據(jù)《中國青年報》9月28日報道，因為試圖收回一個房地產(chǎn)項目的土地，福建古田縣政府近日被福州市中級人民法院判決賠償開發(fā)商3億元及利息損失。

這個名叫“愛樂·翠屏湖莊園”的項目位于古田縣翠屏湖附近。古田縣政府曾解釋稱，收回土地是出于環(huán)境保護(hù)等公共利益，不過，法院認(rèn)定這一說法現(xiàn)有證據(jù)不足，判定縣政府構(gòu)成單方違約。

“政府做出一個行為之后，不能朝令夕改。”項目公司代理人、北京市才良律師事務(wù)所辦案團(tuán)隊表示，政府機(jī)關(guān)在與公民或法人簽訂行政協(xié)議后，應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，公民或法人獲得批準(zhǔn)之后所獲得的利益依法受到保護(hù)，若政府機(jī)關(guān)單方違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

前景廣闊的合作

2014年7月，古田縣政府與福建愛樂公司，就投資開發(fā)古田縣翠屏湖高頭嶺片區(qū)北側(cè)建設(shè)項目相關(guān)事宜簽訂了《投資框架協(xié)議》，約定項目總投資約50億元，用地總面積約1000畝，項目土地用途為商服用地-酒店、商業(yè)街、商務(wù)金融用地（商場、辦公），住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地。

這次合作前景廣闊，古田縣更是將其視為重點(diǎn)項目，擬建成集商業(yè)、辦公、酒店、居住、旅游為一體的現(xiàn)代化高端生態(tài)城市綜合體。

第二年4月，福建愛樂公司委托一名董事通過公開拍賣競得了開發(fā)建設(shè)用地。這個名為B地塊的土地位于古田縣城東街道高頭嶺片區(qū)，B1地塊為50畝酒店用地，B2地塊為105畝住宅用地。此后，他們支付了1.2億元土地出讓金。

2015年5月，古田翠屏湖愛樂置業(yè)公司（以下簡稱“古田愛樂公司”）成立。福建愛樂公司決定由其作為“愛樂·翠屏湖莊園項目”的落地公司，兩個月之后，前述董事簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》轉(zhuǎn)由該公司履行。

不少人都對規(guī)劃方案十分期待：在B1地塊上，即將建成五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店及商業(yè)配套設(shè)施，總建筑面積5萬平方米；總建筑面積11萬平方米的B2地塊上，將建設(shè)75棟低層住宅、兩棟高層住宅。

接著，古田愛樂公司與中建海峽建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂了《建筑工程施工合同》，簽約價暫定3.75億元。

2016年7月，B2地塊第一批22幢44套低層住宅取得了《商品房預(yù)售許可證》。

一切看似順利，然而，過了一個月，該公司提交第二批住宅的商品房預(yù)售許可申請后，卻被告知：縣政府要求暫緩辦證。第三批申請則不再收件受理了。

項目據(jù)稱因規(guī)劃調(diào)整被叫停

情況在2017年5月繼續(xù)惡化。古田縣住建局向古田愛樂公司發(fā)出《通知》，稱為融入福建省生態(tài)文明實驗區(qū)建設(shè)，必須對翠屏湖高頭嶺片區(qū)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。

福建省生態(tài)文明試驗區(qū)是2016年8月中央批準(zhǔn)設(shè)立的。那么，規(guī)劃新的調(diào)整具體是什么？《通知》的說法是，翠屏湖環(huán)湖公路內(nèi)側(cè)用地不得開發(fā)房地產(chǎn)，土地性質(zhì)由原來的商服住宅用地調(diào)整為公共服務(wù)配套建設(shè)用地。

《通知》還要求，項目原規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地部分的建設(shè)，必須調(diào)整為公共服務(wù)配套建設(shè)，同時，已建成并出售的住宅房屋必須收回并調(diào)整為公共服務(wù)配套用房。

這意味著，古田愛樂公司原先的住宅等諸多設(shè)計，相當(dāng)一部分不可能實現(xiàn)了。

如果說法屬實，這次項目調(diào)整無疑是出于公共利益，并非政府故意違約。不過，對此，福州中院在今年9月的判決中認(rèn)定，現(xiàn)有證據(jù)不能證明被告系因公共利益需要而收回涉案土地的國有土地使用權(quán)。

