（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼出質(zhì)公司股權(quán)、股份增發(fā)、ABS終止等融資手段后，李思廉和張力終于將旗下物業(yè)推上臺前。

4月26日晚間，富力物業(yè)在港交所遞交了招股書。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個項目，總在管建筑面積為6940萬平方米，包括295個住宅物業(yè)項目，在管建筑面積約為5810萬平方米；及257項商業(yè)物業(yè)項目，在管建筑面積為1120萬平方米。

連續(xù)三年“資不抵債”

和富力集團(tuán)一樣，富力物業(yè)也背負(fù)著巨額負(fù)債。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，富力物業(yè)的總負(fù)債為21.75億元、13.80億元、19.22億元。

雖然表面上富力物業(yè)總負(fù)債有所減少，但實際上是得益于2019年富力物業(yè)曾在總資產(chǎn)中集中結(jié)算應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項7.73億元和其他資產(chǎn)，用于還債。與之相對，同年集中結(jié)算應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項為9.18億元。

反映在財務(wù)數(shù)據(jù)上，富力物業(yè)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項及預(yù)付款項由截至2018年12月31日的13.17億元減少至截至2019年12月31日的4.44億元；貿(mào)易及其他應(yīng)付款項由截至2018年12月31日的19.39億元減少至截至2019年12月31日的11.29億元。

考慮到富力物業(yè)僅僅是為了籌備廣州復(fù)星收購天力物業(yè)才進(jìn)行的集中結(jié)算，并不適用于過往。按照這個邏輯的話，2019年富力物業(yè)最初的負(fù)債總額應(yīng)為22.98億元，同比增加了5.66%。

同時以調(diào)整后的財務(wù)數(shù)據(jù)分析，2020年，富力物業(yè)新增總負(fù)債5.42億元，同比增加28.2%。

更嚴(yán)重的是，連續(xù)三年時間，富力物業(yè)都處于“資不抵債”的情況下。數(shù)據(jù)顯示2018年至2020年，富力物業(yè)的總資產(chǎn)為18.26億元、12.79億元、17.61億元。與之相對，其凈資產(chǎn)分別為-3.49億元、-1.01億元、-1.61億元。

嘉和家業(yè)物業(yè)研究院執(zhí)行院長唐卓表示，行業(yè)中確實存在這種情況，主要是因為地產(chǎn)公司把物業(yè)公司做了ABS，負(fù)債計入在物業(yè)公司。股權(quán)剝離之后，富力地產(chǎn)就無法對物業(yè)進(jìn)行并表來改善債務(wù)狀況了。

此外，富力地產(chǎn)還是富力物業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中虧損的主要來源。招股書披露，于2018年、2019年及2020年12月31日，富力物業(yè)分別錄得累計虧損3.67億元、4.03億元及1.80億元。對比來看，如果沒有這些累計虧損，富力物業(yè)3年內(nèi)的凈資產(chǎn)將逐步“轉(zhuǎn)正”。

而除去物業(yè)管理費相對較低、員工及保養(yǎng)成本相對較高等市場因素外，過去作為富力集團(tuán)的功能性附屬公司，為其免除若干未售出物業(yè)單位的物業(yè)管理費，是富力物業(yè)錄得虧損的原因。

換句話說，免費服務(wù)于集團(tuán)的地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，是導(dǎo)致富力物業(yè)凈資產(chǎn)為負(fù)的直接原因之一。

富力地產(chǎn)深陷債務(wù)危機

“富力物業(yè)高度依賴的富力地產(chǎn)可能是一顆隨時會爆掉的雷。”業(yè)內(nèi)人士說道。

招股書披露，2018年至2020年，富力物業(yè)實現(xiàn)收入18.23億元、21.7億元和25.97億元。其中，向富力集團(tuán)開發(fā)項目提供的物業(yè)服務(wù)收入占總收入的72.6%、69.5%及66.0%。富力物業(yè)也表示，“過往，我們的業(yè)務(wù)增長主要得益于富力集團(tuán)的支持?！?

