（文/張玉 編輯/馬媛媛）2020年，經(jīng)濟(jì)在疫情重?fù)粝仑?fù)重前行。金融層面，國(guó)家出臺(tái)“三道紅線”和“兩道紅線”的政策新規(guī)，形成監(jiān)管閉環(huán)。疫情和市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)房企管理效益和經(jīng)濟(jì)效益形成新的考驗(yàn)。

3月17日晚間，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)公告。集團(tuán)2020年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額422.11億元，較2019年增長(zhǎng)約16.6%；公司營(yíng)業(yè)收入為157.4億元，較2019年增長(zhǎng)8.2%；凈利潤(rùn)為11.17億元，同比增長(zhǎng)19.5%。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后，當(dāng)代置業(yè)更為引人關(guān)注的是其高昂的借貸成本。截至2020年12月底，當(dāng)代置業(yè)加權(quán)平均借貸成本約9.9%，凈負(fù)債比率約為95.7%，逼近“三道紅線”中“凈負(fù)債率不得大于100%”的紅線。

非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全線下滑

當(dāng)代置業(yè)設(shè)立于2000年，總部位于北京。2013年在香港聯(lián)合交易所上市。公司號(hào)稱(chēng)始終傾注于“綠色科技+舒適節(jié)能+數(shù)字互聯(lián)的全生命周期產(chǎn)業(yè)家園”。截至目前，公司代表作品有北京·當(dāng)代MOMΛ、通州·萬(wàn)國(guó)城MOMΛ、合肥·空港當(dāng)代閱MOMΛ、武漢·英赫當(dāng)代城MOMΛ等。

從公司業(yè)績(jī)情況來(lái)看，2020年除了房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，當(dāng)代置業(yè)其他業(yè)務(wù)營(yíng)收均處于下降的狀態(tài)。具體來(lái)看，集團(tuán)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為154.03億元，較2019年增長(zhǎng)9.9%。截至2020年12月底，當(dāng)代置業(yè)平均售價(jià)為1.05萬(wàn)元/平方米，車(chē)位平均價(jià)格為12.51萬(wàn)元/個(gè)。

與房地產(chǎn)行業(yè)的良好表現(xiàn)相對(duì)，集團(tuán)物業(yè)投資收益為人民幣5350萬(wàn)元，較2019年同期下降約5.8%。房地產(chǎn)代理服務(wù)（主要是為客戶提供量身定做的全過(guò)程委托開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理解決方案）收益約為人民幣2.02億元，較2019年同期的3.7億元下降約45.5%。

當(dāng)代置業(yè)擁有的自行運(yùn)營(yíng)的精品酒店蔓蘭酒店，分布在北京及太原。截至2020年12約底，酒店收益約為5140萬(wàn)元，較2019年同期的7110萬(wàn)元下降約27.7%。當(dāng)代置業(yè)方面解釋稱(chēng)，主要受疫情影響，全年入住率同比下降。

此外，截至2020年12月底，當(dāng)代置業(yè)其他服務(wù)的收益為3100萬(wàn)元，2019年同期則為3520萬(wàn)元。

不難看出，當(dāng)代置業(yè)2020年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)基本上全靠房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)帶動(dòng)。而如果要維系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)高增長(zhǎng)，關(guān)鍵的一步便是拓儲(chǔ)。

不過(guò)，從目前的表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)在土儲(chǔ)方面并不十分理想。中指研究院日前發(fā)布的2020年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜TOP100中未見(jiàn)當(dāng)代置業(yè)的身影。

公告顯示，截至2020年12月底，當(dāng)代置業(yè)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司在中國(guó)的土地儲(chǔ)備合計(jì)為1475.81萬(wàn)平方米。2020年，公司共購(gòu)入24個(gè)新項(xiàng)目，獲取總建筑面積462.6萬(wàn)平方米。

對(duì)于資金并不寬裕的當(dāng)代置業(yè)來(lái)講，通過(guò)合作和收購(gòu)公司獲取土地是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。2020年6月，當(dāng)代置業(yè)間接全資附屬公司南昌新建與江蘇珍投及連云港天行健訂立合作協(xié)議。南昌新建同意與江蘇珍投在江蘇連云港連云區(qū)的三塊土地合作開(kāi)發(fā)，并向江蘇珍投收購(gòu)連云港天行健的51%股權(quán)，同時(shí)清償相關(guān)抵押債務(wù)，總代價(jià)為7.83億元。

