（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）1500億銷售額對于富力李思廉來說，宛如“渡劫”。

年報顯示，2020年，富力總營業(yè)收入為858.9億元，較2019年908.1億元同比下跌5.43%；毛利潤為203.9億元，較2019年297.7億元同比下跌31.52%；凈利潤為91.5億元，較2019年100.9億元同比下跌9.38%。

營收下滑的同時，富力業(yè)績增長幅度幾乎為零。2020年富力實現(xiàn)權(quán)益協(xié)議銷售額1387.9億元，不僅未完成1520億元的年度目標，與2018年的1311億元、2019年1382億元銷售額相比增幅也不大。

此外，富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠在2020年業(yè)績報告會上表示，富力2021預計可售資源為2700億元，并再次將今年協(xié)議銷售目標定為1500億元。

事實上，早在2017年完成和萬達王健林的“世紀交易”后，富力集團聯(lián)席董事長李思廉就提出2020年實現(xiàn)3000億元銷售額，據(jù)此計算，2019年富力就應該完成超1500億元的銷售目標。

連續(xù)兩年失約年度目標后，李思廉已經(jīng)閉口不提當初的3000億“夢想”，因為有更重要的事情等著他，那就是降負債。

“賣子”求生

富力年報中明確指出，富力的2020年，是降負債的一年。

年報顯示，2020年，富力通過購地策略、資產(chǎn)出售、股份增發(fā)等措施，削減債務共人民幣374億元。其中，削減或再融資的債務包括境內(nèi)債券人民幣236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款人民幣119億元和離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。

出售資產(chǎn)的回血速度最快。期內(nèi)，富力向黑石關(guān)聯(lián)的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權(quán)益，回血63億元；出售投資物業(yè)及寫字樓資產(chǎn)如富力綜合物流園及廣州寫字樓物業(yè)，產(chǎn)生約59億元的現(xiàn)金款項。

富力董事長李思廉表示，若價錢合適將繼續(xù)出售資產(chǎn)，包括現(xiàn)有的投資物業(yè)、商場、寫字樓、酒店。另外，集團亦有部分開發(fā)項目的股權(quán)，如果有合適的價錢和對手，亦會出售。

在此基礎之上，富力在年底進行負債突圍，于2020年第四季度出售若干項目的部分權(quán)益，變現(xiàn)約40億元。

此外，2020年，富力完成發(fā)行新H股補充權(quán)益資本這一重大融資活動，按每股9.82港元發(fā)行2.57億股的新股，募集資金總額為25.24億港元。

按理說，“賣身”得來的錢，每一分都要花在刀刃上。而除了正常補充土儲之外，富力還于2020年購入長春富力萬達文華酒店，總建筑面積3.99萬平。

截至2020年12月31日，富力已擁有九十一間運營中酒店，總建筑面積為399.21萬平，分別由知名酒店管理集團如萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團、萬達酒店管理集團及其他酒店集團管理。

此外，富力另有四十五間在建及規(guī)劃中的酒店，連同運營中的九十一間酒店，共擁有一百三十六間酒店，是全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。

結(jié)合此前旗下被暫停的26億元酒店ABS一事，不得不讓人聯(lián)想到旗下酒店分拆上市的傳言。雖說接盤萬達酒店讓富力處于水深火熱，但現(xiàn)階段，分拆估值超百億的酒店上市極有可能成為富力的救命稻草。

另值得一提的是，截至2020年12月31日，富力共有正式員工38824人，相較于2019年底的62305人，減少近4成。對此，富力表示員工人數(shù)減少主要為出售物業(yè)管理公司所致。

借新還舊，成本上升

盡管削減大量債務及補充權(quán)益資本，富力的凈資產(chǎn)負債比率仍高達130%。

截至2020年底，富力剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.7%，凈負債率130%，非受限現(xiàn)金短債比為0.4，依舊踩中三道紅線，歸為“紅檔”。

對此，李思廉表示，富力手握399億元現(xiàn)金，有信心在今年將凈負債率降至100%以內(nèi)。此外，截至2020年底，集團的庫存現(xiàn)貨有600億，未來也會積極變現(xiàn)，以配合降低三條紅線，目標在未來9個月降一到兩條紅線，然后在2022年底將三條紅線完全消滅。

觀察者網(wǎng)注意到，截至2020年末，富力的借款總額借為1597.3億元，融資來源包括銀行貸款、離岸美元有線票據(jù)、境內(nèi)債券以及信托貸款，分別占51%、22%、12%及15%。