古田愛樂公司的代理律師、北京市才良律師事務(wù)所律師王令對中國青年報·中青在線記者表示，他們對因環(huán)保收回項目的說法存疑，他們至今沒有看到土地規(guī)劃變更的材料。

前述《通知》發(fā)出之后，2017年7月、8月，福建省人大、省政府分別通過《福建省水資源條例》《福建省國有林場管理辦法》。古田縣政府認(rèn)為，這對翠屏湖生態(tài)環(huán)境保護(hù)提出了更高的要求。

縣政府稱，2017年8月、9月，福建省環(huán)境保護(hù)廳還曾兩次向古田縣政府發(fā)函，建議停止翠屏湖沿線公路內(nèi)側(cè)地產(chǎn)類開發(fā)項目的實施。鑒于這些原因，古田縣政府決定啟動協(xié)商收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的程序。

記者查閱判決書發(fā)現(xiàn)，古田縣政府遞交的證據(jù)當(dāng)中，沒有相關(guān)部門調(diào)整項目規(guī)劃的文件，也沒有福建省環(huán)保廳的前述建議函。

在古田縣政府收到福建省環(huán)保廳公函之前，古田愛樂公司已面臨巨大的壓力。數(shù)十位購房戶聽說項目可能有變，一度圍堵了公司大門及經(jīng)營場所，并信訪要求政府協(xié)商解決購房戶的相關(guān)問題。

2017年8月，古田縣政府成立“愛樂·翠屏湖莊園整改對接工作小組”。古田縣住建局在信訪答復(fù)中稱，該小組已與愛樂集團(tuán)進(jìn)行項目整改洽談，力爭尋求各方利益都能兼顧的最佳方案，亦會協(xié)助房屋預(yù)購人做好項目叫停的后續(xù)服務(wù)。

高昂的購房戶違約金與工程欠款

項目收回后，如何補(bǔ)償或賠償，成為古田愛樂公司最關(guān)心的問題之一。

多次溝通未果后，2017年10月，古田愛樂公司向福州中院起訴古田縣政府，請求法院判決解除《投資框架協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

協(xié)商此后進(jìn)行著。2018年3月，古田愛樂公司與古田縣政府就“愛樂·翠屏湖莊園項目”協(xié)議收回事宜簽訂了《備忘錄》。

這份《備忘錄》載明，對于愛樂·翠屏湖莊園項目的土地使用權(quán)和在建工程，雙方同意由古田縣政府委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果將作為協(xié)議收回土地的補(bǔ)償價格依據(jù)。

按照《備忘錄》的約定，在愛樂公司的參與下，古田縣政府通過公開搖號，從福州市國土局的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)庫中隨機(jī)選擇了3家評估公司和3家備選評估公司。最終評估價格是3家評估機(jī)構(gòu)結(jié)果的平均值。

2018年5月，評估結(jié)果出來了，約3.02億元。

古田愛樂公司此時的壓力已越來越大。有公司委托律所發(fā)函要求其支付工程款，2018年6月，施工單位要求古田愛樂公司承擔(dān)因未按合同約定支付工程款及停工損失合計約3840.72萬元。

業(yè)主要求愛樂公司支付的違約金也在與日俱增。當(dāng)時，該項目已出售（含認(rèn)購）住宅房屋共59套。

法院判縣政府賠償3億元及利息

在古田縣政府看來，他們與古田愛樂公司的關(guān)系是補(bǔ)償，而不是賠償。其中一個原因是，他們與古田愛樂公司已就協(xié)議收回的補(bǔ)償事宜達(dá)成《備忘錄》了。

該縣政府在庭審答辯中坦言，存在爭議的地方，是對購房戶、施工方的違約金等款項承擔(dān)的問題。

對此，福州中院2018年9月作出一審判決。判決認(rèn)為，《土地管理法》提出，為公共利益需要使用土地的，可以收回國有土地使用權(quán)，并對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。然而，現(xiàn)有證據(jù)不能證明被告系因公共利益需要。