（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在集中供地背景下開(kāi)啟“補(bǔ)倉(cāng)”計(jì)劃的路勁，找上了控股股東惠記集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)投。

具體來(lái)看，從2月23日發(fā)布公告起，路勁及其成員公司將可在12個(gè)月內(nèi)，與惠記集團(tuán)成立發(fā)展合資企業(yè)，以投標(biāo)或競(jìng)價(jià)特定發(fā)展物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

不過(guò)，伸出援手的惠記集團(tuán)也是有“底線”的。合資企業(yè)投資的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目須位于路勁基建目前擁有項(xiàng)目的地區(qū)，而且項(xiàng)目估計(jì)的財(cái)務(wù)承擔(dān)總額超過(guò)港幣10億元，另外，惠記集團(tuán)于合資企業(yè)參與的股權(quán)不超過(guò)45%。

此外，路勁基建就根據(jù)框架協(xié)議成立所有發(fā)展合資企業(yè)，其承擔(dān)總額上限為60億元。各種因素之下，上海成為了路勁與惠記集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)投的第一站。

上海即將無(wú)房可售

6月7日，惠記集團(tuán)全資附屬嘉堅(jiān)與路勁基建訂立協(xié)議備忘錄，組成分占25%和75%股權(quán)的項(xiàng)目公司耀崎發(fā)展有限公司，意在競(jìng)投發(fā)展上海一個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

該項(xiàng)目位于嘉定區(qū)，面積5.61萬(wàn)平方米，作住宅用途。經(jīng)考慮最高競(jìng)價(jià)、拍賣(mài)的起拍價(jià)、應(yīng)付保證金、當(dāng)前市況、該地盤(pán)的地理位置及鄰近地區(qū)的地價(jià)后，嘉堅(jiān)和路勁確認(rèn)的最高承擔(dān)額分別為約6.34億元和19億元，總額為25.35億元。

結(jié)合以上信息，路勁此舉應(yīng)是瞄定了上海第一批集中入市的嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)南門(mén)社區(qū)JDC1-0801單元62-03地塊，該地塊位于嘉定工業(yè)區(qū)板塊，出讓面積56147平方米，容積率1.8，起始總價(jià)19.20億元，最高總價(jià)21.12億元。

觀察者網(wǎng)就競(jìng)投項(xiàng)目、聯(lián)合拿地等信息向路勁方面證實(shí)，但截至發(fā)稿相關(guān)人士未對(duì)上述消息作出回應(yīng)。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，嘉定工業(yè)區(qū)地塊所在區(qū)域正好位于嘉定新城和老城之間，路勁在此拿了不少地塊、布局多年，區(qū)域內(nèi)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)比較明顯。此前，路勁在嘉定安亭打造的路勁上海派，就是區(qū)域內(nèi)著名的網(wǎng)紅項(xiàng)目。

值得注意的是，路勁上海派尾盤(pán)在售期間，深耕嘉定多年的路勁一度面臨無(wú)房可推的尷尬局面。

2020年7月，為了補(bǔ)倉(cāng)嘉定宅地，路勁上海掌門(mén)人高大鵬親自到場(chǎng)競(jìng)拍嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)JDC1-0403單元28-03、29-01地塊，也就是現(xiàn)在的路勁悅茂府，并在第19輪時(shí)直接加價(jià)1個(gè)億彰顯其勢(shì)在必得之意。

經(jīng)過(guò)89輪的激戰(zhàn)后，路勁最終還是如愿將其收入囊中，總價(jià)28.2億元、溢價(jià)率44.88%、成交樓板價(jià)2.1萬(wàn)元/平。

競(jìng)得土地不到半年時(shí)間，路勁上海就開(kāi)啟推盤(pán)計(jì)劃。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，路勁悅茂府曾在2021年1月和4月開(kāi)盤(pán)，分別推售322、304套房源。

此次上海公布第三批集中入市的新房項(xiàng)目表，嘉定路勁悅茂府也在推盤(pán)之列。項(xiàng)目三期上市套數(shù)為430套，備案均價(jià)在44500元/平方米，是整個(gè)項(xiàng)目的最后一期。