具體來看，2018年至2020年，向富力集團(tuán)開發(fā)的住宅物業(yè)服務(wù)收入分別為7.43億元、9.01億元和10.72億元，占總收入的40.7%、41.5%及41.3%；向富力集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)物業(yè)服務(wù)收入分別為5.81億元、6.09億元和6.43億元，占總收入的31.9%、28.0%及24.7%。

由于營收高度依賴大客戶，富力物業(yè)的布局也與富力相仿。截至2020年12月31日，在一線、新一線及二線城市的項目分別占總在管建筑面積約25.9%、25.9%及25.5%。

背靠大樹好乘涼，但目前富力地產(chǎn)這棵大樹腳踩“三條紅線”、深陷“債務(wù)危機”。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，凈負(fù)債率130%，非受限現(xiàn)金短債比為0.4，踩中三道紅線，歸為“紅檔”。

此外，截至2020年末，富力地產(chǎn)的借款總額借為1597.3億元， 一年內(nèi)需要償還638.92億元的高額負(fù)債。

而這一點，在富力物業(yè)的風(fēng)險提示中也有指出，“倘若富力集團(tuán)的經(jīng)驗或其開發(fā)新物業(yè)的能力出現(xiàn)任何不利發(fā)展，均可能對我們?nèi)〉眯伦≌吧虡I(yè)物業(yè)管理服務(wù)合約的能力造成影響?！?

“低價賤賣”輸送利益？

為了自身利益的最大化，李思廉選擇“低價賤賣”當(dāng)初口中價值不菲的天力物業(yè)。

官方數(shù)據(jù)顯示，天力物業(yè)創(chuàng)立于1997年，富力地產(chǎn)及其旗下的廣州鼎力創(chuàng)業(yè)投資有限公司分別持股90%及10%。

2020年4月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，出售天力物業(yè)100%的股權(quán)予廣州富星，代價僅3億元。出售理由是，結(jié)合此前分別作價500萬元出售的大同恒富物業(yè)、天津華信物業(yè)，富力地產(chǎn)通過出售物業(yè)公司共錄得4.85億元的收益，有助于緩解其資金壓力。

但事實上，不足5億的收益，還不夠富力地產(chǎn)重新拿下一個項目，償還千億債務(wù)更是杯水車薪。

更何況，廣州富星是李思廉和張力于2019年12月聯(lián)合成立，兩人各持股50%。也因此，此次“3億收購物業(yè)資產(chǎn)”事件也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為其“將上市公司的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到個人口袋”。

唐卓表示，按照目前上市物企估值以及收并購的PE來看，3億是偏低的。物業(yè)從地產(chǎn)主體剝離上市是行業(yè)比較常見的方式，比如較早上市的永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、濱江服務(wù)等。剝離上市能為大股東帶來額外收益，也表明物業(yè)公司市場化的決心。

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟也認(rèn)為，從目前香港上市的近50家物業(yè)管理公司市值來看，80%以上的企業(yè)市值在10億以上，而天力物業(yè)作為一家一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，3億元的收購價格應(yīng)該是低于市場平均價格的。

另據(jù)媒體報道，富力物業(yè)計劃通過此次IPO，募資約5億至7億美元，折合相當(dāng)于39億至54.6億。若消息屬實，富力物業(yè)的估值相較于此前的收購價3億元，翻了十余倍。

不僅如此，早在2015年中期業(yè)績會上，就有媒體提及分拆物業(yè)上市的問題，當(dāng)時李思廉回答到，“富力物業(yè)在其大本營珠江新城的商業(yè)物業(yè)管理費平均超過30元/平，單單在珠江新城的物管收入就有幾億。”

據(jù)了解，以富力中心為代表的珠江新城商管項目，正是由廣州天力物業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理。此外，廣州天力物業(yè)還負(fù)責(zé)管理富力集團(tuán)在廣州開發(fā)的住宅物業(yè)管理和北京的部分物業(yè)服務(wù)。

那為什么在不到6年的時間里，面對服務(wù)版圖不斷擴(kuò)大的天力物業(yè)，李思廉卻認(rèn)為它沒有當(dāng)初那么值錢了呢？