文｜陳興華 編輯|一鳴

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關(guān)國計(jì)民生、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2018年以來，房地產(chǎn)市場愈發(fā)顯現(xiàn)“不平衡發(fā)展"。對此，國家密集發(fā)布了房地產(chǎn)去杠桿化、租售并舉等調(diào)控政策，覆蓋從中央到地方各個層面。

面對密集的房地產(chǎn)調(diào)控，今年上半年部分城市房價依舊堅(jiān)挺。到了7、8月份，隨著調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)驟然降溫，房價也逐漸部分回落。商品房銷售“金九銀十"并未再現(xiàn)，房企反而開始降價促銷，很多人不禁要問，中國房價真要降下來了嗎？

（圖／視覺中國）

房市需要政府調(diào)控

房價的高企和中國經(jīng)濟(jì)的快速增長密不可分。IMF預(yù)測，2018年中國人均GDP將突破1萬美元，美國人均GDP則超過6萬美元。目前，中國為近14億人口，美國約為3.3億人口。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵曾表示：我國潛在的購買住房人群將有5億左右。一部分是當(dāng)前的存量市民化人口，2.87億在城市務(wù)工的農(nóng)民工；另一部分是未來新增的城鎮(zhèn)化人口。常住人口的城鎮(zhèn)化率，如果以每年1個百分點(diǎn)增長，到2030年，常住城鎮(zhèn)人口約10億，新增約2億。

顯然，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出巨大剛需。近年來，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、人民收入及生活水平不斷提高背景下，我國國民與住房的“供求關(guān)系”極大推動了各地房價大幅上漲。但隨著房價如“脫韁的野馬”一路狂飆，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的購買力后，買房似乎越來成為金字塔頂端人士的權(quán)利。而普羅大眾的“人房”矛盾日益凸顯。

習(xí)總書記在十九大報(bào)告中指出：“中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。同時，習(xí)總書記在報(bào)告中對于房地產(chǎn)再次作了強(qiáng)調(diào)：房子是用來住的，不是用來炒的。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

《人民日報(bào)》也刊文指出，政府的“有形之手”與市場的“無形之手”，形成合力，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動力。這就要求宏觀調(diào)控與市場機(jī)制相結(jié)合。顯然，“無形之手”已讓房市金光閃閃，不乏較多購房需求者可望而不可及。房產(chǎn)市場需要政府強(qiáng)有力調(diào)控，需要從頂層架構(gòu)調(diào)整。

10月1日，國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼在其刊文中指出，中國房地產(chǎn)市場是一個極其復(fù)雜的巨大市場，民生與發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會、政策與民意、政府與市場等多重因素、多種力量的合作和博弈，共同決定未來房地產(chǎn)市場的走勢。其中，政府的調(diào)控措施會顯著影響短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的供需和價格變化，而對房地產(chǎn)市場長期走勢起基礎(chǔ)性乃至決定性作用的是國家發(fā)展戰(zhàn)略和重大方針政策。

調(diào)控力度不斷加碼

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)達(dá)約190次，同比多出65％。共有73個城市出臺調(diào)控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅?。但是，密集的調(diào)控政策仍然抑制不住房價“洪水猛獸"般的上揚(yáng)趨勢。

易居研究院對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均計(jì)算得知，2018年6月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大，創(chuàng)造了2016年9月以來房價平均漲幅最高點(diǎn)。另外，上半年百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%，創(chuàng)歷史新高。

進(jìn)入下半年，調(diào)控政策不斷加碼。全國多城市密集開啟房地產(chǎn)“嚴(yán)打整頓"。

（圖／視覺中國）

作為總結(jié)上半年經(jīng)濟(jì)形勢，提出下半年發(fā)展方略的重大會議，7月31日，中央政治局會議針對樓市強(qiáng)調(diào)：下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，7－8月，合計(jì)105個城市，發(fā)布了超過125次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策，密集程度及覆蓋面刷新歷史記錄。截至八月底，累計(jì)178個城市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控315次。

其中，8月17日，住建部約談?？凇⑷齺?、煙臺、宜昌、揚(yáng)州五市主要負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房價上漲；地方監(jiān)管部門也沒有松懈。8月16日，湖北省住建廳會同相關(guān)部門約談武漢、黃石、十堰等10個城市，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任，制定房地產(chǎn)市場調(diào)控方案。7月31日，深圳出臺主要內(nèi)容包括企業(yè)限購、商務(wù)公寓限售、個人限售、抑制離婚炒房以及熱點(diǎn)盤公正搖號銷售的該市“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

除了以數(shù)據(jù)預(yù)警、約談波動城市、問責(zé)過快上漲等方式，在多省市直面出手進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，國家也從“側(cè)面"頒布政策推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，及制約房價。

