記者 | 黃昱

繼蛋殼之后，又一家長租公寓給房東單方面發(fā)出了減租通知。

2月3日，上海房東張力（化名）未如期收到巢客公寓的租金，得到的解釋是還未復工。然而，出乎張力意料的是，一周后巢客方面不僅沒有及時補交房租，還發(fā)出了要求減免一月租金的通知。

“巢客方面態(tài)度十分強硬，稱疫情屬于不可抗力，根據(jù)法律規(guī)定可免除支付租金義務?！睆埩ν嘎?，為了穩(wěn)定房東，巢客給出兩個方案，一個是用押金低租金，另一個是將第二年的空置期前置。

界面新聞多次致電巢客公寓客服電話，但均未接通。據(jù)悉，房東跟巢客簽訂的房屋委托合同期限普遍為三年，每年有一個月的空置期，巢客按照押一付一的方式支付房租。

張力發(fā)現(xiàn)在上海和他一樣被巢客公寓拖欠租金的房東還有很多，于是創(chuàng)建了微信維權(quán)群，如今人數(shù)已超過兩百多名。

據(jù)界面新聞記者查詢，除了上海外，巢客在杭州、蘇州、武漢、成都、天津的房東也都收到了要求減免租金的通知，但在期限上卻沒有一個統(tǒng)一標準，短則十天，長則兩個半月。

廣東環(huán)宇京茂律師事務所律師謝良指出，從法律條文來看，不可抗力免責也是有條件的，必須是不可抗力導致合同不能履行，而且免除的責任大小還要根據(jù)不可抗力的影響程度而定。

不少房東指出，從巢客已一次性收取了租客半年或一整年的事實來看，疫情并沒有導致房屋委托合同不能履行。此外，巢客也并沒有給租客減免房租。

除單方面要求減免租金的問題外，部分房客開始發(fā)現(xiàn)，巢客公寓似乎并沒有一個正常的盈利模式。

張力透露：“巢客往往采取‘高價收房，低價出租’的方式吸引客戶，我的房子是5000元/月租給巢客的，比正常租金高出500元，但租客只需繳納4350元/月的租金。”

盡管巢客公寓每年有一個月的空置期免交租金，但張力計算后發(fā)現(xiàn)其做的還是虧本買賣，除去公司運營成本不計，每個月光租金就虧損200多元。據(jù)悉，上海巢客還有房源每月租金虧損800元，一年達9600元。

因為對巢客的盈利模式感到擔憂，包括張力在內(nèi)的多位巢客公寓房東對界面新聞表示，就算巢客補交了房租，他們冒著違約賠償?shù)娘L險也想解除合約，如果巢客拖著不解除，下一步可能會采取強制收房的舉措。

在此境況下，巢客公寓的租客不僅沒有獲得減免租金的“福利”，還面臨被掃地出門的危機。一位上海的租客表示，他交付了一年6萬元的租金，才入住不到4個月，房東已通知他如果收不到房租就會收回房子。

一位杭州房東收到的巢客免租短信。

巢客公寓在給杭州一位房東的免租短息中透露了其生存現(xiàn)狀，稱公司的生存主要依靠從房屋出租租金中換取資金流通，但是從疫情發(fā)生以來，整個公司的資金都是陷入只有出沒有進的艱難狀況。

據(jù)天眼查信息，巢客公寓的運營主體為杭州巢客遇家科技有限公司，成立于2018年10月12日，注冊資本1000萬元，實繳資本未披露，由吳康、張嘉龍、張袁、郭揮分別持有35%、35%、20%、10%的股份。

巢客公寓官網(wǎng)信息顯示，其目前已進駐杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津6個城市，開設(shè)線下門店200家、在職員工2000多人，下一步計劃擴張至北京、廣州、深圳、南京、成都、?？诘瘸鞘?。

“高收低出”是巢客公寓在激烈的市場競爭中得以迅速擴張的重要手段。截止2019年9月，已累積管理超過2萬套房源，服務20000+業(yè)主和40000+租客。

一般而言，長租公寓運營商主要依靠“租金差”和服務費來盈利，巢客公寓的“高收低出”模式并不符合商業(yè)邏輯。多位業(yè)內(nèi)人士指出，“高收低出”的商業(yè)模式并不是市場化的租賃模式，主要是為通過“長收短付”賺取一套房子短期的現(xiàn)金流。

一位長租公寓運營商透露，采取“高收低出”的長租公寓往往是以一種金融模式在運作，一方面，通過獲取的現(xiàn)金流去擴大市場，然后獲得更多的現(xiàn)金流；另一方面，它可能把獲取的資金投資到一些高風險、高回報生意中去。

“高收低出”的經(jīng)營模式暗藏極大風險，一旦某一環(huán)節(jié)資金鏈斷裂，填補不及時，就可能出現(xiàn)倒閉或者跑路的情況，樂伽公寓、喔客公寓等就是前車之鑒。

成立于2016年的樂伽公寓，通過“高收低出”在三年內(nèi)實現(xiàn)了快速擴張，但去年8月因為資金鏈斷裂而倒閉，經(jīng)南京建鄴區(qū)相關(guān)部門初步審計，樂伽公司及其分公司經(jīng)營虧損共計5.7億元，數(shù)以萬計的房東和租客蒙受損失。

房東東根據(jù)各大媒體平臺及公開信息統(tǒng)計，截至到2019年末，共計69家公寓機構(gòu)“離場”，其中存在高租低收、濫用租金貸、跑路等占了約60%。

那些活下來的長租公寓也并非順風順水?！皣鴥?nèi)長租公寓第一股”青客公寓在去年底因為拖欠房租、拒付押金、強制房東降租金而遭到眾多房東的投訴，年初剛上市的蛋殼公寓也因為近期“單方面強制房東免租”事件而備受爭議。

從青客公寓和蛋殼公寓披露的招股書來看，兩家長租公寓企業(yè)均處于凈虧損狀態(tài)。青客公寓2017―2019財年的凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元，蛋殼公寓2017年、2018年以及2019年前9月凈虧損分別達2.72億元、13.69億元、25.16億元。

有業(yè)內(nèi)人士認為，此次疫情，讓本來就存在盈利困境的長租公寓企業(yè)承受了更大的生存壓力，一些中小機構(gòu)手上的現(xiàn)金流可能都無法支撐到疫情結(jié)束，2020年可能又會迎來新一輪的長租公寓爆倉潮。

去年底，住建部、國家發(fā)改委、公安部等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，首次明確提出要加強對“高進低出”“長收短付”等現(xiàn)象的監(jiān)管，要求住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

此外，對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快、違規(guī)建立資金池的住房租賃企業(yè)，相關(guān)部門也會采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風險提示或依法依規(guī)查處等方式。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀聯(lián)盟主席胡景暉指出，當前“高進低出”、“長收短付”類長租公寓的資金鏈斷裂后，多半地方政府還是以調(diào)節(jié)為主，讓租客和房東各承擔一部分損失，但是難以真正遏制不良風氣。

突如其來的疫情，讓“盲目擴張”的危機提前來臨，以巢客公寓為代表的一批長租公寓能否度過難關(guān)還有待觀察。