不只是嘉定，路勁在上海的儲(chǔ)備項(xiàng)目也即將見(jiàn)底。年報(bào)顯示，2020年路勁上海主要銷(xiāo)售項(xiàng)目為佘山院子?xùn)|園、上海院子海尚灣、上海派，截至目前，僅路勁上海院子海尚灣還有少量房源待售。

而2020年全年，除補(bǔ)倉(cāng)的嘉定項(xiàng)目之外，路勁在上海就只奪得崇明區(qū)一項(xiàng)目，總價(jià)10.05億元，溢價(jià)率10.4%，成交樓面價(jià)1.27萬(wàn)元/平。也就是說(shuō)，如果此次痛失嘉定地塊，路勁上海短時(shí)間內(nèi)的待推售項(xiàng)目只剩下崇明項(xiàng)目。

而為了給此次拍地上“保險(xiǎn)”，路勁選擇求助于控股股東惠記集團(tuán)。

連續(xù)兩年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)

聯(lián)合控股股東拍地，歸根結(jié)底，和近些年路勁發(fā)展緩慢、資金不足有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2019年，路勁分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售138.36億元、176.13億元、246.02億元、375.82億元、459.27億元，同比增長(zhǎng)32.90%、27.30%、39.68%、52.76%、22.20%，銷(xiāo)售增速雖然有所放緩，但仍保持小幅增加。

但到了2020年，路勁銷(xiāo)售增速基本停滯，僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約為467.72億元，同比增長(zhǎng)1.84%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售440.47億元，高速公路項(xiàng)目路費(fèi)收入27.25億元。

若將時(shí)間線拉長(zhǎng)一些不難發(fā)現(xiàn)，路勁的發(fā)展增速已經(jīng)大大落后于同梯隊(duì)房企。據(jù)媒體報(bào)道，在2007年未與孫宏斌就收購(gòu)順馳一事撕破臉時(shí)，路勁創(chuàng)始人單偉豹曾預(yù)計(jì)，“2009年（地產(chǎn)業(yè)務(wù)）銷(xiāo)售額應(yīng)該達(dá)到200億”。而這個(gè)目標(biāo)，一直到2017年才終于實(shí)現(xiàn)。

值得一提的是，如今孫宏斌東山再起，而路勁的銷(xiāo)售額卻不到融創(chuàng)的百分之八。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)停滯的同時(shí)，路勁的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也不太好看。年報(bào)顯示，2020年路勁實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入241.96億元，同比增長(zhǎng)12.57%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)17.23億元，同比減少43.10%；銷(xiāo)售毛利率26.89%，同比減少8.04個(gè)百分點(diǎn)。

此外，路勁現(xiàn)金流狀態(tài)也不理想。2019年、2020年，路勁經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額分別為-114.64億元、-10.03億元，連續(xù)兩年為負(fù)；投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也從2019年的20.14億元，驟減至2020年-53.07億元；融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為45.74億元，較2019年的123.12億元同比下滑62.85%；

最直接的影響是，2020年路勁現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物期末余額為121.83億元，較2019年的132.39億元減少10.56億元。

手持現(xiàn)金減少的路勁，同時(shí)著手發(fā)債事宜。20201年1月12日，路勁基建有限公司發(fā)布公告表示，完成發(fā)行于2026年到期的5億美元擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，利率5.2%。

盧文曦表示，現(xiàn)金流指標(biāo)對(duì)房企而言十分重要，企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)、拿地等都需要用到，尤其是土拍市場(chǎng)實(shí)行集中供地政策，以路勁目前的現(xiàn)金流狀態(tài)很難拿到合適地塊，所以需要通過(guò)其他方式進(jìn)行輔助。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，目前房企之間的競(jìng)爭(zhēng)不只局限于規(guī)模，建立在穩(wěn)定財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)之下的有序擴(kuò)張更受關(guān)注，因此控股股東注資本身的目的也不只在扶持企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，更大程度上改善企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況、加快在建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，來(lái)保持合理的流動(dòng)性本身也頗為重要。

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