（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月24日晚間，美的置業(yè)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)。

期內(nèi)，美的置業(yè)收入約524.84億元，同比增長(zhǎng)27.6%；利潤(rùn)及綜合收益總額約48.25億元，同比增長(zhǎng)11.5%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約43.26億元，同比微增0.5%；毛利和毛利率卻有所下降。

受業(yè)績(jī)消息影響，3月25日美的置業(yè)股價(jià)低開(kāi)低走，最終報(bào)收15.6港元，大跌11.66%。

毛利率大幅下滑約10%

上市兩年，美的置業(yè)的毛利率連跌兩年。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年，美的置業(yè)毛利率分別為31.6%、22.2%，同比下降1.1%、9.4%。同時(shí)，2020年美的置業(yè)毛利為116.58億元，較2019年130.07億元下降10.4%。

對(duì)此，美的置業(yè)表示，毛利及毛利率的下降主要由于銷(xiāo)售成本的上升帶動(dòng)所致。

同策媒體資源總監(jiān)肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，其實(shí)2020年有很多房企均出現(xiàn)了毛利率走低的情況，主要有兩個(gè)原因。第一，前期高價(jià)地入市，利潤(rùn)空間變窄；第二，在當(dāng)前限價(jià)、限購(gòu)措施之下，房企要想大幅溢價(jià)出貨的機(jī)會(huì)很小。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，毛利率大幅下降很可能是美的置業(yè)的上市“后遺癥”，大部分剛上市房企都會(huì)出現(xiàn)這樣的通病。而且，美的置業(yè)的毛利率僅22.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

雖然毛利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平，可美的置業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張上的速度卻并不慢。年報(bào)顯示，美的置地今年的銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)計(jì)為1500億元。

據(jù)悉，2020年全年，美的置業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷(xiāo)售額約1261.6億元，同比增加24.6%。據(jù)此計(jì)算，其今年的銷(xiāo)售增速應(yīng)該在18.9%。

事實(shí)上，受制于“三道紅線”和限購(gòu)政策影響，大部分房企開(kāi)始著手放慢業(yè)績(jī)?cè)鏊??！?8.9%的預(yù)期增速，在目前已公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企來(lái)看，是屬于對(duì)預(yù)期比較看好的公司?！毙ぴ葡檎f(shuō)到。

業(yè)內(nèi)人士表示，將美的置業(yè)的增速放在梯隊(duì)里看更有意義。在top20-30這個(gè)梯隊(duì)里，18.9%的預(yù)期增速還是相對(duì)高的，雅居樂(lè)是8.5%，富力8%。

融資依賴(lài)關(guān)聯(lián)方

“‘三條紅線’和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結(jié)構(gòu)，房企對(duì)銷(xiāo)售回款的倚重程度明顯加深?！蓖哐芯吭貉芯繂T王恒曾對(duì)媒體表示。

這和美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈的想法不謀而合。他表示，“三道紅線是一個(gè)很好的政策，有利于我們控制好自己的油門(mén)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最重要的并不是加杠桿，而是學(xué)習(xí)如何保證快速去化，進(jìn)一步提高回款、造血的能力?！?

不過(guò)，傍山美的這棵大樹(shù)，在房地產(chǎn)融資承壓的環(huán)境下，美的置業(yè)并不缺錢(qián)花。截至本年末，美的置業(yè)持有總現(xiàn)金及銀行存款267.88億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度為877.34億元。

不止有錢(qián)花，借錢(qián)的成本也有了變化。年報(bào)顯示，公司融資成本持續(xù)下降，在民營(yíng)房企中極具競(jìng)爭(zhēng)力。期內(nèi)，公司加權(quán)平均融資成本實(shí)現(xiàn)連續(xù)4年下降，為5.33%，2020年新增借款融資利率僅為4.91%，同比大幅下降85BP，多筆公司債利率低于4%。

“3.98%的票面利率是美的置業(yè)的歷史低點(diǎn)?！绷指暾f(shuō)到。

這是個(gè)什么水平？業(yè)內(nèi)人士表示，“即使在央企規(guī)模房企中也處于較低的水平?！睋?jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，僅碧桂園、招商蛇口、萬(wàn)科、金地、保利、中海和世貿(mào)等規(guī)模性房企2020年融資最低利率能達(dá)到這個(gè)程度。

業(yè)內(nèi)人士指出，“一個(gè)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)，規(guī)模也不大，融資利率能低于4%屬于很厲害了。”

