區(qū)了解情況，社區(qū)工作人員告訴記者：“社區(qū)的工作人員已在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處置，其他工作人員也已外出進(jìn)行檢查。”

外墻脫落頻發(fā)

該由誰負(fù)責(zé)？誰維修？

近年來，廣東、湖北、江西、安徽和上海等多地發(fā)生房屋外墻脫落導(dǎo)致人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋外墻脫落近年來有逐漸增多趨勢(shì)，事故發(fā)生后，常常出現(xiàn)維修責(zé)任不明、各方推諉、籌集資金困難等問題。

外墻脫落事件為何頻發(fā)？

房屋外墻為何脫落？多位業(yè)內(nèi)人士介紹，除房屋外墻老化外，外墻脫落的主要原因還包括缺乏防水性能的外墻保溫層材料在一段時(shí)期內(nèi)的廣泛應(yīng)用。

一家建筑央企的質(zhì)量總監(jiān)告訴記者，上世紀(jì)90年代末開始，我國(guó)大面積推廣外墻外保溫層和裝飾層，但由于早期采用的外墻保溫層材料吸水性較強(qiáng)，下雨后墻內(nèi)保溫層積水，冬冷夏熱，反復(fù)熱脹冷縮，導(dǎo)致外墻外保溫層脹裂脫落。主管部門意識(shí)到這個(gè)問題后，從2017年開始推行吸水率低的外墻外保溫材料及彈性防水涂料。

上海一家專門從事歷史建筑保護(hù)的物業(yè)機(jī)構(gòu)張經(jīng)理告訴記者，上世紀(jì)90年代，一批高端住宅外墻采用了一種保溫面板，還有不少樓房使用了墻面磚，保溫面板和墻面磚較易脫落，“2000年之后，各地陸續(xù)禁止此類材料應(yīng)用于外墻”。

很多業(yè)內(nèi)人士談到，20多年前建設(shè)的一些住宅逐漸老舊，外墻掉磚日漸頻繁，部分高樓外立面因此變得殘缺零亂，如樓體上長(zhǎng)著難看的疤瘌。

造成傷害和損失由誰負(fù)責(zé)？

外墻脫落屢屢造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失，該由誰負(fù)責(zé)？誰維修？

法律明確規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

建筑業(yè)內(nèi)人士介紹，外墻抗?jié)B漏的保修期為5年，外墻裝飾工程的保修期為2年?！巴鈮γ撀渫l(fā)生在交付7年之后，保修期內(nèi)發(fā)生的情況較少?！?

如果保修期已過

脫落的外墻誰來修？

根據(jù)民法典第273條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院教授陳杰說，產(chǎn)權(quán)人有維護(hù)建筑、保障其不造成公共風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，但建筑物及其外立面的維護(hù)是很專業(yè)的事，需要細(xì)分相關(guān)部門的責(zé)任歸屬。

北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬說，保修期外，業(yè)主作為住宅樓公共部分的共有人，有維修保養(yǎng)該大樓并保證其安全的義務(wù)。全體業(yè)主需要籌集和使用公共維修資金，經(jīng)業(yè)主履行一定程序決策后，專項(xiàng)用于外墻的維修。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，動(dòng)用維修基金需要業(yè)委會(huì)同意，要走規(guī)定程序，如果業(yè)委會(huì)不同意或者業(yè)主意見達(dá)不成一致，維修就常常陷入扯皮的情形。

物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？

根據(jù)《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

小區(qū)外墻屬于共有部分，歸小區(qū)業(yè)主共同共有，由業(yè)主共同管理。

物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)其與小區(qū)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定，對(duì)小區(qū)約定部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定以及《民法典》的規(guī)定，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，首先要看，小區(qū)外墻是否屬于物業(yè)公司的管理范圍。

如果能夠明確外墻不屬于物業(yè)公司服務(wù)范圍，則物業(yè)公司可據(jù)此主張不承擔(dān)責(zé)任。

專家：

已過質(zhì)保的房屋

每隔若干年應(yīng)大修

多名一線城市街道辦事處負(fù)責(zé)人說，長(zhǎng)期以來，建筑物外墻面及其附屬物缺乏有效的安全檢測(cè)和維護(hù)機(jī)制。建筑所有者、使用者均不知道該履行哪些例行的檢查和維護(hù)義務(wù)，相關(guān)部門對(duì)此也缺乏必要的指導(dǎo)。

程鵬等專家認(rèn)為，樓房外墻脫落的情形比較復(fù)雜，責(zé)任劃分需要甄別，具體情況具體分析。

上海市虹口區(qū)曲陽路街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，建筑需要維修的就要盡快啟動(dòng)相應(yīng)程序，確有客觀困難的，政府可給予補(bǔ)貼或納入專項(xiàng)工程。

“無論業(yè)委會(huì)、居委會(huì)還是物業(yè)公司，都難以承受傷人之重。”陳杰認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，如果房屋及外立面已經(jīng)過了“質(zhì)保期”或房齡超過20年，應(yīng)強(qiáng)制性規(guī)定每隔若干年大修一次。

從目前妥善解決問題的小區(qū)來看，多數(shù)是得益于老舊小區(qū)綜合改造。

此外，業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)鼓勵(lì)和培養(yǎng)業(yè)主購(gòu)買保險(xiǎn)的意識(shí)，通過缺陷責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，由開發(fā)商、建設(shè)施工單位、物業(yè)公司和業(yè)主各出一部分，為房屋攢足“養(yǎng)老錢”。