（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月18日晚間，招商局置地發(fā)布2020年度業(yè)績稱，2020年度，招商局置地溢利為15.13億元，同比減少約44%；公司擁有人應(yīng)占溢利為7.01億元，同比下降約61%。

事實上，這并非招商局置首次歸屬股東利潤下滑。招商局置地2020年半年報稱，公司凈利潤和歸屬于公司股東凈利潤，將分別較去年同期減少約69%和約80%。

受業(yè)績消息影響，招商局置地股價午間一度下挫超3%。截至3月19日收盤，招商局置地報1.170港元/股，總市值57.39億港元。

聯(lián)合開發(fā)攤薄股東利潤

相對于招商蛇口的大版圖，招商局置地在業(yè)內(nèi)顯得沒有什么存在感。

公開資料顯示，招商局置地前身為東力實業(yè)控股有限公司，1997年10月登錄港交所。2012年，招商蛇口收購東力實業(yè)借殼上市，隨后向其持續(xù)注入包括位于廣州、重慶、佛山和南京4座城市的地產(chǎn)項目。

2013年，為了避免同業(yè)競爭，招商局置地與招商蛇口簽訂了不競爭契據(jù)，以地域為限劃地為王。

這也不難理解，為何2020年招商局置地營收來源于佛山、廣州、重慶、南京及句容以及西安項目，并分別占其總收益的12%、17%、36%、33%及1%。

在“總部”的陰影之下，招商局置地近年來業(yè)績增速逐步放緩。2016年—2019年，招商局置地分別實現(xiàn)銷售額159.86億元、241.57億元、344.32億元、376.33億元，同比增長78.61%、51.11%、42.53%、9.30%。

不過，這一趨勢在2020年發(fā)生了變化。年報顯示，2020年全年，招商局置地連同其聯(lián)營公司及合營企業(yè)實現(xiàn)合同銷售總額為498.74億元，同比增長約33%；合同銷售總面積為275.36萬平方米，同比增長約30%。

值得注意的是，和增長的業(yè)績相比，招商局置地凈利潤和歸屬于公司股東凈利潤都出現(xiàn)大幅下滑。

具體來看，2020年，招商局置地溢利為15.13億元，同比減少約44%；公司擁有人應(yīng)占溢利為7.01億元，同比下降約61%；每股基本盈利為14.3分，同比下降約61%；毛利為47.2億元，同比下降約25%。

對于盈利預(yù)期減少的主要原因，招商局置地方面表示，除了結(jié)轉(zhuǎn)項目中低毛利項目占比較高導(dǎo)致整體毛利率同比下降等因素之外，2020年，其結(jié)轉(zhuǎn)項目中通過非全資附屬公司進(jìn)行的項目占比增加，所以歸屬于公司股東凈利潤明顯減少。

與之相對，招商局置地資產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的動作頻繁。2020年12月16日，招商局置地發(fā)布公告稱，將與保利城市發(fā)展及廣州保穗置業(yè)有限公司訂立合作協(xié)議，以透過廣州保穗置業(yè)有限公司開發(fā)合作開發(fā)廣州琶洲東區(qū)地塊。根據(jù)協(xié)議，雙方按照50%和50%之股權(quán)比例承擔(dān)地價、初步注資、與開發(fā)該地塊有關(guān)之稅項、開支及總投資金額。

此前，招商局置地聯(lián)合保利、新希望等企業(yè)合作開發(fā)南京地塊，分別持股20%；聯(lián)合五礦地產(chǎn)按51:49股權(quán)比例成立合資公司，以收購廣州一幅7.68萬平商住地塊；增資16.25億，入股保利佛山禪城商住項目等。

58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，引入合作方、參與其他項目合作，這些方式在這兩年房企中都較為常見，一方面是規(guī)模化的訴求，能過增加合作項目達(dá)到開發(fā)規(guī)模的同步提升，這已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)慣用的方式；另一方面也可能是品牌輸出，通過對一些項目的注資，來提升項目的溢價水平，達(dá)到更好的銷售目標(biāo)。

資金困局

一個是業(yè)績超2500億的龍頭房企招商蛇口，一個是連500億元銷售業(yè)績都未達(dá)成的招商局置地，兩者同是招商系出身卻走向不同。

這一點在拿地方面表現(xiàn)明顯。和招商蛇口20%溢價率、92647.6元/平的樓板價、總價56.66億拿下虹口一地塊一擲千金不一樣，招商局置地較少出現(xiàn)在招拍掛市場、也很少拿高溢價地塊。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年底，招商局置地未售或未預(yù)售之物業(yè)項目之可售建筑面積僅549.34萬平方米。

談及拿地，就不得不提及招商局置地的現(xiàn)金流情況。年報顯示，于2020年12月31日，招商局置地銀行結(jié)余及現(xiàn)金為97億元。

換句話說，招商局置地的可使用資金都不夠拿下兩個虹口地塊。

為了尋求更多的資金來源，除了常規(guī)融資途徑之外，招商局置地計劃重點發(fā)展“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，計劃將業(yè)務(wù)拓展至房地產(chǎn)投資信托管理。

年報顯示，招商局房托基金于2019年12月10日在港交所上市后，招商局置地通過招商局置地資管開展其房地產(chǎn)投資信托管理業(yè)務(wù)。截至2020年12月31日，招商局置地錄得資產(chǎn)管理服務(wù)收入約1807.4萬元。

招商局房托基金的收入對高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)而言無疑是杯水車薪?！皼]錢拿地，只能看看有沒有機(jī)會持別家房企項目的一點股權(quán)?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示。

因此，深陷資金困局的招商局置地不得不忍痛“賣子”。

2020年上半年，招商局置地將西安項目的49%權(quán)益出讓給華僑城。招商局置地董事會表示，經(jīng)扣除相關(guān)成本及開支后，出售事項的所得款項凈額將約為人民幣4.8億元，擬用于開發(fā)該地塊。

進(jìn)入下半年，招商局置地再度變賣資產(chǎn)。2020年9月6日，招商局置地將其位于廣州番禺區(qū)的六項物業(yè)，以5.27億元售于招商局仁和養(yǎng)老投資有限公司，獲益1.29億元。招商局置地同樣表示，將所得款項凈額擬用于其他物業(yè)投資及用作集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。

一個月后，招商局置地與南京誠盛訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，招商局置地同意出售南京信盛商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，代價為人民幣7.93億元。

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