“我們提議設(shè)立GSE機(jī)構(gòu)——國家住房銀行，通過發(fā)債做三件事：第一，向地方政府收儲土地；第二，通過發(fā)債向房地產(chǎn)企業(yè)注入累積優(yōu)先股；第三，籌建全國政策性租賃住房酒店管理體系。”

10月19日下午，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委在觀察者網(wǎng)舉辦的2024年第三期中國經(jīng)濟(jì)季度觀察·圓桌縱橫談上作出上述表述。

供圖：觀察者網(wǎng)

魯政委以美國“兩房”（房地美、房利美）的債務(wù)情況為參考，提出不必在中國實行“隱性債務(wù)”顯性化并轉(zhuǎn)為中央債務(wù)，可以考慮直接轉(zhuǎn)化為GSE（政府扶持企業(yè)，government-sponsored enterprise）的機(jī)構(gòu)債。

以下為發(fā)言節(jié)選：

目前為止，我國公布出來的隱性債務(wù)大概相當(dāng)于GDP的多少呢？2023年的數(shù)據(jù)大概是40%多。美國的“兩房”債務(wù)大概占GDP的比重是多少？2008年金融危機(jī)時，大概是90%。2021年的數(shù)據(jù)依然是60%多，不到70%，而中國是40%-50%之間。

這意味著，我們完全不用把“隱債”顯性化之后轉(zhuǎn)為中央債務(wù)，而是直接把它轉(zhuǎn)為GSE機(jī)構(gòu)債。那么，中國有沒有機(jī)構(gòu)債？有，鐵道債就是機(jī)構(gòu)債。

在這樣的背景下，我們的建議就很清楚了：提議設(shè)立GSE機(jī)構(gòu)——國家住房銀行。

國家住房銀行可以通過發(fā)債做三件事：第一，向地方政府收儲土地，以解決目前地方政府增量的政府基金收入從哪里來的問題。化債只是解決了過去欠錢的問題，但新增的收入還沒有保證。我們可以讓地方政府逐步減少對土地的依賴，但是不能直接“拔氧氣瓶”，這會導(dǎo)致地方政府功能紊亂，出現(xiàn)各種追討過去欠款、罰款等現(xiàn)象，以及拖欠普通企業(yè)資金的情況。

第二，國家住房銀行發(fā)的債向房地產(chǎn)企業(yè)注入累積優(yōu)先股。優(yōu)先股意味著在普通股之前分紅，累積意味著有股息，如果這個企業(yè)今年不能賺錢，不要還本金和利息，記在賬上，一直等到哪一年開始盈利了，企業(yè)先把歷年欠的股息全部還清，才可以跟普通股分紅。而且，優(yōu)先股的股東在董事會里不干預(yù)企業(yè)日常經(jīng)營，但是在分紅的時候有一票否決權(quán)，同時要限制高管的薪酬。一旦把歷年股息還清后，優(yōu)先股的股東就開始退出。

第三，由國家住房銀行籌建全國政策性租賃住房酒店管理體系。我特別加了“酒店”兩個字，意思不是讓你蓋新房子，而是去觀察哪里的房子好租。如果交通便利、有人愿意出租，就盤下來，比如房東愿意把這個房子給你出租20年；或者，房東可能愿意賣給你，那就買下來。這種情況尤其適合“老破小”式的房子，它們往往在城市中央，交通便利、非常適合出租，但是可能沒有廚房或衛(wèi)生間。你可以進(jìn)行輕裝修，把“老破小”改造成干凈、衛(wèi)生、安全的房間。

這樣做的好處是，減輕了政府顯性杠桿的上升壓力，釋放了負(fù)債空間，有利于維持中國的國家主權(quán)評級。從整個金融體系的角度看，大量釋放了對商業(yè)銀行資本金的不必要占用，提升了商業(yè)銀行體系的穩(wěn)健性。