中國指數(shù)研究院9月5日報(bào)道，8月，多數(shù)城市政策落腳于規(guī)范租賃住房市場秩序，以確保短期市場平穩(wěn)，但要想市場長期健康發(fā)展仍需解決根源上的供不應(yīng)求問題。2017年，在“五限”調(diào)控政策出盡，以及市場達(dá)到周期高點(diǎn)背景下，去年7月，國家重點(diǎn)推出“租售并舉”政策，旨在建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。此后，長租公寓企業(yè)在政策紅利下取得迅速發(fā)展，但相關(guān)問題也應(yīng)運(yùn)而生。

9月7日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法列入一類項(xiàng)目中，這已被統(tǒng)計(jì)為官方第八次提到。今年3月份，財(cái)政部部長劉昆表示，我國出臺房地產(chǎn)稅法的總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。目前，房地產(chǎn)稅法的總體思路正在坐實(shí)。而房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)調(diào)控將意義非凡，甚至被稱作房價調(diào)控“核武器"。

（圖／北京日報(bào)）

北京向來是中國樓市的風(fēng)向標(biāo)。曾開限購、“認(rèn)房又認(rèn)貸”，以及擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)等政策先河。9月13日晚，北京發(fā)布公積金新政，該政策被各大媒體解讀為“史上最嚴(yán)公積金貸款新政”。事實(shí)上，自2018年下半年開始，房地產(chǎn)市場監(jiān)管呈進(jìn)一步收緊趨勢，全國越來越多的城市在加入公積金政策收緊行列。

另外，今年前8月，全國棚戶區(qū)已完成投資超萬億，而房企的融資渠道正在收緊，且全國首套房貸利率連漲20個月。房地產(chǎn)去杠桿化、棚改貨幣化等供需兩側(cè)調(diào)控也在進(jìn)一步落實(shí)。國家正從政策、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)、金融等多方面對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，以加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展長效機(jī)制。

看漲看跌兩派論戰(zhàn)

面對房地產(chǎn)密集調(diào)控，行業(yè)人士對調(diào)控措施和房價走勢持有不同看法。

7月9日，房地產(chǎn)業(yè)大佬任志強(qiáng)在其所撰兩萬字長文中指出，長期的政策調(diào)控和密集的政令出臺，都證明政府并不掌握市場的真實(shí)情況，無法出臺合理和較長期的政策，也因此才會有短期內(nèi)不停調(diào)整政策的節(jié)奏。用頭痛醫(yī)頭，腳痛治腳的辦法應(yīng)對復(fù)雜的市場，結(jié)果是頭病腳病都沒治好，反而讓全身所有的部位都出了新的毛病。

7月23日，國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長、中房集團(tuán)理事長孟曉蘇在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇期間，接受中新社國是直通車采訪時表示，中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系是“旺夫婆娘論”。自打國民經(jīng)濟(jì)20年前房改，找到了房地產(chǎn)這個“旺夫婆娘”，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長20年，但是總有人說“婆娘綁架老公”。這個男人也總是一會想這個一會想那個，而且還有一個就是“家暴”，打壓房地產(chǎn)。

（圖／視覺中國）

孟曉蘇表示，“中國樓市不存在泡沫，未來20年，樓市總體上漲的趨勢不會有大的改變?！辈⒑粲?，不能一味要求政府把降低房價作為施政目標(biāo)。

在任志強(qiáng)看來，目前中國城市化率連56%都不到，只要提升到70%，就會有億萬農(nóng)民要進(jìn)城。那么，城市人口增加會產(chǎn)生大量的購房需求。所以，未來城市的房價一定還會上漲。中國城鎮(zhèn)化要達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，估計(jì)還需20年的時間，所以中國的房價還會有二十年上漲周期。

部分學(xué)者持不同看法，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房價下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。下一階段，樓市沖高回落現(xiàn)象逐漸增多，房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。

易居研究院院長楊紅旭認(rèn)為，九、十月份就是市場衰落的拐點(diǎn)。大房企新盤打折現(xiàn)象增多，包括碧桂園、萬科、保利、恒大、金地都在全國多城市多盤聯(lián)動促銷，這就是市場明顯降溫的跡象和信號。預(yù)計(jì)未來兩三年都是下跌、調(diào)整以及筑底的過程。

也有業(yè)內(nèi)人士在看跌房價同時，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控舉措中也存在一定“誤導(dǎo)”和折扣。

“市場信心有所調(diào)整，土地流拍增多、個別房企內(nèi)部講話以及預(yù)售制度探討也都對市場產(chǎn)生了誤導(dǎo)，引發(fā)負(fù)面情緒波動”， 新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷說，從開發(fā)商內(nèi)部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調(diào)整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對于明年的指標(biāo)，一些開發(fā)商已經(jīng)表示不再提高增長。

