（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在3000億的重壓面前，中梁終于在京津冀地區(qū)走出了自己的第一步。

近期，中梁舉行京津冀發(fā)展集團揭牌儀式，宣布中梁京津冀發(fā)展集團總部辦公區(qū)正式成立，打開京津冀都市圈業(yè)務。

有意思的是，中梁京津冀發(fā)展集團表示自己已于2021年2月4日正式成立。而事實上此前中梁曾成立過京津冀發(fā)展集團，卻因集團戰(zhàn)略調(diào)整被整體裁撤，存在時間不過一年多。

那么這一次，中梁對京津冀發(fā)展集團的計劃是認真的嗎？

上市前夕撤掉京津冀集團

2017年，中梁步入規(guī)模擴張的快車道，平均三天就拍下一塊土地。這年年中，中梁成立京津冀發(fā)展集團，匹配全國化房企區(qū)域深耕的布局理念。

2018年12月，中梁集團內(nèi)部通知宣布整體裁撤京津冀區(qū)域集團，將京津冀區(qū)域集團調(diào)整為津蘇直屬區(qū)域公司，并將蘇中區(qū)域公司、荊楚區(qū)域公司并入津蘇直屬區(qū)域公司。

值得注意的是，中梁整體裁撤京津冀區(qū)域的動作發(fā)生在其沖擊IPO的上市前夕。2018年11月13日，中梁控股向港交所提交IPO申請書，并于2019年年中登錄資本市場。

哪怕在上市后，中梁的架構(gòu)調(diào)整仍在繼續(xù)。2019年底，中梁將原來的12個區(qū)域集團進行整合，最終形成南方大區(qū)、北方大區(qū)、西部大區(qū)、山東大區(qū)、中部大區(qū)、江蘇大區(qū)和浙江大區(qū)七大區(qū)域集團。

中梁試圖告訴投資者，他們的核心布局區(qū)域一直集中在七個大區(qū)，并取得了不菲的成績。2019年年報顯示，當年中梁業(yè)績收入主要來源于長三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸、珠三角等地區(qū)，主要布局在二三線甚至是四線城市。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)透露，中梁京津冀區(qū)域集團當初在京津冀地區(qū)并沒有很多項目，區(qū)域集團操盤項目主要集中在江蘇、山東和沈陽等城市。

中梁控股方面也表示，2018年中梁僅在唐山、天津、滄州、邯鄲等城市落子10個項目。中梁官網(wǎng)顯示，截至目前仍未進入北京市場。

事實上，打開京津冀市場并不容易。中原分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，京津冀市場相對于長三角而言不太活躍，北京市場更難打開，不僅土地出讓數(shù)量少、拿地難度高，而且樓市政策變化大、把控十分嚴格。此外，核心地段的競爭激烈，除非撬動非常大的杠桿，不然房企很難獲得地塊。

換句話說，如果想要進入京津冀的核心區(qū)域，房企必然要背負很高的拿地成本和風險，這對于身處擴張階段的中梁而言，并不是一筆劃算的生意。

布局環(huán)京市場同樣如此。拿燕郊舉例，自2016年限購以來，燕郊房價已經(jīng)連續(xù)三年下跌，棄房斷供的現(xiàn)象不絕于耳。

從某種程度上說，中梁撤掉京津冀集團的舉動無異于宣告其退出京津冀市場。如今，中梁重新設立京津冀發(fā)展集團，試圖打開京津冀都市圈業(yè)務，培育第二增長曲線，但之前遇到的難題依舊存在，甚至還有越演越烈的趨勢。

市值大躍進？

殺入行業(yè)前列，銷售業(yè)績連年翻番的“黑馬”房企中梁，計劃在十年之內(nèi)達到4000億元市值。

據(jù)媒體報道，2021年是中梁“二五戰(zhàn)略”和“十年規(guī)劃”的開局之年，中梁計劃在新的十年實現(xiàn)新的目標：市值達到4000億元。

截至2021年3月18日午間收盤，中梁的市值是188.04億元，也就是說，企業(yè)需要在十年時間內(nèi)完成約20倍市值大躍進。

這不得不讓人回憶起，中梁此前曾提出要在2021年實現(xiàn)3000億的銷售目標，并在跟投機制下，幫助高層財務自由，收入過億。

雖然“三年五倍”一直是中梁控股給外界的一個重要標簽，但受房地產(chǎn)融資趨緊、限價限地的影響，近年來中梁的業(yè)績增速逐漸放緩。招股書顯示，2016-2019年，中梁地產(chǎn)的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元和1525億元，同比增長13.10%、241.58%、56.39%和50.25%。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，中梁控股累計合約銷售金額約1688億元，同比增長10.69%；合約銷售面積約1350.6萬平方米，同比下滑9.06%。

據(jù)此計算，2021年中梁控股要想完成3000億的銷售目標，必須要實現(xiàn)業(yè)績翻番。

值得一提的是，中梁是去年8月由住建部及人行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會的約談房企之一，政府將對這些房企進行融資債務總規(guī)模的控制。

作為首批十二家重點房企之一，中梁2020年不得不把重點放在優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)上。公告顯示，預計截至2020年底，中梁控股凈負債率低于100%；非受限現(xiàn)金短債比大于1.0；剔除預收款項后之資產(chǎn)負債率約80%。

據(jù)悉，“一線”超出閾值為“黃色檔”房企，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。這對于擅于運用高周轉(zhuǎn)模式擴大規(guī)模的中梁而言，無疑是給擴張之旅拖了后腿。

盧文曦表示，要實現(xiàn)這個大的目標，肯定要全國化布局，而且企業(yè)布局的點必須要好。那么從現(xiàn)在來看，長三角、珠三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝這幾個大的城市群肯定要全方面布局到。

盧文曦特地指出，如果真的要做到3000億規(guī)模、全國性布局的房企，哪怕一些城市賺錢少，性價比低、增收不增利，房企也必須要上。

這也不難解釋為何中梁要重提京津冀，將之作為3000億目標的一份子了。

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