（文/張志峰 編輯/馬媛媛）6月8日，吉林省長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《通知》，請(qǐng)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)企業(yè)依法依規(guī)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，并將嚴(yán)肅處理違法違規(guī)銷售行為。

《通知》稱，近期，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報(bào)備案價(jià)格與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，收取購(gòu)房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場(chǎng)秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。

為此，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局對(duì)涉事企業(yè)予以懲處：按相關(guān)法規(guī)規(guī)定予以立案調(diào)查，繼而進(jìn)行行政處罰；停止涉事項(xiàng)目剩余房源商品房合同網(wǎng)簽備案；在長(zhǎng)春市銷售商品房按最高比例實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管。

謹(jǐn)防違約風(fēng)險(xiǎn)

本是一次違法銷售監(jiān)管的常規(guī)操作，卻因“阻攔降價(jià)”受到廣泛關(guān)注。有網(wǎng)友調(diào)侃：“當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲那么快不站出來(lái)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)要跌了反而管著不讓？”

對(duì)此，熟知當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師姜峰向觀察者網(wǎng)表示，首先，返本銷售情況的出現(xiàn)的確可以視作開發(fā)商在去化壓力下的降價(jià)促銷行為。但問(wèn)題是降價(jià)促銷的方式有很多，為何管理部門只針對(duì)“返本銷售”進(jìn)行處罰，其間深意值得深究。

姜峰解釋稱，所謂返本銷售，即開發(fā)商按照備案價(jià)格與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，收取購(gòu)房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款，這個(gè)期限可以是數(shù)月之內(nèi)，也可以是一年、兩年甚至更久，這在重資產(chǎn)行業(yè)是一種風(fēng)險(xiǎn)很大的“投資”。

假如約定的返款期限到來(lái)前，開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流危機(jī)而無(wú)力償還，甚至部分開發(fā)商故意通過(guò)一些資本上的輾轉(zhuǎn)騰挪掏空了項(xiàng)目公司導(dǎo)致違約，屆時(shí)勢(shì)必引發(fā)大批購(gòu)房者不滿以及維權(quán)行動(dòng)，結(jié)果還是來(lái)找政府主管部門兜底。

事實(shí)上，類似案例過(guò)去常常發(fā)生在各地的商鋪及商住公寓項(xiàng)目上，開發(fā)商通過(guò)承諾售后包租、售后返利等方式來(lái)吸引投資者，部分包租及返利期限可以長(zhǎng)達(dá)10年、20年，結(jié)果項(xiàng)目爛尾、交付后違約、毀約的案例比比皆是，導(dǎo)致眾多投資者血本無(wú)歸。

相比之下，住宅的返本銷售性質(zhì)更為惡劣，因?yàn)橘?gòu)買商鋪、公寓通常被認(rèn)定為投資行為，而住宅則涉及“住”的根本問(wèn)題，一旦危機(jī)爆發(fā)，勢(shì)必引發(fā)更大規(guī)模民眾維權(quán)。

因此，姜峰認(rèn)為，政府部門并非不允許房?jī)r(jià)下降，而是返本銷售的本質(zhì)使開發(fā)商為消費(fèi)者平添了重大風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了政府部門，自然是不能容忍的。

樓市遇冷滋生亂象

亦有網(wǎng)友指出，長(zhǎng)春對(duì)于返本銷售的處罰方式是按最高比例實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，那企業(yè)將所有房源都轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，是不是就可以繼續(xù)返本銷售等行為？

對(duì)此，有長(zhǎng)春本土房企人士向觀察者網(wǎng)指出，開發(fā)商之所以返本銷售，必然是由于銷售受阻、去化困難，急需現(xiàn)金流回血用于擴(kuò)張或者還債，假如將期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房，一方面平白增加時(shí)間成本，另一方面現(xiàn)房銷售對(duì)于水電煤、管道接入、綠化等等都要提出更高的要求，需要開發(fā)商補(bǔ)交許多支出，所以少有房企愿意將期房變更為存量房銷售。

況且，現(xiàn)房銷售時(shí)房屋質(zhì)量、小區(qū)設(shè)計(jì)、周邊配套等都變得一目了然，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)不一定有期房好賣。

相比之下，假如采用折扣銷售、購(gòu)房送車、送車位等正常的營(yíng)銷行為，雖然有的也可以視作未嚴(yán)格執(zhí)行備案價(jià)格，但少有被監(jiān)管的情況；甚至首付分期等明顯違規(guī)行為，許多熱度較低的二三線城市都很普遍，但由于風(fēng)險(xiǎn)在于開發(fā)商一方，相關(guān)部門也時(shí)常睜一只眼閉一只眼。

但對(duì)于極度缺錢的開發(fā)商而言，不到萬(wàn)不得已是不可能做出巨大讓利的，也正因此，絕大多數(shù)項(xiàng)目宣傳的折扣力度，落到實(shí)處并沒(méi)有想象中那么大。

此外，上述房企人士也表現(xiàn)除了對(duì)長(zhǎng)春為代表的部分二三線地區(qū)樓市現(xiàn)狀的擔(dān)憂。

“事實(shí)上，長(zhǎng)春樓市這波上漲從2016年的6000元/平方米到現(xiàn)在普遍9000元/平方米，有的單價(jià)1萬(wàn)出頭，漲幅已經(jīng)很高，如今遇到調(diào)整期、適當(dāng)回落是很正常的情況?！彼硎?，但相比熱點(diǎn)二線城市如杭州、蘇州、鄭州、西安等地就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，究其原因還是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐導(dǎo)致人口凈流入不足。

因此，無(wú)論本土房企還是外來(lái)房企，面對(duì)資金壓力很容易滋生一些類似返本銷售的亂象，如哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連4個(gè)主要城市的情況還算撐得住，而北方其他四五線城市的壓力會(huì)更大，此前鶴崗等地驚現(xiàn)“白菜房”就是證明。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，22個(gè)首批集中供地試點(diǎn)城市“兩極分化”十分明顯。

熱鬧如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價(jià)率均超過(guò)30%，高的超過(guò)100%，地王價(jià)格被不斷刷新；冷清如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島，大半土地以底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)多幅因無(wú)人競(jìng)標(biāo)而流拍地塊。

其中，長(zhǎng)春作為第一個(gè)集中拍地的城市，共推出51宗宅地卻有11宗終止掛牌，2宗流拍，剩余38宗土地中32宗以底價(jià)成交，只能用慘淡收?qǐng)鰜?lái)形容。

有機(jī)構(gòu)人士向觀察者網(wǎng)指出，目前來(lái)看，樓市熱度與經(jīng)濟(jì)情況大體一致，總體表現(xiàn)為南熱北冷。但隨著國(guó)家中西部崛起、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、鄉(xiāng)村振興等重大戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，未來(lái)城市間差距不斷縮小，三四線城市人口凈流入回正之后，全國(guó)房?jī)r(jià)才會(huì)真正趨于穩(wěn)定。當(dāng)然，這不是一朝一夕可以完成的，更需要社會(huì)各界和政府各部門之間協(xié)作推進(jìn)。

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