樓市轉(zhuǎn)涼跡象已顯

在政府嚴(yán)控房價背景下，樓市顯降溫趨勢，部分出現(xiàn)房價回落。然而，8月份國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的70城房價，仍然錄得了“普漲”。  

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70個大中城市新建住宅價格指數(shù)，環(huán)比增幅為1.5%，同比增幅為8%。僅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲。其中，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲僅0.3%，31個二線城市新房價格環(huán)比上漲1.3%，35個三線城市新房價格環(huán)比上漲2.0％。

不過，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，快速去庫存、棚改貨幣化安置、限價有所放松是8月房價出現(xiàn)普漲的原因。而由于統(tǒng)計(jì)口徑等因素，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或存在結(jié)構(gòu)性“失真”，市場其實(shí)已經(jīng)在“轉(zhuǎn)涼”。

（圖／新華社）

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)有信號意義，即前8月市場的降溫態(tài)勢減弱，但在實(shí)際的市場中，部分城市也有降價。因購房首付比例、利率較高，會抑制市場需求；部分房企資金回籠壓力大，也會出現(xiàn)降價等行為。

中國社科院9月27日報(bào)告稱，短期看一二線城市“金九銀十”落空，房價穩(wěn)中有降，三四線城市房價漲幅繼續(xù)下降。

報(bào)告指出，2018年初以來，北京房價開始回升，上海繼續(xù)回落，深圳小幅上漲，廣州較快上漲。8月一線城市房價環(huán)比上漲0.27%，比上月僅擴(kuò)大0.01個百分點(diǎn)。其中廣州環(huán)比上漲1.49%，深圳環(huán)比上漲0.85%，北京環(huán)比下跌0.02%，上海環(huán)比下跌1.24%。與上年相比，8月一線城市房價同比上漲4.1%，其中廣州同比上漲18.19%，北京同比上漲0.09%，上海同比下跌8.37%。一線及二線城市房價顯著退熱。

報(bào)告進(jìn)一步指出，三四線城市房價仍慣性上漲，2018年以來平均漲幅為10.45%，但總體漲速有所回落。三四線城市存量住房空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，抑制了住房市場的長期發(fā)展。另外，國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變導(dǎo)致市場不確定性增加，短期內(nèi)將增強(qiáng)市場觀望情緒。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)研顯示，目前多個一線及熱點(diǎn)二線城市的新房市場已出現(xiàn)降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨；而最能反映真實(shí)市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價格下跌或成交低迷。

（圖／視覺中國）

在房地產(chǎn)去杠桿化及收緊的貨幣政策調(diào)控下，各房企拿地趨于謹(jǐn)慎。中小型房企甚至面臨生存問題，扎推赴港上市。東吳證券數(shù)據(jù)顯示，截至8月，全國發(fā)生807起土地流拍現(xiàn)象。累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，為去年同期數(shù)額的7.3倍。土地流拍的建筑面積和流拍率都達(dá)到歷史高位。

保利地產(chǎn)研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，現(xiàn)金流管控重要性凸顯。企業(yè)應(yīng)放緩拿地，加緊回籠資金，“現(xiàn)金為王”，以應(yīng)對行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險。“根據(jù)市場情況，我們的投資節(jié)奏有所放緩，這是因勢而變，主動地調(diào)整。寧可錯失一些機(jī)會，也不想投錯幾塊地?！敝袊Ｍ舛麻L顏建國說。

事實(shí)上，房企放緩發(fā)展節(jié)奏早有跡可循。8月22日，在安全事故頻發(fā)后，碧桂園在中期業(yè)績會上表示，為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度，全面提升公司管理水平。此外，恒大、融創(chuàng)等房企在經(jīng)歷上半年的一路高歌后，也主動放慢腳步。頭部房企主動“減速”，對行業(yè)影響明顯。

2018年以來降速最明顯的萬科，近日在房產(chǎn)圈掀起更大震動。9月28-29日，萬科在秋季例會上高喊“活下去”。在萬科掌門人郁亮看來，之所以強(qiáng)調(diào)“活下去”是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來了，今天所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的：政治、經(jīng)濟(jì)、國際、軍事等方方面面都不一樣了。日前，郁亮在9月例會的內(nèi)部講話中表示，“如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，所有的業(yè)務(wù)都可以?！?。萬科把回款當(dāng)做目前工作最核心指標(biāo)。

