很多人成了受害者，一時(shí)間，人們才發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓都是在攜“雷”疾行。杭州一家長(zhǎng)租公寓品牌——鼎家于8月20日宣布資金斷裂，引發(fā)全國(guó)輿論嘩然，破產(chǎn)事件新聞仍然在發(fā)酵。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)公眾號(hào)26日?qǐng)?bào)道，8月25日，一直處于輿論漩渦中心的鼎家董事長(zhǎng)魏永鋒接受了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪，還原了破產(chǎn)背后一些真實(shí)的情況。

鼎家董事長(zhǎng)魏永鋒

對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移質(zhì)疑：很冤枉

天眼查顯示，魏永鋒共有28家公司。他解釋，鼎家注冊(cè)的多家公司其實(shí)是線下門店，并不是新店。是為了實(shí)現(xiàn)門店的單獨(dú)管理，把這些門店都單獨(dú)注冊(cè)了公司。

而鼎家其他高管名下注冊(cè)的公司也被租客懷疑是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的證據(jù)，魏永鋒表示很冤枉，他說：

一、出事前，我們有二手房和一手房的業(yè)務(wù)和公寓業(yè)務(wù)，我們把房子收進(jìn)來，發(fā)現(xiàn)核算團(tuán)隊(duì)營(yíng)收情況的時(shí)候不方便，所以6月、7月就把委托進(jìn)來的房子像資產(chǎn)一樣地去管理，把團(tuán)隊(duì)放到銷售端去，這樣每個(gè)團(tuán)隊(duì)就能看到自己的部門是盈利還是虧損了。

二、出事后我們?nèi)松⒘耍べY也沒發(fā)。我們一些老員工、管理者愿意繼續(xù)從事中介行業(yè)，這些門店也不用重新裝修就能使用了，也是作為對(duì)他們的安撫。

魏永鋒還表示，“2018年到7月份，每月虧損就達(dá)到了140萬(wàn)-150萬(wàn)元，（我）轉(zhuǎn)移什么（資產(chǎn)）？”

另外一個(gè)令人注意的數(shù)字是鼎家的房源數(shù)。

在鼎家今年2月獲得融資的通稿中寫到，截至2017年底鼎家已發(fā)展長(zhǎng)租公寓超過5000間。采訪中魏永鋒解釋，鼎家目前手中的公寓共1950套房源，租客應(yīng)該只有1700多，而不是此前報(bào)道中說的4000人。

“通稿中提到公寓有5000間，但其實(shí)總體房源數(shù)量是1900多套，因?yàn)槊刻追孔右话阌?間-3間房間，公寓行業(yè)的統(tǒng)計(jì)是按照間數(shù)來體現(xiàn)。減掉空置的房子，實(shí)際上有1700套房子有租客，租客和房子是一對(duì)一的，不是一對(duì)幾?！?

鼎家租客正在門店處接受記者采訪

回應(yīng)破產(chǎn)：擴(kuò)張是原罪

關(guān)于社會(huì)輿論最關(guān)注的為何會(huì)破產(chǎn)這一點(diǎn)，魏永鋒自剖了三點(diǎn)原因：

運(yùn)營(yíng)成本過高，其中包括以鼎家的線下門店、管理以及人工成本。

盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致的拿房成本高，由此導(dǎo)致空置率也高，空置率最高時(shí)一度超過25%。

管理漏洞，部分業(yè)務(wù)員鉆空子。業(yè)務(wù)員拿房越多，公司給出的獎(jiǎng)勵(lì)越高，導(dǎo)致品牌出現(xiàn)以較高的成本大量收房的現(xiàn)象。甚至出現(xiàn)了一些人員跟業(yè)主串通，3000元的房子4000元收取，多出的1000元差價(jià)業(yè)務(wù)人員與房東對(duì)半分的情況。

有自媒體稱鼎家辦公現(xiàn)場(chǎng)遺留的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理周鋒淼的筆記本里面，記錄了2015年的經(jīng)營(yíng)狀況，內(nèi)容顯示那時(shí)候一切資金收支都很正常，盈利情況也不錯(cuò)，是什么時(shí)候開始出現(xiàn)問題的？也許這個(gè)過程值得其他正準(zhǔn)備進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的企業(yè)注意。

成立于2009年的鼎家，此前有二手房也有租賃的業(yè)務(wù)，確實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)?！暗堑搅?017年，杭州的二手房賣空了，二手房成交量很低，我們就放棄了二手房的業(yè)務(wù)。加上公寓市場(chǎng)活躍，我們就進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓這個(gè)市場(chǎng)，進(jìn)入公寓幾個(gè)月后才發(fā)現(xiàn)公寓這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)很薄，運(yùn)營(yíng)成本卻很高。漸漸地一直在虧損，2017年的時(shí)候大概每月虧損幾十萬(wàn)元，從現(xiàn)金流的角度來說還扛得起。2018年開始，獲得融資后，我們開始擴(kuò)張規(guī)模，房源數(shù)量上去了，但是運(yùn)營(yíng)成本就更高了，虧損也就越多，2018年到7月份，每月虧損就達(dá)到了140萬(wàn)-150萬(wàn)元。”魏永鋒告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