據(jù)國(guó)盛證券研究報(bào)告顯示，在美的置業(yè)以往的融資中，大股東控制的另一平臺(tái)公司美的控股在公司發(fā)行的部分債券中提供擔(dān)保，以降低公司債券融資成本。

開(kāi)源證券報(bào)告也顯示，美的置業(yè)在過(guò)去4年內(nèi)銷(xiāo)售得以迅速發(fā)展，很大程度上享受到了母公司背景下的融資優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，也不是所有的大樹(shù)都那么好靠。依賴(lài)宇通汽車(chē)的綠都地產(chǎn)、紅星美凱龍的紅星地產(chǎn)都還在母公司的陰影下掙扎著。

資產(chǎn)負(fù)債率仍在“黃檔”

年報(bào)顯示，美的置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，同比下降約3%，仍超出閾值；凈負(fù)債率為79%，同比下降約10%；現(xiàn)金短債比為3.38，同比上漲0.53。

按照“三道紅線”融資新規(guī)來(lái)看，美的置業(yè)2020年仍舊踩中一條紅線，與2019年情況一致，仍舊歸為“黃檔”房企。而且，相對(duì)于大部分房企希望在今年“回歸綠檔”的急迫心情，美的置業(yè)則計(jì)劃2023年全部達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)綠檔。

資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)高位，很大程度上和美的置業(yè)前期擴(kuò)張有關(guān)。公開(kāi)資料顯示，2015-2018年，美的置業(yè)整體銷(xiāo)售規(guī)模呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額111億元、206億元、507億元以及790億元。

2018年是美的置業(yè)發(fā)展歷程中的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這年10月，美的置業(yè)成功登陸資本市場(chǎng)。也是在這樣的環(huán)境下，美的置業(yè)于2019年完成“四年沖千億”的擴(kuò)張計(jì)劃，跑步進(jìn)入千億房企隊(duì)列。

與之對(duì)應(yīng)，美的置業(yè)的負(fù)債水平一直居高不下。據(jù)此前發(fā)布的招股書(shū)顯示，2015-2018年，美的置業(yè)凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%、97.4%。按照券商統(tǒng)計(jì)公布，2019年除了現(xiàn)金短債比為2.09符合標(biāo)準(zhǔn)之外，美的置業(yè)按照剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率81.1%，凈負(fù)債率也不降反升，達(dá)到114.2%。

中原地產(chǎn)高級(jí)分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處在比較粗放式的發(fā)展階段，如果要想擴(kuò)張規(guī)模，“三條紅線”中大概率會(huì)踩中幾條，不然很難有規(guī)模上的突破。

為了緩解“三道紅線”的問(wèn)題，美的置業(yè)選擇“借新還舊”。美的置業(yè)在年報(bào)中表示，為了調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，2020年新增長(zhǎng)期借款歸還存量短期借款。于2020年12月31日，美的置業(yè)的銀行借款及債務(wù)融資占比83%，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比21%。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，美的置業(yè)共完成約11筆融資，主要通過(guò)貸款、公司債、ABS、資產(chǎn)證券化等方式。其中，2020年10月29日，美的置業(yè)發(fā)行金額79億元公司債券已獲上交所受理，將全部用于償還公司債券。

進(jìn)入2021年，美的置業(yè)發(fā)布關(guān)于發(fā)行第一批公司債券以及未經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料的公告。公告稱(chēng)，此次美的置業(yè)擬面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行2021年公司債券（第一期），本金總額不超過(guò)15.2億元，為四年期或五年期公司債券，且為無(wú)擔(dān)保債券。

“拆東墻補(bǔ)西墻，借新債還舊債?！备鶕?jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，美的置業(yè)負(fù)債總額由2017年的1008.14億元上升至2020年的2435.35億元，兩年半內(nèi)總負(fù)債增長(zhǎng)141.57%、凈增長(zhǎng)1427.21億元。

盧文曦表示，近期業(yè)績(jī)過(guò)千億的房企是比較痛苦的。一方面，如果基礎(chǔ)打不扎實(shí)、不繼續(xù)融資補(bǔ)倉(cāng)，未來(lái)隨時(shí)有可能掉下千億房企的行列；另一方面，如果房企繼續(xù)擴(kuò)張，“紅線”壓頂，又會(huì)在融資上遇到壓力。

千億之后如何發(fā)展，是美的置業(yè)當(dāng)下面臨的難題。

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