房價真的會降下來？

在當(dāng)前形勢下，對于負(fù)債率高企以及慣于“高周轉(zhuǎn)”的中國房企來說，最大的風(fēng)險莫過于政策調(diào)控的不確定性。在融資渠道收緊情況下，現(xiàn)金流變得至關(guān)重要。房企為尋求保全，開始著重強(qiáng)調(diào)回款，而為了加速回款，各房企的商品房促銷措施逐漸涌現(xiàn)。一、二線城市不少樓盤出現(xiàn)了三年來久違的降價促銷。

據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，9月，北京萬科拋出“28盤聯(lián)動鉅惠”活動，其中區(qū)域內(nèi)九大首發(fā)新盤，最高5萬元的減免；北京城建地產(chǎn)在20周年購房回饋季，推出了“以城相建 8盤鉅惠”的促銷舉措。部分產(chǎn)品最高優(yōu)惠達(dá)7.9折，一度被業(yè)界評價為“勁爆”；中糧在北京啟動全國范圍的購房節(jié)，自9月26日開始至10月31日結(jié)束。內(nèi)容包括中糧地產(chǎn)旗下分布在北京、深圳、上海、成都等16個城市的66個樓盤，共有近萬套房源將推出優(yōu)惠折扣。

（圖／視覺中國）

與上述開發(fā)商的多盤聯(lián)動相比，單個樓盤的促銷顯得更為普遍。觀察者網(wǎng)了解到，北京遠(yuǎn)洋五里春秋項(xiàng)目出現(xiàn)開盤最低銷售價低于項(xiàng)目均價限價現(xiàn)象；廣州南沙保利城樓盤推出商業(yè)貸款打折活動；深圳大鵬新區(qū)某樓盤出現(xiàn)首付分期付款為客戶墊資；上海寶山區(qū)羅涇板塊一樓盤更是推出了“買房送寶馬”的優(yōu)惠活動等。

對此，張大偉分析認(rèn)為，2018年樓市逐漸出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷優(yōu)惠，加快回款的節(jié)奏中。這種情況下，打折、降價現(xiàn)象很可能從個案由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散。“目前市場上價格下跌的是部分項(xiàng)目，如我們監(jiān)測的北京、廣州一些項(xiàng)目降價促銷，但大范圍的降價情況還沒有發(fā)現(xiàn)”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹說。

近年來，隨著存量時代的到來，中國二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長。數(shù)據(jù)顯示，過去五年，全國二手房交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。在更能反映市場真實(shí)情況的二手房市場方面，多數(shù)一、二線城市的成交量和房價也出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

其中，一線城市中出現(xiàn)明顯下滑的是廣州。樂有家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%。成交均價為24280 元/平米，環(huán)比下跌6.2%；上海出現(xiàn)了量、價雙跌。據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)，上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%。成交均價38052元/平米，環(huán)比下跌2.13%；二手房一直堅(jiān)挺的深圳也出現(xiàn)價格下跌。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%。成交均價55011元/平米，環(huán)比下跌1.95%。

在熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)二手房成交價下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

（圖／證券日報(bào)）

從目前情況來看，在全國范圍內(nèi)，無論新建商品房還是二手房，房價出現(xiàn)了小幅度、部分回落。這符合中央政治局年中會議的定調(diào)：堅(jiān)決遏制房價上漲，及促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

而2018年初至今，房地產(chǎn)調(diào)控更類似發(fā)揮“打補(bǔ)丁”、“修漏洞”的作用。對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能產(chǎn)生較大波動影響的調(diào)控政策未見推出，或在進(jìn)一步探討中。由此，以調(diào)控目標(biāo)來看，“穩(wěn)”是當(dāng)前主基調(diào)，房價大幅度的漲跌以及在全國范圍內(nèi)鋪開普降的可能性或不大。

華南城市研究會副會長孫不熟日前在其撰文《城市戰(zhàn)爭》中指出，從世界經(jīng)濟(jì)史來看，房價大幅下跌不是沒有，但其發(fā)生的時機(jī)往往是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，而非人為的調(diào)控。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者羅伯特·席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數(shù)，該指數(shù)發(fā)現(xiàn)，從1890年～2013年長達(dá)123年的歷史中，美國房價真正大跌的只有兩次：一次是1929年～1933年的大蕭條時代；另一次是2007年～2011年的全球金融風(fēng)暴時代。其他大部分時間表現(xiàn)為上漲與平穩(wěn)。

由此，真正讓房價大幅下跌的不是調(diào)控，也不是房地產(chǎn)稅等，而是整體性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。孫不熟進(jìn)一步指出，“任何調(diào)控的初衷也是為了防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，調(diào)控實(shí)際上又成了捍衛(wèi)房價穩(wěn)定的保護(hù)傘?！彼裕{(diào)控的真正目標(biāo)，既不是房價暴跌，也不是房價暴漲，而是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，讓房子回歸“房住不炒”的本源。

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