管理上的漏洞，又形成鼎家另一個(gè)實(shí)實(shí)在在地火坑。今年3月-4月，因?yàn)橐恍┕芾砺┒磳?dǎo)致鼎家業(yè)務(wù)員收上來的房子價(jià)格偏高，要命的是，這種房子也一直租不掉，空置率上升。魏永鋒說，公寓行業(yè)不同于中介，公寓從跟房東簽訂合同收房上來開始，就要向房東付房租了。所以即使空置，我們一直在消耗。

態(tài)度：“積極處理到最后一刻”

“積極跟進(jìn)把事情處理完，該承擔(dān)的責(zé)任一定會(huì)去承擔(dān)?！爆F(xiàn)在面臨的最大問題是，如何把租客和房東的損失降到最低。魏永鋒表示，第一個(gè)要解決的是第三方把這些租約轉(zhuǎn)接過去，讓租客有房住。

8月23日，鼎家合作第三方網(wǎng)貸平臺(tái)“愛上街”發(fā)布聲明承諾，在鼎家處理結(jié)果公示前不會(huì)向租客收取任何的違約金、滯納金等相關(guān)費(fèi)用，租客也不用擔(dān)心征信問題。

同一天，鼎家也聯(lián)合承接方寓團(tuán)（上海）網(wǎng)絡(luò)科技有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“寓團(tuán)”）發(fā)布聲明表示，為盡量減少業(yè)主及租客損失，提供了兩種方案進(jìn)行補(bǔ)貼。一是一次性補(bǔ)貼50%-100%月租金（前提為：業(yè)主方同意承租方變更為寓團(tuán)，簽訂相關(guān)協(xié)議，并且原租賃期限延長(zhǎng)2年）；二是一次性補(bǔ)貼100%-200%月租金（前提為：業(yè)主同意承租方變更為寓團(tuán)，簽訂相關(guān)協(xié)議，并原租賃期限延長(zhǎng)3-5年）。

不過，租客們對(duì)此結(jié)果并不滿意，因?yàn)檫@家名為寓團(tuán)的公司成立于今年5月，且注冊(cè)資金只有55萬(wàn)元，讓業(yè)主們質(zhì)疑其是否有承接的能力。加上，所提的補(bǔ)貼方式看起來也并不平等。

面對(duì)租客對(duì)承接方寓團(tuán)公司的質(zhì)疑，魏永鋒說道，“這個(gè)懷疑可以理解，因?yàn)樗麄儾蛔銎髽I(yè)，但是企業(yè)并不是注冊(cè)資金越高越好，寓團(tuán)公司在上海和北京都有這么大的物業(yè)，也都在經(jīng)營(yíng)，而且愿意拿出錢來付給房東，所以一些顧慮是想多了。房東想收回房，我們也接受這種方式?！?

在經(jīng)歷了公司破產(chǎn)和輿論轟炸等一系列風(fēng)暴后，魏永鋒也沉淀下來。對(duì)于未來的打算，他表示還沒想過，但是我做房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)十幾年了，應(yīng)該不會(huì)離開這個(gè)行業(yè)，或者想向平臺(tái)發(fā)展，也可能繼續(xù)看好公寓市場(chǎng)。

他認(rèn)為，其實(shí)公寓市場(chǎng)依然是好的，國(guó)家也支持發(fā)展，但是后面應(yīng)該更注重服務(wù)品質(zhì)，保障性的問題。通過這件事我也在不斷反思，我們有沒有更好的方式來解決運(yùn)營(yíng)中的的問題，解決客戶的顧慮，可不可以不出現(xiàn)這種情況。

長(zhǎng)租公寓緣何屢爆倉(cāng)

有人將鼎家的此次破產(chǎn)稱為長(zhǎng)租公寓首例爆倉(cāng)，實(shí)際上并不準(zhǔn)確。其實(shí)今年初，上海就有一例爆倉(cāng)事件。

上海長(zhǎng)租公寓“愛公寓”的運(yùn)營(yíng)公司上海歆禺房屋租賃有限公司（以下簡(jiǎn)稱“愛公寓”）與鼎家的商業(yè)模式相似，其在未充分告知租客的情況下，與“平安好月付”“元寶E家”等多個(gè)貸款平臺(tái)合作獲得“租金貸”，一次性拿到租客合同期內(nèi)的租金，再以此在市場(chǎng)上拿房，進(jìn)行“N+1”改造裝修后出租賺取租金差。

今年初，愛公寓終因?yàn)閿U(kuò)張?zhí)臁⒆饨鹗杖氩蛔阋愿采w拿房和裝修成本而資金鏈斷裂。事件中受損房東、租戶上千人，涉及金額近億元。

3月17日，愛公寓與中元世家（北京）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中元世家”）簽署并購(gòu)協(xié)議，中元世家將全資收購(gòu)愛公寓租賃并持有其100%股權(quán)。

