【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 趙燕菁】

“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”

房地產(chǎn)“放血療法”【1】拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)的跡象已經(jīng)非常明顯，但對(duì)于是否要先給房地產(chǎn)“止血”，卻依然爭(zhēng)論不休。原來開出放血療法的醫(yī)生認(rèn)為一旦止血，病人的血壓又會(huì)反彈（“前功盡棄”）；反對(duì)的醫(yī)生則認(rèn)為，用放血治療高血壓一開始就是錯(cuò)的，如果不給房地產(chǎn)止血，經(jīng)濟(jì)很可能直接在手術(shù)臺(tái)上休克。

7月24日政治局會(huì)議給這一爭(zhēng)論畫上了句號(hào)，會(huì)議認(rèn)為“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，基于這一重大判斷，會(huì)議果斷提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

央視7月24日政治局會(huì)議截圖

現(xiàn)在時(shí)間已經(jīng)過去一個(gè)多月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)顯示處方雖然開出，但“劑量”和“速度”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠——強(qiáng)心劑下去，血壓并沒有回升——甚至一線城市房?jī)r(jià)都沒有出現(xiàn)預(yù)期中的反彈。

療效不彰說明執(zhí)行部門對(duì)政治局會(huì)議所做的判斷理解不到位?！肮┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化”意味著房地產(chǎn)政策需要的不是邊際上的調(diào)整，而是方向上的轉(zhuǎn)變?！叩姆较虮P也不能簡(jiǎn)單回?fù)埽且蛳蛳喾吹姆较?

簡(jiǎn)單講，就是過去十幾年出臺(tái)的打壓房地產(chǎn)政策都要“一風(fēng)吹”。原來限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限面積、限戶型、限套數(shù)、限配建……要轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)購(gòu)、鼓勵(lì)貸、不限面積、不限戶型、不限套數(shù)、不要求配建……

這樣做不是在鼓勵(lì)炒房，而是把給存量資產(chǎn)定價(jià)和增量需求保障分開：

1）原來以解決剛需為核心的政策，要讓位給升級(jí)、改善型需求，要讓有錢人把錢花出去，盡快完成市場(chǎng)出清；

2）原來交給市場(chǎng)的剛需，則要全部移交給保障住房，要將原來只對(duì)困難群體的“重點(diǎn)保障”變?yōu)槿采w式的“全面保障”；

3）原來商品房為主的單軌制，要變?yōu)楸Ｕ蠟橹鳎唐窞檩o的雙軌制；

4）原來是靠賣地“保財(cái)政”，現(xiàn)在則應(yīng)是靠拉升不動(dòng)產(chǎn)估值“保金融”；

5）原來的政策“放量壓價(jià)”，通過大量供給土地，打壓房地產(chǎn)價(jià)格；現(xiàn)在則應(yīng)是“放價(jià)限量”，放開交易管制，減少土地供給。

趙燕菁教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)要以原來商品房為主的單軌制，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ蠟橹?，商品為輔的雙軌制

扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)下滑螺旋

在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，要通過饑餓營(yíng)銷，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快從供大于求回到供不應(yīng)求，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。市場(chǎng)恢復(fù)得越快，救市的代價(jià)就越小。也許房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，打壓房?jī)r(jià)算是“功”，現(xiàn)在“供求關(guān)系發(fā)生重大改變”，再打壓房?jī)r(jià)就是“過”！那種擔(dān)心房地產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)向會(huì)造成“前功盡棄”的想法，是沒有深刻理解政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本判斷。

房地產(chǎn)恢復(fù)主要有兩個(gè)信號(hào)，一個(gè)是價(jià)格上漲，一個(gè)是去化周期縮短，相比而言，第二個(gè)指標(biāo)更重要。恢復(fù)房?jī)r(jià)上漲不是目的，目的是恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。房地產(chǎn)主管部門要明確放棄價(jià)格管理，“約談”那些城市去化周期過長(zhǎng)的城市。

