【采訪/觀察者網(wǎng) 劉惠】

觀察者網(wǎng)：2022年一季度全國住宅銷售面積、銷售額分別同比下降18.6%、25.6%，最近樓市發(fā)出了松綁信號。各地動作頻頻，取消部分限購、限售，甚至成都贛州出現(xiàn)了“兩成首付”，央行給房地產(chǎn)市場5年期LPR（貸款市場報價利率）單獨“降息”，但是樓市的行情依然是波瀾不驚，可能受限于哪些情況？

趙燕菁：第一，前一階段商品房供給太大，沒有出清之前，房價很難上漲；第二，把打壓房價作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策，這種錯誤仍然沒有得到有效糾正；第三，對“房住不炒”仍有片面解讀，成為市場頭上的“達摩克里斯之劍”。

觀察者網(wǎng)：今年首輪集中供地，整體上還是以國企央企主導，民營房企比較審慎，相較于2021年的三輪集中供地，顯示出國企兜底現(xiàn)象，多宗土地屬于定向出讓。這釋放了哪些信號？

趙燕菁：目前市場沒有需求，國企為了幫助地方政府財政，明知沒有需求，也要硬著頭皮拿地。需求端不解決，拿的地越多，房地產(chǎn)賣壓越大，出清就越困難，房地產(chǎn)市場就越困難。

山西太原推出“一攬子”新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。圖源：中新網(wǎng)

觀察者網(wǎng)：過去兩年國家對房地產(chǎn)的政策相對收緊，房貸速度放緩、控制行業(yè)負債規(guī)模，2021年以來，恒大、華夏幸福等房企接連暴雷，出現(xiàn)債務違約現(xiàn)象。從城市化率、人口負增長、房企高額負債等情況看，有觀點認為房地產(chǎn)行業(yè)的新階段和新常態(tài)要出現(xiàn)了，您如何看待？未來10年房地產(chǎn)行業(yè)前景如何？對土地財政和市政建設將產(chǎn)生哪些影響？

趙燕菁：房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型，從增量為主轉(zhuǎn)向存量為主，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)。誰先完成轉(zhuǎn)型，誰先逃出生天。未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)就是看誰能把已經(jīng)形成的存量變?yōu)楝F(xiàn)金流，這需要整個行業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新。

商品房市場除少數(shù)稀缺的區(qū)位，供給過剩的項目要壯士斷腕，盡快出清。土地出讓凈收入必定會大幅減少。任何建立在“房地產(chǎn)+X”的商業(yè)模式，都會被淘汰。對流量的爭奪將會白熱化，物業(yè)管理將會出現(xiàn)如互聯(lián)網(wǎng)一樣的藍海，從城市運營到小區(qū)物管都會誕生新的“平臺”和“應用”，這是未來政府和房地產(chǎn)行業(yè)最大的機會。

觀察者網(wǎng)：全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認為1到3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不景氣，房地產(chǎn)必須升溫，要穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟。央行在5月9日發(fā)布2022年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，報告要求“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。房地產(chǎn)行業(yè)貢獻20%的GDP，貢獻40%的財政收入，在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的情況下，房產(chǎn)在GDP中的占比是否會下降？

趙燕菁：不在短期內(nèi)救活房地產(chǎn)，就會導致金融行業(yè)系統(tǒng)性危機。正確的口號應當是“不能將房地產(chǎn)作為長期刺激經(jīng)濟的手段”。房地產(chǎn)政策失調(diào)，導致經(jīng)濟大失血，首先最急迫的是要止血。只要房地產(chǎn)不恢復正常的心跳，其他任何政策都難以讓經(jīng)濟起死回生。

觀察者網(wǎng)：隨著各大房企出現(xiàn)危機，目前許多二三線城市出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，甚至北京一處別墅都出現(xiàn)爛尾，面對這些切實的民生問題，政府應當發(fā)揮哪些作用？被人詬病已久的房地產(chǎn)預售制度和公攤面積是否在未來需要進行改革？

趙燕菁：爛尾樓就是壞賬，必須盡快清算破產(chǎn)。必要時，政府要打折回購，或成立資產(chǎn)公司接受銀行次級資產(chǎn)。一旦市場出清，房地產(chǎn)重新恢復供不應求，這些爛尾樓的價值就可能重新恢復。

預售實際上是一種融資，對于已經(jīng)出讓的土地，不能一刀切限制預售，對于新進入市場的土地，在房地產(chǎn)市場逐漸恢復后，可以逐漸取消。但在目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)休克的時候，出臺任何不利市場信心的政策都要特別慎重。

至于“公攤”問題只不過買東西用“凈重”還是“毛重”的差別。如果沒有政府限價，市場最后會通過價格調(diào)整抹平兩者的差異。公攤的真正問題是產(chǎn)權(quán)細碎，不利于今后的運營和維護。