其中，一年內(nèi)、一年至五年內(nèi)及五年后到期的分別占負債總額的40%、47%及13%。也就是說，2021年富力仍需要償還638.92億元的高額負債。

進入2021年，富力就開始應付密集的巨額兌付。例如，2021年1月4日完成“18富力10”回售本金及全額利息共計約人民幣75.11億元兌付；1月6日提前完成 “16富力01”公司債券本金及利息共計64.32億元全額本息支付；1月20日，公告完成“16富力03”公司債券本金及利息共計38.52億元兌付。

粗略估算，起碼還有400億的巨額債券本息兌付在等著富力。

在此基礎之上，富力選擇增發(fā)票據(jù)、債券“以新還舊”。2021年1月，富力宣布將發(fā)行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%。

2021年2月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，發(fā)行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為到2024年到期的美元票據(jù)，擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用于將在一年內(nèi)到期的中長期債務再融資。

值得注意的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%優(yōu)先票據(jù)的收購要約，總接納金額為3.33億美元，當中包括3.25億美元的本金、余下累計利息及贖回溢價。

這意味著，富力的發(fā)債成本逐漸上調(diào)，償還7%利率的優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)需要以11.625%利率作為代價。年報顯示，其2019年平均利率為6.6%、2020年平均利率為6.9%。

投行人士向觀察者網(wǎng)表示，國內(nèi)幾大行對這些“紅檔”房企的投資是比較謹慎的，像富力這種本身債務率就高，又三條紅線全都踩的民企，想要獲得銀行的便宜的錢是十分困難的。如果拿不到銀行的錢，那就只能將希望放在信托、資管計劃、融資租賃、供應鏈金融、發(fā)債等渠道上，相應的成本也會高很多。

此外，3月10日，富力宣布將16富力05票面利率由3.95%調(diào)整至7%，調(diào)整后起息日為2021年4月7日，發(fā)行總額9.5億元，發(fā)行期限為7年。

中泰證券研究所表示，選擇上調(diào)債券票面利率，從側(cè)面反映出發(fā)行人可能存在流動性壓力或基本面出現(xiàn)了邊際惡化，再融資壓力較大。

招拍掛玩不轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)投舊改？

年報顯示，2020年富力地產(chǎn)總共收購了16宗地塊，新增土地的權(quán)益可售面積約385.5萬平方米。截至2020年底，富力地產(chǎn)土地儲備的權(quán)益建筑面積約6426.3萬平方米，其中權(quán)益土地儲備可售面積為5190萬平方米。

一門心思降負債的富力，在招拍掛市場上顯得格外“摳門”。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2020年富力于招拍掛拿下15宗地塊，平均溢價率10.99%，其中7宗地塊溢價率為0%，3宗地塊溢價率小于1%。

值得注意的是，“紅檔房企”無法在成都拿地的政策出臺，將進一步壓縮“紅檔”房企的生存空間。3月22日，成都市官方部門發(fā)布了相關(guān)文件，從土地、住房交易、金融等多個方面進行了新的調(diào)控。其中，“紅檔房企”無法在成都拿地，且中心城區(qū)商品住宅用地全面實施“限房價、競地價”的出讓方式。

這起碼意味著，“紅檔”房企不僅不受資本待見，還極容易被當?shù)卣芭懦狻薄?

“今年富力仍然集中在舊村改造項目，招拍掛參加的機會不大。于城市更新項目方面，集團2021年目標轉(zhuǎn)化約300萬平方米。”李思廉在業(yè)績會上說道。

玩不轉(zhuǎn)招拍掛的李思廉決定干回自己的老本行。

公開數(shù)據(jù)顯示，富力目前已簽約城市更新合作項目規(guī)劃總建筑面積超8000萬平米，可售面積超4100萬平方米，貨值超過12000億元。

對于富力一頭扎入舊改的做法，市場并不認同。富力也表示，由于城市更新項目需要更長的轉(zhuǎn)換時間，富力地產(chǎn)將繼續(xù)尋求其他具有較短發(fā)展周期的土地儲備補充機會。

一位接近富力的行業(yè)相關(guān)人士向觀察者網(wǎng)證實，富力確實有一些舊改項目進展緩慢，與此同時，又占用其大量資金。

如果說收購萬達77家酒店，只是打碎富力資金充足的假象，那么繼續(xù)加倉舊改，可能會加劇其資金捉襟見肘的現(xiàn)狀。

不管如何，錯誤的投資決策一旦做出，要修改就要花費很大的功夫，就要付出代價。曾經(jīng)作為華南五虎之首的富力，如今正游走在鋼絲繩上。

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