（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）自2019年中糧地產(chǎn)更名為大悅城之后，“小中梁”的名字就極少見諸報端。

近些年中梁另一個稱呼也鮮少被業(yè)內(nèi)提及。事實上，由于深耕三四線的布局特點、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式與碧桂園發(fā)展路徑高度一致，中梁地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)一直有“小碧桂園”之稱。

中梁對碧桂園愛的深沉，包括但不限于任用碧桂園系高管；模仿碧桂園每三天拿一塊地、每個月新進(jìn)入一城市；全面學(xué)習(xí)碧桂園“456”高周轉(zhuǎn)模式即4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月資金二次投入，首期推盤一個月內(nèi)銷售面積去化率達(dá)到70%。

得益于此，2016年中梁下沉業(yè)務(wù)，在吃了一波三四五線城市政策紅利后沖擊千億房企、掛牌上市，并在江湖上留下銷售額“3年5倍”的傳說。

和碧桂園不一樣的是，中梁狂奔后面對的是不斷攀升的負(fù)債總額。數(shù)據(jù)顯示，2020年，中梁合約負(fù)債金額達(dá)到1209.09億元，較2019年的1158.73億元上升4.35%。此外，中梁陷入信托逾期風(fēng)波，頻繁傳出資金鏈緊張的信號。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，中梁地產(chǎn)實控人楊劍旗下物業(yè)公司赴港上市，在某種層面上也有為地產(chǎn)板塊解困之意。現(xiàn)在物企上市正在風(fēng)口上，錯過這股勢頭之后，想要上市可能就很難了，在這樣的背景下，物企上市還能順勢去獲得一些融資機(jī)會、緩解資金壓力，對中梁來說是一個不錯的選擇。

有意思的是，這一次，中梁并不止步于向“偶像”學(xué)習(xí)，而是主動將其拉入自家陣營。而碧桂園物業(yè)的加入，也透露出中梁物業(yè)的估值“野心”。

三年內(nèi)估值暴漲超700倍

4月29日，中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（以下簡稱“中梁百悅智佳服務(wù)”）在港交所遞交招股書。

招股書中顯示，為提高企業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的運營效率和管理能力，中梁百悅智佳特地引進(jìn)碧桂園物業(yè)香港作為企業(yè)策略投資者，并認(rèn)為其是業(yè)務(wù)發(fā)展中的里程碑事件。

中原分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示，碧桂園物業(yè)香港在中梁百悅智佳服務(wù)上市進(jìn)程中主要扮演品牌背書的角色。此外，可能會在物業(yè)管理上部分輸出的作用，也不排除會有財務(wù)上的幫助，但品牌背書的比例占比最大。

就其合作方式來看，2021年3月30日，碧桂園物業(yè)香港以2.40億港元獲得中梁百悅智佳服務(wù)679股股份，約占公司已發(fā)行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注冊資本增至1.3億元。

在公司股本未完全明晰的基礎(chǔ)上，即使僅計算公司已發(fā)行股本，中梁百悅智佳服務(wù)的估值就已經(jīng)高達(dá)38.39億港元，按5月7日實時匯率計算，約31.93億元。

值得注意的是，2020年1月份，公司高管李家城以1133萬元的價格間接持股了公司約7.97%的股份，以上述方法計算，中梁百悅智佳估值1.42億元；同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595萬港元的價格入股1.87%成為中梁百悅智佳的戰(zhàn)略投資方，此時估值已翻番至3.18億港元。

如果將時間線再度拉長，2018年4月，楊劍對旗下公司實行了一次集團(tuán)重組計劃，將物業(yè)管理從中梁控股中分離出來，轉(zhuǎn)讓予上海良中也就是楊劍的私人公司，總代價不過500萬元。

換句話說，在不到3年時間內(nèi)，中梁百悅智佳服務(wù)不僅業(yè)務(wù)得到高增長，其估值也暴漲約700多倍。

而最令人好奇的是，中梁百悅智佳是如何在不到一年的時間內(nèi)，將估值從3.18億港元拉至38.39億港元？

此外，中梁百悅智佳服務(wù)還經(jīng)歷了二度更名。2020年春節(jié)前，中梁物業(yè)更名為中梁現(xiàn)代服務(wù)；2021年4月12日，中梁現(xiàn)代服務(wù)向外界宣布更名為百悅智佳。

經(jīng)歷了一系列股權(quán)騰挪、更名后，溫州商人楊劍就迫不及待將中梁百悅智佳服務(wù)擺上IPO的“貨架”。

規(guī)模增長依賴中梁地產(chǎn)

“按2018年至2020年期間的在管建筑面積符合年增長率計算，中梁百悅智佳服務(wù)排名第一，復(fù)合增長率為769.3%。”

