（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）融資渠道偏愛頭部房企，導(dǎo)致中小房企的融資利率不斷走高。中小房企為了成為“頭部”，又需要不斷融資拓儲。擺在中小房企面前的融資問題，似乎是一道無解題。

3月21日，港龍中國地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布2020年度業(yè)績。

公告指出，港龍中國2020年集團總收益約為41.71億元，同比增加約111%；毛利約為15.17億元，同比增加約80%；凈利潤約6.42億元，同比增加37%；公司擁有人應(yīng)占的利潤約9.61億元，同比增加約44%。

業(yè)績呈現(xiàn)大幅增長的同時，港龍中國的債務(wù)總額也隨之上升。年報顯示，截至2020年12月31日，港龍中國銀行及其他借款總額達到86.42億元，較2019年的28.53億元，增加約203%。

受業(yè)績消息影響，港龍中國股價低開低走。截至3月22日收盤，港龍中國報4.430港元/股，下跌1.99%，總市值72.24億港元。

提速同時踩中兩條“紅線”

作為成立于2007年的江蘇省本土房企，港龍中國的全國化路徑一直十分明晰。2019年，港龍中國將總部搬遷至上海，隨后兩度闖關(guān)IPO，于2020年7月15日正式在港交所掛牌上市。

“上市后，港龍中國對規(guī)模有了一定訴求，著重全國化布局。”港龍中國執(zhí)行總裁姜煒曾公開對媒體表示，規(guī)模是水到渠成的事情。

2020年，港龍中國合約銷售額約為313.18億元，同比增加20%；銷售合約建筑面積約242.7萬平方米，同比增加13%；合約銷售的平均售價約為12906元/平米。

值得一提的是，港龍中國合約銷售額的增長，很大程度上得益于其聯(lián)合開發(fā)的戰(zhàn)略。港龍中國副總裁張鴻光在中期業(yè)績會上曾表示，“通過合作，不僅可以互相利用對方的人脈資源、降低我們的融資成本，而且可以緩解公司的資金壓力?！?

業(yè)內(nèi)人士指出，港龍中國此前分別與力高集團、大發(fā)地產(chǎn)、黑牡丹置業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，需要格外注意新增項目中港龍中國的權(quán)益占比。

數(shù)據(jù)顯示，2020年新增的21個項目中，港龍中國僅在宜興、蕪湖、淮安3個項目上占有100%權(quán)益，在8個項目的權(quán)益占比低于50%。

和港龍中國銷售的增幅相比，其借款總額的漲幅更值得注意。截至2020年12月31日，港龍中國銀行及其他借款總額達到86.42億元，較2019年的28.53億元，增加約203%。

此外，年報顯示，截至2020年12月31日，港龍中國的凈負(fù)債比率（按以借款總額減去限制現(xiàn)金、抵押定期存款及現(xiàn)金等價物，再除以權(quán)益總額計算）為41%；流動比率約1.13倍。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，在剔除受限制資金后港龍中國現(xiàn)金短債比為0.82%，同時，在上市獲得資金后、公司大肆擴張拿地，導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率走高，年末公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債同樣“踩線”。

也就是說，在2020年監(jiān)管部門設(shè)置的“三條紅線”中，港龍中國踩中兩條紅線，歸屬“橙色”陣營。

此外，港龍中國短期償債壓力大幅加大。于銀行其他借款中，港龍中國需要一年內(nèi)償還約60.51億元，較2019年的11.44億元增長428.93%。

港龍中國表示，在穩(wěn)健的金融環(huán)境中，房地產(chǎn)市場亦將有所受益，房企融資成本下降、房屋擁有成本下降等均有利于市場的恢復(fù)發(fā)展，港龍中國會積極抓住窗口期，實施高周轉(zhuǎn)策略。

現(xiàn)在看來，在“三條紅線”的高壓之下，港龍中國的高周轉(zhuǎn)策略很可能要被迫降速。

舉債擴張積極布局

觀察者網(wǎng)注意到，港龍中國的融資渠道主要有三種：上市所得款項及發(fā)行2021優(yōu)先票據(jù)所得款項；運營所得資金；銀行貸款、信托融資及來自非控股權(quán)益的款項以及其他融資渠道。

無論是上市融資，還是發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，拿到錢后的港龍中國不是通過“借新還舊”緩解債務(wù)壓力，就是在大手筆“買買買”的路上。

8月24日，港龍中國以12.72億元競得江蘇省鹽城市一地塊，樓面價10740元/平，溢價率高達93.32%；一個月后，港龍中國首進成都，以11.74億元競得了成都雙流區(qū)一住宅用地，成交樓面地價為11620元/㎡，溢價率達22.32%。

值得一提的是，僅兩次高溢價拿地，就把港龍中國上市所得款項花得一干二凈。據(jù)悉，扣除包銷費用、傭金及其他上市開支后，港龍中國上市所得款項凈額為16.12億元，并不足以覆蓋這兩次拿地成本。

并且，港龍中國的“購物”之旅還在繼續(xù)。11月11日，港龍中國斥巨資拿地，以38.3億的底價拿下廣州增城一幅地塊。彼時，港龍中國僅實現(xiàn)223.2億元合同銷售金額。

在拿下廣州住宅地塊不到半個月的時間，港龍中國公告稱，擬發(fā)行本金總額為1.5億美元的票據(jù)，用于再融資及一般企業(yè)/營運資金用途，按年利率13.5%計息，遠(yuǎn)高于市場平均水平。

據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年，港龍中國在江蘇、浙 江、安徽、廣東 及四川購入21塊地，合計470.78萬平方米，總拿地金額211.47億元。相當(dāng)于其2020年合約銷售金額的三分之二。

年報顯示，截止2020年12月31日，港龍中國擁有72個項目，土地儲備為1080.91萬平方米，其中67個項目位于長三角地區(qū)的24個城市。

此外，年報顯示，截至2020年12月31日，港龍中國自銀行及其他信托融資安排獲得新借款總額約為85.25億元，發(fā)行2021優(yōu)先票據(jù)所得款項約為9.87億元，以及償還自銀行及其他信托融資安排的借款37.24億元，也就是業(yè)內(nèi)常說的“借新還舊”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)下房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸進入寡頭階段，大企業(yè)占據(jù)了更多的土地和廉價資金，而中小房企只能靠上市、高負(fù)債獲得可能做大的機會。

肖云祥表示，在“三道紅線”融資新規(guī)公布后，中小房企彎道超車的難度增大。但港龍中國去年通過登錄港交所，從資本市場獲得便宜的資本，在擁有大量現(xiàn)金的情況下，公司通過“自有資金+杠桿”操作模式下加大投資力度，也導(dǎo)致公司的對外借貸的增加，而且從財務(wù)數(shù)據(jù)看，公司并不受融資新規(guī)約束。實際上對于中小房企而言，在當(dāng)前的行業(yè)背景下，如果不發(fā)展規(guī)模，將會面臨被收購及市場淘汰的處境。因此，但凡自有資金充裕的情況下，公司都會在規(guī)模上發(fā)力。

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