房地產(chǎn)主管部門要將城市賣地指標(biāo)像建設(shè)用地指標(biāo)那樣納入宏觀管理工具，要將房地產(chǎn)新增供地作為一條高壓線重點(diǎn)監(jiān)控——根據(jù)“去化周期”決定城市能否賣地、能賣多少土地的核心指標(biāo)。特別要防止借助城市更新、城中村改造等項(xiàng)目向商品房市場(chǎng)增加供地，防止借由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表里屬于資產(chǎn)端，但其價(jià)值卻記在所有者權(quán)益也就是負(fù)債端。就算增量需求不再，存量的價(jià)值依然可以通過漲跌影響負(fù)債端的擴(kuò)張和收縮。由于中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債表的上限是由負(fù)債端的上限決定的，房地產(chǎn)市值直接決定了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)還是衰退。中國(guó)過去三十年高速增長(zhǎng)充分證明了這一點(diǎn)。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)而言絕不僅僅是“土地財(cái)政”，而是構(gòu)成所有產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的基礎(chǔ)?！鞍逊康禺a(chǎn)需求簡(jiǎn)單與房地產(chǎn)面積掛鉤，認(rèn)為房地產(chǎn)取決于人口”，這個(gè)想法之所以是錯(cuò)誤的，就是只看到增量的價(jià)值，沒有看到存量帶來的價(jià)值。

房地產(chǎn)不是“夕陽產(chǎn)業(yè)”

但即使從增量看，人口也不是房地產(chǎn)的上限。新加坡、迪拜人口都很少，卻都有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家早已解決了住的問題，人均住宅面積比中國(guó)還高，卻依然有著發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)。為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)一樣會(huì)隨著生活水平的提高不斷升級(jí)。

在諾基亞時(shí)代，手機(jī)幾乎也是人手一把，但為什么手機(jī)產(chǎn)業(yè)還會(huì)有一波大發(fā)展？因?yàn)樘O果開創(chuàng)的智能機(jī)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級(jí)。手機(jī)如此，新能源車如此，住房也是如此。關(guān)鍵是我們能否去除掉制約房地產(chǎn)升級(jí)的人為障礙。

其中最主要的一個(gè)升級(jí)障礙，就是我們對(duì)高端居住產(chǎn)品的“封鎖”。高端需求是一個(gè)產(chǎn)品生態(tài)的頂端，雖然占比不一定很大，但卻是產(chǎn)品升級(jí)的策源地。只有放開對(duì)“高端需求”的限制，才能打通產(chǎn)品升級(jí)的通道。

靠限制需求并不能使需求消失。中國(guó)大量住房需求外流，到境外房、買樓，甚至買島，很大程度上就是因?yàn)闆]有合適的住宅產(chǎn)品。根據(jù)Knight Frank的數(shù)據(jù)，2019年一年，中國(guó)買家在海外購(gòu)買的房地產(chǎn)金額就高達(dá)1040億美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中國(guó)在內(nèi)全世界頂端需求，完成了城市消費(fèi)跨越式升級(jí)。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也是如此。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，就在房地產(chǎn)普遍銷售困難的2023年上半年，廣州一手千萬豪宅成交量達(dá)2291宗，已達(dá)到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期北京單價(jià)超過10萬元的豪宅成交1886套，達(dá)到了過去十年最高值。新房滯銷，但豪宅、別墅卻一房難求并非個(gè)別城市特例。這些需求利用得好，都可以用來為暴跌的房地產(chǎn)接盤。

現(xiàn)在商品房市場(chǎng)過剩的主要是高層單元住宅。這種單一無差異的產(chǎn)品在供不應(yīng)求的時(shí)代，滿足了市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的基本需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大改變，出現(xiàn)過剩一點(diǎn)也不奇怪。應(yīng)該盡快停止建設(shè)目前千篇一律、南北無異的過剩產(chǎn)品。

要想鼓勵(lì)探索新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，用高端需求拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的迭代和升級(jí)，原來對(duì)戶型的管理、面積的管理和其它居住建筑標(biāo)準(zhǔn)，就必須隨之調(diào)整。對(duì)于超過一定價(jià)值的“豪宅”要放開購(gòu)房資格的限制，要把高凈值消費(fèi)者的需求盡量留在國(guó)內(nèi)。

中國(guó)品牌的豪華汽車已經(jīng)開始進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)，中國(guó)頂級(jí)城市的居住產(chǎn)品也要敢于和世界上其它頂級(jí)城市展開競(jìng)爭(zhēng)。不僅新產(chǎn)品要放開，已經(jīng)出售的住房也要允許業(yè)主根據(jù)新的需求自主更新。要對(duì)“違章”重新界定，要為存量居住升級(jí)提供審批通道。