這很大程度上是因為，中梁百悅智佳在2016年之前選擇委聘其他物業(yè)公司為其開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，直到當(dāng)年12月，上海中梁才正式接手中梁控股旗下的物業(yè)服務(wù)工作，也正是這個從無到有的過程，讓中梁百悅智佳有了一個成績上的“大躍進(jìn)”。

中梁百悅智佳表示，收益的增加主要受三條業(yè)務(wù)線的快速增長所驅(qū)動，主要和中梁控股集團(tuán)的擴(kuò)張一致。招股書顯示，截至2018年、2019及2020年十二月三十一日，中梁百悅智佳在管總建筑面積中100.0%、76.2%及66.3%是由中梁控股集團(tuán)開發(fā)。

中梁控股集團(tuán)開發(fā)項目占比的不斷走低，主要是由于包括浙江天劍在內(nèi)的獨立開發(fā)商開發(fā)項目也為中梁百悅智佳的擴(kuò)張輸送了不少“子彈”。

招股書顯示，獨立開發(fā)商開發(fā)項目在2019年貢獻(xiàn)了149.7萬平方米的在管建筑面積，實現(xiàn)收益189.2萬元，占總收入的8.4%；2020年，獨立開發(fā)商開發(fā)的項目實現(xiàn)4784.1萬元，占比翻倍增長至20.1%，在管建筑面積也增長至553.4萬平方米。

值得一提的是，天眼查數(shù)據(jù)顯示，浙江天劍由溫州市梁冠企業(yè)管理有限公司100%持股，目前最終受益人和實際控制人為中梁控股集團(tuán)董事長楊劍的堂弟楊劍清，持股高達(dá)98%。

不過，中梁控股集團(tuán)仍舊是中梁百悅智佳在管總建筑面積的主要組成部分。但值得注意的是，2017-2020年，中梁地產(chǎn)的銷售額分別為649億元、1015億元、1525億元和1688億元，同比增長241.58%、56.39%、50.25%和10.7%，增速陡降。也就是說，依附于中梁地產(chǎn)擴(kuò)張得到發(fā)展的中梁百悅智佳，其物業(yè)規(guī)模也會受到影響。

此外，中梁百悅智佳“高增長”后的規(guī)模在業(yè)內(nèi)并不突出。中指研究數(shù)據(jù)顯示，2020年，百強(qiáng)企業(yè)管理項目數(shù)量均值為244個，同比增長15.09%。對比來看，截至2020年底，中梁百悅智佳在管項目178個，低于百強(qiáng)企業(yè)管理項目數(shù)量均值。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長唐卓向觀察者網(wǎng)表示，截止到2020年，中梁在管面積約為2000萬方，簽約面積6000萬方，在整個已上市的物企當(dāng)中，規(guī)模并不是很大。

有關(guān)這一點，中梁百悅智佳在招股書的風(fēng)險提示中也有表明，“大部分收益來自中梁控股集團(tuán)；未來的收購未必會成功；可能無法維持過去增長率且未必能按計劃實現(xiàn)未來增長?！?

物企估值分化

努力提高身價的中梁百悅智佳服務(wù)，并不一定能“賣”上一個好價錢。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前，在香港上市的物管公司已經(jīng)有40家左右，其中，2020年新上市企業(yè)占比接近一半，物管公司上市已成為當(dāng)前的大趨勢。

不過，由于房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，融資額度不斷走高、物業(yè)企業(yè)估值定位和實際情況出現(xiàn)偏差等因素，新股發(fā)行頻頻破發(fā)?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月，破發(fā)企業(yè)已經(jīng)超6成。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長唐卓向觀察者網(wǎng)表示，對于物企上市資本市場出現(xiàn)了兩個態(tài)度上的變化，一是近兩年港股資本市場迎來大量物企IPO，并且短期內(nèi)企業(yè)仍以基礎(chǔ)物業(yè)收入為主，使得資本市場對于物企IPO的新鮮感和預(yù)期有所減弱；二是物企的經(jīng)營存在同質(zhì)性，隨著大量物企上市，資本市場選擇的余地也越來越多，資本更加青睞有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，使得物企分化越來越嚴(yán)重。

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟則認(rèn)為，與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物管公司上市優(yōu)勢相對明顯，開發(fā)商自身項目都會優(yōu)先交付于自己物管公司，這些新建物業(yè)和持有物業(yè)都成為物管公司新管理項目的重要來源，推動其長期業(yè)績和利潤率的增長，有利于企業(yè)上市，并且上市之后的資金還能推動物管公司獲取更多的管理項目。

“雖然當(dāng)前已經(jīng)錯過了物企上市的最佳時機(jī)，但是相比于往后，當(dāng)前也還是最佳的上市時機(jī)，因為之后的上市機(jī)會以及估值將會走低?！碧谱空f道。

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