多地土拍規(guī)則出現(xiàn)調(diào)整。記者注意到，近期，濟(jì)南、合肥等熱點(diǎn)城市的土拍規(guī)則有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。

多地土拍規(guī)則調(diào)整不再設(shè)置上限價(jià)格

10月12日，據(jù)合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單（第三批）。第三批擬出讓居住用地清單共包含31宗地塊，共計(jì)面積2853.5畝，地塊涉及包河區(qū)（14宗）、瑤海區(qū)（3宗）、廬陽(yáng)區(qū)（2宗）、蜀山區(qū)（2宗）、高新區(qū)（5宗）、經(jīng)開(kāi)區(qū)（3宗）、新站區(qū)（2宗）。第三批擬出讓居住用地清單中，已有6宗地塊明確將于11月2日出讓。

根據(jù)地塊出讓公告，上述6宗地塊共計(jì)土地面積571.058畝，同時(shí)，地塊出讓規(guī)則有所調(diào)整，地塊未顯示上限價(jià)格。據(jù)大皖新聞報(bào)道，此次土拍規(guī)則不再限制地價(jià)。

按照最新的地塊公告，此次推出的地塊將采取拍賣方式出讓，即：競(jìng)買人以舉牌方式應(yīng)價(jià)，報(bào)價(jià)最高者且高于保留底價(jià)的，為競(jìng)得人。

同時(shí)，按照地塊出讓公告，商品住宅須實(shí)行精裝交付。居住用地競(jìng)買人須達(dá)到“五沒(méi)有”條件，即：沒(méi)有項(xiàng)目“爛尾”，沒(méi)有“保交樓”任務(wù)，沒(méi)有重大工程質(zhì)量問(wèn)題造成嚴(yán)重負(fù)面影響，沒(méi)有項(xiàng)目發(fā)生一般及以上安全生產(chǎn)責(zé)任事故，沒(méi)有所屬物業(yè)公司被投訴較多造成嚴(yán)重負(fù)面影響。

在這之前，合肥居住用地土拍規(guī)則采取“投報(bào)高品質(zhì)住宅方案”的競(jìng)買方式，即：“價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”的競(jìng)買方式。即：競(jìng)買人以舉牌方式應(yīng)價(jià)，在未達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，報(bào)價(jià)最高者且高于保留底價(jià)的，為競(jìng)得人。如競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有其他競(jìng)買人愿意繼續(xù)參與競(jìng)買的，則轉(zhuǎn)入投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案階段。競(jìng)買人需投報(bào)高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案，評(píng)選委員會(huì)按照《高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案評(píng)審內(nèi)容及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》組織評(píng)分，確定綜合評(píng)分最高的競(jìng)買人為競(jìng)得人。如最高綜合評(píng)分的競(jìng)買人有兩個(gè)及兩個(gè)以上分?jǐn)?shù)相同時(shí)，則搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得人。

在此之前，濟(jì)南多宗住宅地塊競(jìng)買規(guī)則也有所調(diào)整。根據(jù)濟(jì)南公共資源交易中心、濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局于10月9日發(fā)布兩批土地補(bǔ)充公告，濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2023〕9號(hào)、濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2023〕10號(hào)公告中的出讓宗地競(jìng)買規(guī)則做出調(diào)整。

通過(guò)翻閱出讓公告，上述濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2023〕9號(hào)公告、濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2023〕10號(hào)公告中原表述為：本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上掛牌方式出讓，按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。根據(jù)濟(jì)南市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（濟(jì)政辦發(fā)〔2017〕13號(hào)）規(guī)定，本次公告出讓城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價(jià)，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價(jià)的采取“限地價(jià)、競(jìng)建筑品質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)”。

不過(guò)，翻閱上述公告中的城鎮(zhèn)住宅用地最新掛牌出讓文件，目前僅顯示：本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上掛牌方式出讓，按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。即不再顯示“城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價(jià)，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價(jià)的采取‘限地價(jià)、競(jìng)建筑品質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)’”等相關(guān)表述。

取消土地最高限價(jià)會(huì)成為趨勢(shì)嗎？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，從樓市購(gòu)房政策方面可以看到，由于樓市復(fù)蘇動(dòng)力不足，市場(chǎng)情緒持續(xù)低落，部分城市逐漸解除此前的限制性購(gòu)房政策，土地市場(chǎng)亦是如此，今年以來(lái)土地市場(chǎng)整體延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，熱度改善有限，因此，不排除不再限地價(jià)或?qū)⒊蔀橥僚囊?guī)則的調(diào)整趨勢(shì)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場(chǎng)情緒依然偏弱，流拍撤牌率達(dá)28%，較二季度提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。

按照中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-9月，全國(guó)300城住宅用地成交22391萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬(wàn)平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價(jià)7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析師孟新增指出，以濟(jì)南土拍為例，2023年1-9月，住宅用地成交面積同比降幅19.9%。土拍熱度方面，僅優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定熱度，非核心地塊多底價(jià)成交，企業(yè)投資意愿整體相對(duì)較弱。

關(guān)榮雪提到，取消土地最高限價(jià)改由價(jià)高者得，則意味著房企拿地不再憑借運(yùn)氣，更多的是拼財(cái)力、拼實(shí)力，由此不排除房地產(chǎn)企業(yè)間在規(guī)模等方面上的分化特征將會(huì)進(jìn)一步加大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面持續(xù)；同時(shí)，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步激烈，地價(jià)將創(chuàng)新高，與此同時(shí)，拿地成本提升了，可能也會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。

孟新增則認(rèn)為，取消土地最高限價(jià)，讓地價(jià)回歸市場(chǎng)，有利于提振土地市場(chǎng)情緒，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)，但當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，土拍規(guī)則調(diào)整帶動(dòng)市場(chǎng)效果或有限，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)整體仍低溫運(yùn)行。

（記者 計(jì)思敏）