（文/張玉 編輯/馬媛媛）2020年，隨著房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制的逐步建立，行業(yè)整體進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)發(fā)展面臨穩(wěn)健性、可持續(xù)發(fā)展的嚴(yán)峻課題。

在十四五國家新目標(biāo)的背景下，從2020年開始實(shí)施中長期戰(zhàn)略、精細(xì)化調(diào)整與產(chǎn)業(yè)深耕布局的中國金茂（00817.HK）正在步入精益化發(fā)展的均衡發(fā)展新格局。

3月23日，中國金茂正式發(fā)布2020年年度業(yè)績公告。公告數(shù)據(jù)顯示，中國金茂財(cái)務(wù)及資本結(jié)構(gòu)安全健康，三道紅線全部轉(zhuǎn)為“綠檔”，實(shí)現(xiàn)“零踩線”。與此同時(shí)，中國金茂的現(xiàn)金流能力表現(xiàn)尤為突出，2020全年合同銷售金額2311億元同比2019年增長44%，銷售回款同時(shí)突破兩千億，位列TOP20房企銷售增速排行榜第一位。

2021年，公司制定了2500億元、2022年3000億元的銷售目標(biāo)，并在十四五規(guī)劃中設(shè)定了規(guī)模翻一番的中長期目標(biāo)。

億翰智庫智庫分析指出，2020年公司銷售大幅上升的原因有兩點(diǎn)：第一，集中推盤以及加大促銷力度，后疫情時(shí)代品牌效應(yīng)愈加明顯，使得購房者優(yōu)先選擇口碑及質(zhì)量優(yōu)良的產(chǎn)品，助力金茂業(yè)績迅速增長；第二，城市運(yùn)營全國復(fù)制的模式進(jìn)入業(yè)績釋放階段。

銷售額高速增長

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國金茂全年累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)人民幣2311億元，較去年增長44%，業(yè)績目標(biāo)完成率達(dá)到116%。億翰智庫發(fā)布的《2020年1~12月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200研究報(bào)告》顯示，中國金茂業(yè)績增長率和年度目標(biāo)完成率在銷售額TOP20房企中均位居第一，奪得雙料冠軍。

2016~2020年，中國金茂分別以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的當(dāng)年銷售額同比上年增速，連續(xù)五年位列行業(yè)TOP20房企銷售額增速排行榜第一位。

出色的銷售業(yè)績得益于公司貨值鋪排的節(jié)奏與城市運(yùn)營業(yè)務(wù)的逐漸成熟。2020年，中國金茂在中國一二線核心城市均占據(jù)了領(lǐng)先的市場地位，全年銷售額過100億的城市達(dá)到7個(gè)。其中北京、上海全年銷售額均超過200億；南京全年銷售額達(dá)到182億元。

中國金茂單盤銷售業(yè)績亦非常突出。北京頤和金茂府首次開盤銷售業(yè)績達(dá)到50.6億；南京河西金茂府全年4次開盤4次售罄；深圳龍華金茂府全年銷售額超過70億。

這些不斷成熟發(fā)展的城市運(yùn)營項(xiàng)目，為金茂業(yè)績持續(xù)增長創(chuàng)造了市場動(dòng)能。2020年全年，來自城市運(yùn)營的項(xiàng)目為金茂貢獻(xiàn)了21%的當(dāng)期銷售業(yè)績，較2019年的14%有較大提升。

2020年，杭州金茂星外灘首開即銷售10億、武漢方島金茂智慧科學(xué)城首開即售罄348套房源、無錫霞客島生態(tài)城首開即創(chuàng)100%清盤記錄、張家港智慧科學(xué)城去年連開連捷、更是在9月底開盤時(shí)出現(xiàn)了60秒銷售8億的紀(jì)錄。12月，三亞南繁科技城金茂灣蓄客85天，認(rèn)籌1670組，首開房源全部售罄。

一位行業(yè)分析人士指出，近年來，中國金茂聚焦“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”的城市運(yùn)營模式，堅(jiān)持高品質(zhì)精品路線，在后疫情時(shí)代，不僅能在堅(jiān)持“房住不炒”的政策導(dǎo)向下給市場提供高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，同時(shí)也因?yàn)橐援a(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力深度參與國內(nèi)高質(zhì)量發(fā)展為導(dǎo)向的城市運(yùn)營，從而展現(xiàn)了雙曲線并行的戰(zhàn)略發(fā)展均衡性、穩(wěn)健性、可增長性。

土儲(chǔ)超9000萬平方米

在十四五國家政策導(dǎo)向之下，企業(yè)發(fā)展面臨著穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。而豐厚的土儲(chǔ)是抵抗周期性風(fēng)險(xiǎn)的“糧倉”。

在聚焦一二線、深耕現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上，2020年全年金茂總計(jì)合理新增土地儲(chǔ)備1417萬平方米。截至2020年年末，中國金茂總土地儲(chǔ)備增長至9511萬平方米，能夠繼續(xù)支持中國金茂未來五年的穩(wěn)健發(fā)展。

在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，截至2020年年末，中國金茂已經(jīng)進(jìn)入51個(gè)城市進(jìn)行持續(xù)深耕，實(shí)現(xiàn)了全國核心城市的均衡布局，進(jìn)一步優(yōu)化了自身的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)——數(shù)據(jù)顯示，金茂新增二級(jí)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備中，87%位于核心一二線城市。

