據(jù)《中國青年報》9月28日報道，因為試圖收回一個房地產(chǎn)項目的土地，福建古田縣政府近日被福州市中級人民法院判決賠償開發(fā)商3億元及利息損失。

這個名叫“愛樂·翠屏湖莊園”的項目位于古田縣翠屏湖附近。古田縣政府曾解釋稱，收回土地是出于環(huán)境保護等公共利益，不過，法院認定這一說法現(xiàn)有證據(jù)不足，判定縣政府構成單方違約。

“政府做出一個行為之后，不能朝令夕改?！表椖抗敬砣?、北京市才良律師事務所辦案團隊表示，政府機關在與公民或法人簽訂行政協(xié)議后，應當履行相應的義務，公民或法人獲得批準之后所獲得的利益依法受到保護，若政府機關單方違約，應當承擔相應的賠償責任。

前景廣闊的合作

2014年7月，古田縣政府與福建愛樂公司，就投資開發(fā)古田縣翠屏湖高頭嶺片區(qū)北側建設項目相關事宜簽訂了《投資框架協(xié)議》，約定項目總投資約50億元，用地總面積約1000畝，項目土地用途為商服用地-酒店、商業(yè)街、商務金融用地（商場、辦公），住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地。

這次合作前景廣闊，古田縣更是將其視為重點項目，擬建成集商業(yè)、辦公、酒店、居住、旅游為一體的現(xiàn)代化高端生態(tài)城市綜合體。

第二年4月，福建愛樂公司委托一名董事通過公開拍賣競得了開發(fā)建設用地。這個名為B地塊的土地位于古田縣城東街道高頭嶺片區(qū)，B1地塊為50畝酒店用地，B2地塊為105畝住宅用地。此后，他們支付了1.2億元土地出讓金。

2015年5月，古田翠屏湖愛樂置業(yè)公司（以下簡稱“古田愛樂公司”）成立。福建愛樂公司決定由其作為“愛樂·翠屏湖莊園項目”的落地公司，兩個月之后，前述董事簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》轉由該公司履行。

不少人都對規(guī)劃方案十分期待：在B1地塊上，即將建成五星級標準的酒店及商業(yè)配套設施，總建筑面積5萬平方米；總建筑面積11萬平方米的B2地塊上，將建設75棟低層住宅、兩棟高層住宅。

接著，古田愛樂公司與中建海峽建設發(fā)展有限公司簽訂了《建筑工程施工合同》，簽約價暫定3.75億元。

2016年7月，B2地塊第一批22幢44套低層住宅取得了《商品房預售許可證》。

一切看似順利，然而，過了一個月，該公司提交第二批住宅的商品房預售許可申請后，卻被告知：縣政府要求暫緩辦證。第三批申請則不再收件受理了。

項目據(jù)稱因規(guī)劃調(diào)整被叫停

情況在2017年5月繼續(xù)惡化。古田縣住建局向古田愛樂公司發(fā)出《通知》，稱為融入福建省生態(tài)文明實驗區(qū)建設，必須對翠屏湖高頭嶺片區(qū)規(guī)劃進行調(diào)整。

福建省生態(tài)文明試驗區(qū)是2016年8月中央批準設立的。那么，規(guī)劃新的調(diào)整具體是什么？《通知》的說法是，翠屏湖環(huán)湖公路內(nèi)側用地不得開發(fā)房地產(chǎn)，土地性質(zhì)由原來的商服住宅用地調(diào)整為公共服務配套建設用地。

《通知》還要求，項目原規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地部分的建設，必須調(diào)整為公共服務配套建設，同時，已建成并出售的住宅房屋必須收回并調(diào)整為公共服務配套用房。

這意味著，古田愛樂公司原先的住宅等諸多設計，相當一部分不可能實現(xiàn)了。

如果說法屬實，這次項目調(diào)整無疑是出于公共利益，并非政府故意違約。不過，對此，福州中院在今年9月的判決中認定，現(xiàn)有證據(jù)不能證明被告系因公共利益需要而收回涉案土地的國有土地使用權。