到4月份，部分房東表示已收到房租欠款，也有較早開始辦理退租手續(xù)的租客表示，已經(jīng)解綁了“租金貸”，不過也有租客反映，因房東不提供清退書等原因，無(wú)法通過“愛公寓”進(jìn)行解綁。

這兩三年，國(guó)家大力鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)以來，長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般興起，眾路資本也紛紛涌入這一市場(chǎng)。在資本支撐之下，為避免小散而被市場(chǎng)淘汰的命運(yùn)，大大小小的長(zhǎng)租公寓品牌，都想到了一個(gè)辦法，就是規(guī)模擴(kuò)張，占房為王。

有膽就有錢，有錢就有規(guī)模，這是房地產(chǎn)包括長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)堅(jiān)信的路子。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾毫不含蓄地說，“清華北大，都不如膽子大。你如果去試了，也許一半成功一半失敗，但不試成功的機(jī)會(huì)是零?！遍L(zhǎng)租公寓品牌這兩年的擴(kuò)張也帶有這種賭一把的膽子和試錯(cuò)的意味，規(guī)模大一點(diǎn)的公司不僅實(shí)力雄厚還可以玩資產(chǎn)證券化，擴(kuò)張到一定程度，甚至可以壟斷市場(chǎng)，給市場(chǎng)定價(jià)。而資質(zhì)欠缺、規(guī)模小的公司，更是信奉賭一把運(yùn)氣再說，萬(wàn)一成功了呢。

這種以膽為商帶來的后果逃不出兩種結(jié)局：當(dāng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力較好時(shí)，就能良好地再循環(huán)，一些企業(yè)甚至可以自豪地說自己勇于冒險(xiǎn)；但當(dāng)運(yùn)營(yíng)能力出現(xiàn)問題時(shí)，資金鏈斷裂，只能留下一地雞毛。

在商業(yè)世界，對(duì)于任何領(lǐng)域的公司，或許各有自己的苦衷，但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)即是信用經(jīng)濟(jì)，商家不管運(yùn)營(yíng)得怎么樣，也不應(yīng)該由消費(fèi)者最后承擔(dān)市場(chǎng)淘汰賽的經(jīng)濟(jì)成本。

延伸閱讀  

長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)防衛(wèi)戰(zhàn)已打響

萬(wàn)萬(wàn)沒想到，租個(gè)房，還會(huì)房財(cái)兩空。在這個(gè)8月，長(zhǎng)租公寓惹出的事兒，真不是個(gè)小事。

值得慶幸的是，長(zhǎng)租公寓及房屋中介行業(yè)出現(xiàn)的一系列問題已經(jīng)引發(fā)市場(chǎng)和政策雙面關(guān)注，不少城市已經(jīng)打響了長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的租賃行業(yè)爆倉(cāng)防衛(wèi)戰(zhàn)。

8月23日，北京市住建委表示，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，目前正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。

據(jù)8月24日新華社消息，北京市相關(guān)部門針對(duì)近期群眾投訴舉報(bào)的相關(guān)問題開展行動(dòng)，對(duì)涉嫌存在違法違規(guī)問題的北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司、北京中恒建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等23家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行查處。

早在8月17日，北京市住建委便聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴(yán)查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。

而在北京8月17日整頓租賃市場(chǎng)后，南京也站起來做出表率。南京市房管部門8月22日晚間發(fā)布數(shù)據(jù)稱，南京上半年的平均租金為39.57元/平方米，同比上漲4.35%，整體租金水平保持平穩(wěn)運(yùn)行，同時(shí)，房管部門嚴(yán)禁租賃企業(yè)哄抬租房?jī)r(jià)格，且不得壟斷租賃房源。

天津市國(guó)土房管局則表示，目前，天津市住房租賃市場(chǎng)中由住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的房源，主要來自于本企業(yè)或從其他企業(yè)收購(gòu)或長(zhǎng)租的整幢房屋，接受個(gè)人委托運(yùn)營(yíng)的分散式租賃住房?jī)H占1%，難以形成市場(chǎng)壟斷，所以未出現(xiàn)企業(yè)通過搶占個(gè)人房源操控市場(chǎng)價(jià)格上漲的現(xiàn)象。下一步，將開展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)查以中介機(jī)構(gòu)名義搶占房源、賺取租金差價(jià)，嚴(yán)查住房租賃企業(yè)哄抬租金擾亂市場(chǎng)秩序、不按規(guī)定進(jìn)行房屋租賃登記備案，嚴(yán)查媒體惡意炒作住房租金上漲、制造市場(chǎng)恐慌等違法違規(guī)行為。

8月23日，記者從成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局獲悉，該局于當(dāng)天召開成都市住房租賃企業(yè)和部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出了不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源等要求。

相信更多城市的監(jiān)管正在路上，不管哪個(gè)行業(yè)，健康有序地發(fā)展，對(duì)誰(shuí)都有好處。