值得一提的是，城市運(yùn)營項(xiàng)目也為金茂提供了豐富的土儲(chǔ)。統(tǒng)計(jì)顯示，2020年中國金茂新增城市運(yùn)營項(xiàng)目7個(gè)，中國金茂1417萬平方米的當(dāng)期新增土地儲(chǔ)備面積，44%的二級(jí)新增土儲(chǔ)均來自城市運(yùn)營項(xiàng)目。

截至2020年末，中國金茂累計(jì)獲取的城市運(yùn)營項(xiàng)目已達(dá)到27個(gè)，均位于一二線核心城市以及活力城市群周邊。

“一方面，中國金茂的城市運(yùn)營項(xiàng)目大部分處于有產(chǎn)業(yè)的高新區(qū)，周邊設(shè)施完善且政府較為重視，因此銷售去化無需擔(dān)心。另一方面，城市運(yùn)營模式的核心是滾動(dòng)開發(fā)——跟政府簽訂長遠(yuǎn)的開發(fā)協(xié)議而非一次性投入項(xiàng)目，按照每年掛牌出讓土地的節(jié)奏滾動(dòng)開發(fā)，因此對資金的占用不如產(chǎn)業(yè)新城那么大?！眱|翰智庫分析指出。

在此背景下，中國金茂的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也有明顯改善。2020年，中國金茂以“三道紅線”全部綠檔狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)了“零踩線”安全性穩(wěn)增長，財(cái)務(wù)和資本結(jié)構(gòu)安全、合理與健康。

報(bào)告顯示，中國金茂2020年杠桿比率進(jìn)一步下降至41%。作為央企，得益于穩(wěn)健高增長和安全健康的資本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)，中國金茂備受融資機(jī)構(gòu)歡迎，其2020年年度融資成本下降至4.42%。

匠心進(jìn)階科技

“十四五”規(guī)劃提到，加快建設(shè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字社會(huì)、數(shù)字政府。2020年數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為7.8%，2025年預(yù)計(jì)增加到10%。

作為中國金茂旗下的金融服務(wù)平臺(tái)，金茂資本發(fā)力產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資，捕捉地產(chǎn)科技+智慧城市領(lǐng)域中的高成長期創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，構(gòu)筑地產(chǎn)數(shù)字化、智能化新生態(tài)重塑城市價(jià)值。

據(jù)了解，智能機(jī)器人領(lǐng)域的佼佼者云跡科技，是中國金茂在產(chǎn)業(yè)投資板塊的第一單。從中化大廈到上海金茂君悅大酒店、西安鼓樓金茂酒店、金茂北京威斯汀大飯店等7家金茂旗下酒店，再到社區(qū)以及未來更多的城市運(yùn)營場景，中國金茂與云跡科技相互協(xié)同，探索人工智能應(yīng)用的邊界，加速創(chuàng)新項(xiàng)目孵化。

此外，聚焦地產(chǎn)科技和智慧城市兩大方向，中國金茂已經(jīng)和建筑設(shè)計(jì)SaaS平臺(tái)小庫科技、人工智能視覺技術(shù)與方案服務(wù)商文安智能、國內(nèi)領(lǐng)先的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和解決方案提供商拓深科技、國內(nèi)領(lǐng)先的云視頻通信技術(shù)和產(chǎn)品提供商隨銳科技等創(chuàng)新企業(yè)建立投資關(guān)系。

中國金茂也打造更安全、更個(gè)性的智慧生活體系。比如通過人臉識(shí)別技術(shù)實(shí)現(xiàn)社區(qū)無接觸通行，利用智能語音交互打造無接觸智慧家居場景，安裝“天使之眼”智能監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)刻守護(hù)家人安全……另據(jù)透露，今年，中國金茂將有納米級(jí)“除PM1離子瀑凈化殺菌系統(tǒng)”、航天領(lǐng)域“粒子阻尼減振降噪技術(shù)”等全新“黑科技”推向市場。

除了數(shù)字科技，“十四五”期間為建筑產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了重要的轉(zhuǎn)型窗口。建筑領(lǐng)域要提升節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加快新型綠色建材研發(fā)應(yīng)用、推動(dòng)高性能智能家電的普及利用、推廣清潔能源采暖與樓宇節(jié)能系統(tǒng)改造。

事實(shí)上，早在2011年，中國金茂便正式將綠色戰(zhàn)略作為公司主戰(zhàn)略之一，此后進(jìn)一步提出 “臻綠品質(zhì) Ever Green System”的綠色新模式，不斷提升綠色競爭力。2016年金茂綠建掛牌成立，成為中國金茂自主研發(fā)與科技創(chuàng)新的“大本營”。截至2020年末，中國金茂累計(jì)獲得綠色建筑類認(rèn)證或標(biāo)識(shí)共計(jì)219個(gè)，并在綠色智慧能源上廣泛布局，已投資、建設(shè)、運(yùn)營城市、區(qū)域、項(xiàng)目級(jí)能源站54個(gè)，總供能面積約4000萬平米，預(yù)計(jì)每年碳減排量超過37萬噸，相當(dāng)于植樹2097萬棵。

科技創(chuàng)新是中國金茂發(fā)展的重要組成部分，也是保持長久競爭力的核心要素。未來，中國金茂將如何通過科技創(chuàng)新賦能各板塊業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)基于新賽道探索和布局助力形成未來新增長點(diǎn)和新經(jīng)營支柱，我們拭目以待。

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