2020年9月15日，當(dāng)代置業(yè)間接全資附屬公司當(dāng)代節(jié)能與深圳市人間花海訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。當(dāng)代置業(yè)通過(guò)向深圳市人間花海收購(gòu)重慶康佳49%股權(quán)。重慶康佳間接持有位于重慶市璧山區(qū)總占地面積13.33萬(wàn)平方米的地塊。上述收購(gòu)代價(jià)為3.52億元。2020年11月20日，當(dāng)代置業(yè)1.3億元收購(gòu)重慶康佳18%股權(quán)。交易完成后，重慶康佳成為當(dāng)代置業(yè)間接 非全資附屬公司。

此外，2020年11月24日，當(dāng)代節(jié)能同意向江西君健收購(gòu)重慶程遠(yuǎn)49%股權(quán)，層層穿透之下，重慶程遠(yuǎn)間接持有位于重慶市璧山區(qū)的另一塊土地使用權(quán)。當(dāng)年12月，當(dāng)代置業(yè)間接全資附屬公司重慶綻藍(lán)置業(yè)向康佳收購(gòu)重慶程遠(yuǎn)18%股權(quán)。重慶程遠(yuǎn)成為公司間接非全資附屬公司。

高息發(fā)債之痛    

土儲(chǔ)乏力的背后多少凸顯出當(dāng)代置業(yè)在財(cái)務(wù)方面的局促。而高企的融資利率，正是讓當(dāng)代置業(yè)頗為頭疼的事情。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，當(dāng)代置業(yè)融資成本由2019年的4.2億元減少2.4%至4.1億元。截至2020年12月底，當(dāng)代置業(yè)年度加權(quán)平均借貸利率約為9.9%，與2019年底的9.9%持平。

具體來(lái)看，2018年2月當(dāng)代置業(yè)連同若干附屬公司（以下統(tǒng)稱(chēng)“當(dāng)代置業(yè)”）與國(guó)泰君安、德意志銀行香港分行、香港上海匯豐銀行、交銀國(guó)際證券等訂立于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，以年息率7.95%發(fā)行3.5億美元優(yōu)先票據(jù)。

2019年2月，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行2020年到期的優(yōu)先票據(jù)，本金為2億美元，年息為15.5厘。2020年2月19日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行于2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息率為11.8%，本金總額為2億美元。當(dāng)年2月26日，當(dāng)代置業(yè)按年息率11.95%發(fā)行本金總額為1.5億美元并于2024年到期的優(yōu)先票據(jù)。當(dāng)年7月，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行于2022年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年息率為11.5%。2020年8月，當(dāng)代置業(yè)再度發(fā)行相關(guān)票據(jù)，本金總額為1億美元，發(fā)行利率為11.5%。

此外，當(dāng)代置業(yè)部分到期票據(jù)未能如期歸還。根據(jù)公告，截至2021年3月17日，當(dāng)代置業(yè)尚未償還的2018年系3月票據(jù)本金總額為2.2億美元。此外，公司于2021年3月8日到期的利率為12.85%的優(yōu)先票據(jù)，尚未償還的本金總額為2.5億美元。

克而瑞數(shù)據(jù)指出，2020年房企的新增債權(quán)類(lèi)融資成本為6.13%，同比下降0.95個(gè)百分點(diǎn)。其中境內(nèi)債券加權(quán)平均融資成本為4.41%；境外債券融資成本為7.89%。與之相比，不難看出當(dāng)代置業(yè)的融資成本處于較高水平。

“融資成本這個(gè)事情，本來(lái)對(duì)于中小房企就不太友好?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，越是排名靠后的中小房企，其融資成本越高。這就陷入了一個(gè)怪圈悖論?！芭琶壳暗钠髽I(yè)不用談，利率都是很低的。所以，企業(yè)要降低融資成本還是要靠自身，排名靠前了，成本自然而然會(huì)降下來(lái)的。”盧文曦表示。

克而瑞2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜顯示，2020年當(dāng)代置業(yè)全口徑銷(xiāo)售金額為422.1億元，位列排行榜第76位。

值得一提的是，在主席報(bào)告中，當(dāng)代置業(yè)主席張雷表示，2021年，公司會(huì)繼續(xù)創(chuàng)新全方位、全鏈條以及全生態(tài)的資本合作戰(zhàn)略，進(jìn)一步拓寬融資來(lái)源，平衡標(biāo)準(zhǔn)化融資和非標(biāo)準(zhǔn)化融資的比例，充分借用安全的資本杠桿獲取授信。

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