觀察者網(wǎng)：現(xiàn)在各地也在加緊建設保障性住房，許多公租房與人才公寓也可保證住戶的孩子享受當?shù)氐慕逃Y源，國家也在推行“雙軌制”，朱镕基總理曾經(jīng)判斷50%的老百姓住在保障性住房里，目前國家保障性住房建設規(guī)模如何？缺口有多大？如何讓政府和國有企業(yè)發(fā)揮作用？

趙燕菁：商品房的本質(zhì)就是“炒”，所以不能用來解決“住”的問題?！白　钡膯栴}只能靠政策性保障房。保障房不能成為福利，而是要和“納稅”結(jié)合在一起，只要納稅，就應當享受當?shù)毓卜眨▽W校。

保障房的規(guī)模取決于就業(yè)人口規(guī)模，如果只覆蓋“人才”，規(guī)模會非常有限，本身戶籍人口沒有住房的也很少。但如果要把所有城市就業(yè)者——農(nóng)民工、打工者、服務員、出租司機、外賣人員、環(huán)衛(wèi)人員、公交司機等統(tǒng)統(tǒng)包括在內(nèi)，規(guī)模就會非常巨大，如果算上他們的家屬，規(guī)模就更大。

至于缺口，各個城市天差地別。鶴崗可能房子比人還多，深圳至少一半以上的打工者住在沒有產(chǎn)權(quán)的城中村。政府關(guān)鍵是要設計一個正確的商業(yè)模式，讓保障的現(xiàn)金流能覆蓋其成本（新加坡是公積金），只要有穩(wěn)定現(xiàn)金流，就可以大規(guī)模融資。但同時也需要大幅壓低征地拆遷成本，這需要政治意志，遏制原住民的不當溢價。

廣州保障性租賃住房“擴容”：支持旅館、廠房等改建。圖源：新浪財經(jīng)

觀察者網(wǎng)：在房價高企的現(xiàn)狀下，許多人選擇租房，租房市場也出現(xiàn)了種種問題，相比西方在租房市場上擁有更加完備的法治體系，政府未來是否會進一步推進租售同權(quán)，保障租客的利益進而進一步讓更多人愿意租房生活？疫情期間人才公寓被征用，租客被趕出所租房屋等新聞時有發(fā)生，如何平衡這一權(quán)益？

趙燕菁：這些現(xiàn)在實際上也在做，繼續(xù)就可以了，但解決不了商品房的投資需求。在中國資本市場（股票、債權(quán)）不發(fā)達的情況下，房地產(chǎn)是個人資產(chǎn)保值、增值的工具，是一般勞動資本化的轉(zhuǎn)化器。住房市場消失，家庭財富保值的工具就沒有了。無論對家庭、對社會、對政府，都是巨大的損失，應對危機的能力會急劇下降。

此次防疫之所以可以扛到今天，和房地產(chǎn)市場融資功能密不可分。如果房地產(chǎn)市場被打垮，地方政府和家庭抵御突發(fā)危機的能力會急劇下降，就有可能產(chǎn)生嚴重后果。

觀察者網(wǎng)：目前土地財政也存在資源錯配的情況，在人口流入的一線與新一線城市土地相對供應不足，而三四線城市與東北和西部地區(qū)的城市則有明顯的庫存過剩問題，未來國家如何應對這些問題？

趙燕菁：讓市場解決問題：1）用去化周期取代房價考核一個城市房地產(chǎn)的健康；2）土地指標向需求大的城市傾斜，不能把土地指標用作“扶貧”的工具；3）建立“占用”耕地向“保護”耕地地區(qū)的稅收轉(zhuǎn)移機制。

觀察者網(wǎng)：全國統(tǒng)一大市場里面也提到統(tǒng)一市場對建設用地指標進行跨省交易和調(diào)配，2016年《政府工作報告》首次提出“人錢地掛鉤”政策，但全國范圍內(nèi)缺乏實踐。當前有哪些制度性的困難？需要實施哪些改革？

趙燕菁：我們曾在美國能源基金委托的項目中，提出了一個“激勵性財政轉(zhuǎn)移”制度，就是想解決跨地區(qū)“發(fā)展與保護”分工的問題。

其簡化的機制就是；1）中央根據(jù)建設用地規(guī)模向各地征稅；2）根據(jù)耕地質(zhì)量和面積返還各地。收入不進入中央，中央決定“稅率”。各地根據(jù)稅率，決定自己是“保護”還是“開發(fā)”。中央鼓勵“開發(fā)”，就降低“稅率”，中央鼓勵“保護”，就提高“稅率”。

這樣耕地（不是糧食）本身就可以帶來穩(wěn)定的收益，保護耕地也就成為一個有收益的商業(yè)行為。有了市場機制就可以取代依靠各種“紅線劃定”保護耕地的計劃經(jīng)濟模式，才能落實2016年《政府工作報告》提出的“人錢地掛鉤”政策，真正將“綠水青山”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖鹕姐y山”。

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