古田愛樂公司的代理律師、北京市才良律師事務所律師王令對中國青年報·中青在線記者表示，他們對因環(huán)保收回項目的說法存疑，他們至今沒有看到土地規(guī)劃變更的材料。

前述《通知》發(fā)出之后，2017年7月、8月，福建省人大、省政府分別通過《福建省水資源條例》《福建省國有林場管理辦法》。古田縣政府認為，這對翠屏湖生態(tài)環(huán)境保護提出了更高的要求。

縣政府稱，2017年8月、9月，福建省環(huán)境保護廳還曾兩次向古田縣政府發(fā)函，建議停止翠屏湖沿線公路內(nèi)側地產(chǎn)類開發(fā)項目的實施。鑒于這些原因，古田縣政府決定啟動協(xié)商收回國有建設用地使用權的程序。

記者查閱判決書發(fā)現(xiàn)，古田縣政府遞交的證據(jù)當中，沒有相關部門調(diào)整項目規(guī)劃的文件，也沒有福建省環(huán)保廳的前述建議函。

在古田縣政府收到福建省環(huán)保廳公函之前，古田愛樂公司已面臨巨大的壓力。數(shù)十位購房戶聽說項目可能有變，一度圍堵了公司大門及經(jīng)營場所，并信訪要求政府協(xié)商解決購房戶的相關問題。

2017年8月，古田縣政府成立“愛樂·翠屏湖莊園整改對接工作小組”。古田縣住建局在信訪答復中稱，該小組已與愛樂集團進行項目整改洽談，力爭尋求各方利益都能兼顧的最佳方案，亦會協(xié)助房屋預購人做好項目叫停的后續(xù)服務。

高昂的購房戶違約金與工程欠款

項目收回后，如何補償或賠償，成為古田愛樂公司最關心的問題之一。

多次溝通未果后，2017年10月，古田愛樂公司向福州中院起訴古田縣政府，請求法院判決解除《投資框架協(xié)議》及《補充協(xié)議》，賠償相關經(jīng)濟損失。

協(xié)商此后進行著。2018年3月，古田愛樂公司與古田縣政府就“愛樂·翠屏湖莊園項目”協(xié)議收回事宜簽訂了《備忘錄》。

這份《備忘錄》載明，對于愛樂·翠屏湖莊園項目的土地使用權和在建工程，雙方同意由古田縣政府委托評估機構進行評估，評估結果將作為協(xié)議收回土地的補償價格依據(jù)。

按照《備忘錄》的約定，在愛樂公司的參與下，古田縣政府通過公開搖號，從福州市國土局的房地產(chǎn)評估機構數(shù)據(jù)庫中隨機選擇了3家評估公司和3家備選評估公司。最終評估價格是3家評估機構結果的平均值。

2018年5月，評估結果出來了，約3.02億元。

古田愛樂公司此時的壓力已越來越大。有公司委托律所發(fā)函要求其支付工程款，2018年6月，施工單位要求古田愛樂公司承擔因未按合同約定支付工程款及停工損失合計約3840.72萬元。

業(yè)主要求愛樂公司支付的違約金也在與日俱增。當時，該項目已出售（含認購）住宅房屋共59套。

法院判縣政府賠償3億元及利息

在古田縣政府看來，他們與古田愛樂公司的關系是補償，而不是賠償。其中一個原因是，他們與古田愛樂公司已就協(xié)議收回的補償事宜達成《備忘錄》了。

該縣政府在庭審答辯中坦言，存在爭議的地方，是對購房戶、施工方的違約金等款項承擔的問題。

對此，福州中院2018年9月作出一審判決。判決認為，《土地管理法》提出，為公共利益需要使用土地的，可以收回國有土地使用權，并對土地使用權人給予適當補償。然而，現(xiàn)有證據(jù)不能證明被告系因公共利益需要。