（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2020年，疫情沖擊、三道紅線、房住不炒給地產(chǎn)行業(yè)帶來了極大挑戰(zhàn)，“城市更新”在房企業(yè)績會上頻頻被提及，成為下階段眾多玩家口中的肥肉。

不過，對于出生自帶舊改基因的佳兆業(yè)來說，這方面早已進入“收獲期”，文旅休閑、水路客運、健康產(chǎn)業(yè)與科技產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)才是企業(yè)下一步加速擴張的領(lǐng)域。

佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成在業(yè)績會上表示，在“十四五”新的發(fā)展階段，堅持長期看好中國新型城鎮(zhèn)化前景，集團將發(fā)揮城市更新領(lǐng)跑優(yōu)勢，服務(wù)國家發(fā)展大局，全面提升競爭力。

銷售目標1300億

3月25日，佳兆業(yè)集團發(fā)布2020年度業(yè)績報告。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入558億元，同比增長16.1%；毛利潤為159億元，同比增長15%；凈利潤和歸母凈利潤分別為52.8億和54.5億元，較上年分別增長26.8%和18.6%。

銷售指標方面，2020年佳兆業(yè)實現(xiàn)合約銷售金額1069億元，同比增長21%，其中粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)最為突出，銷售金額占比達58%，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比達71%。

需要指出的是，粵港澳大灣區(qū)也是佳兆業(yè)重要的糧倉。

截至2020年末，佳兆業(yè)于全國51個城市合共擁有217個房地產(chǎn)項目，土地儲備約2880萬平方米；其中大灣區(qū)土地儲備約1590萬平方米，占集團整體土地儲備的55%。而大灣區(qū)城市中，深圳及廣州作為佳兆業(yè)多年來深耕的重點市場，土地儲備占比達大灣區(qū)市場的36%。

而在這些儲備中，佳兆業(yè)在最拿手的城市更新領(lǐng)域擁有儲備項目201個，占地面積超5000萬平方米，絕大部分位于大灣區(qū)。其中深圳120個項目，可售面積達3000萬平方米；廣州26個項目，可售面積4700萬平方米。

在集團新增土儲方面，城市更新也在持續(xù)發(fā)力。

年報顯示，2020年佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化9個城市更新項目，可售面積近180萬平方米，轉(zhuǎn)化面積同比大幅增長152%，對應(yīng)可售貨值約640億元。伴隨著深圳城市更新新政的落地實施，集團城市更新轉(zhuǎn)化再提速，預(yù)計2021-2022年轉(zhuǎn)化可售面積約420萬平方米，可售貨值超過2000億元。

手中有糧，心中不慌。

佳兆業(yè)集團董事局副主席兼總裁麥帆表示，2021年將加快供貨推貨，集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)估可售貨值為1912億元，可售面積1074萬平方米，全年供貨均衡。

對于未來銷售目標，郭英成2021年直接劍指1300億元，且每年增長不低于20%。

有信心提前“轉(zhuǎn)綠”

“三道紅線”之下，如何駕馭規(guī)模增長和安全運營的新平衡，成為擺在所有房企面前的考驗。

有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出，政策環(huán)境變化導(dǎo)致近年來房企投資策略的改變，“降速提質(zhì)”口號喊得尤其響。房企紛紛入局城市更新，就是看中了其盡管開發(fā)難度大、投資周期長，但利潤率高，同時有益于企業(yè)降負債、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的特征。

從這方面來看，佳兆業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢顯而易見。

上世紀90年代末的房地產(chǎn)黃金年代，當(dāng)絕大多數(shù)房企傾向拿凈地、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式時，佳兆業(yè)便拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓，經(jīng)過運作使其成為龍崗布吉樓王。

因此，早期的佳兆業(yè)銷售規(guī)模增速相對較低，但隨著近幾年眾多城市更新項目收獲期來臨，企業(yè)不僅銷售規(guī)模、營收利潤等經(jīng)營指標取得大幅增長，財務(wù)穩(wěn)健程度在同規(guī)模房企中也極為少見。

截至2020年末，佳兆業(yè)擁有現(xiàn)金儲備約471億元，較2019年增長27.4%，全年銷售回款率約80%，較2019年增長5個百分點。

“三道紅線”指標中，企業(yè)凈負債率降至97.9%；現(xiàn)金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，僅有剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率為70.3%，略微踩線。

佳兆業(yè)集團首席財務(wù)官吳建新表示，按照監(jiān)管要求，到2023年完成降負債目標，這給企業(yè)留下緩沖的空間，更有利于行業(yè)平穩(wěn)過渡。集團始終堅持“提利潤、降負債”發(fā)展戰(zhàn)略，有信心大幅提前實現(xiàn)由“黃”轉(zhuǎn)“綠”的負債控制目標。

圍繞城市更新加速多元化

值得注意的是，除了重倉城市更新之外，佳兆業(yè)在多元化布局方面也涉獵廣泛，文旅休閑、水路客運、健康產(chǎn)業(yè)與科技產(chǎn)業(yè)都是郭英成試圖做大的領(lǐng)域。

其中，文體科技集團已運營全國超25個文體場館，規(guī)模國內(nèi)第一；航運集團高速客運船隊規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，已形成從船舶到碼頭、從航運到旅游的完善產(chǎn)業(yè)鏈；商業(yè)集團也已在全國布局項目64個，培育了資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)孵化、輕資產(chǎn)管理三大核心能力。

在佳兆業(yè)的議事日程上，商業(yè)、文旅分拆上市已被列入。

“關(guān)于地產(chǎn)以外的板塊，我們希望做點與產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的事，無論是醫(yī)療、教育、科技產(chǎn)業(yè)都能找到與地產(chǎn)項目結(jié)合的點，尤其是城市更新項目?！惫⒊山忉尫Q。

以佳兆業(yè)打造的深圳城市廣場為例，其建筑面積達到了100多萬平方米，但佳兆業(yè)除打造住宅外，還裝進了科技、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)。

郭英成對于這些板塊的投資并不吝嗇。在整合了包括文體、旅游、酒店、餐飲的佳兆業(yè)大文化集團中，近年來就有多筆投資。

“我們希望今明兩年在健康領(lǐng)域也能取得一些突破，在過去投資生物科技過程中已經(jīng)嘗到一些甜頭。在行業(yè)當(dāng)中，我們一邊學(xué)習(xí)，一邊發(fā)展；在社會當(dāng)中，也能做一些貢獻?！惫⒊杀硎荆磥?，佳兆業(yè)將繼續(xù)圍繞城市更新開展多元化業(yè)務(wù)，包括科技產(chǎn)業(yè)、大健康、文旅等幾個方面。

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