編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過(guò)后，泡沫一地。從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)會(huì)如何？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）“因?yàn)槲易约号吕?，所以一到冬天就?huì)去熱帶海島上待一段時(shí)間。北京的冬天太漫長(zhǎng)了，我需要做一下這樣的緩沖?！比ツ?2月剛剛在海南落戶的林琳決定在海南買一套房，“上半年一直在看，還沒(méi)有找到合適的房源，供應(yīng)量太少了，都是搶的?！?

近年來(lái)，在各種政策的不斷加碼下，海南正在成為各方投資置業(yè)的熱土。而蓬勃發(fā)展中的海南，最迫切需要解決的問(wèn)題就是人才的引進(jìn)。

據(jù)海南省委人才發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)，自去年6月1日海南自貿(mào)港建設(shè)總體方案發(fā)布以來(lái)，海南省引進(jìn)各類人才約16.8萬(wàn)人，全省人才資源總量190多萬(wàn)人，占全省人口比重19.97%。

今年6月下旬，海南省省長(zhǎng)馮飛指出，人才問(wèn)題對(duì)于自貿(mào)港建設(shè)是一個(gè)核心的問(wèn)題，特別是海外人才的引入。他表示，目前已經(jīng)制定了人才引入的若干優(yōu)惠政策，使海外人才能夠“進(jìn)得來(lái)”，更要“用得好”。

6月27日至7月3日，觀察者網(wǎng)先后走訪了?？凇⒍ò?、澄邁、儋州、陵水、博鰲、三亞等多個(gè)地區(qū)，試圖從不同層面還原海南區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)狀。

新海南人落戶故事

戶籍在河南、生活在北京的林琳曾經(jīng)是一位跑了6年房地產(chǎn)新聞的記者，從2010年開始，海南的房地產(chǎn)項(xiàng)目她基本上都跑遍了，“比如博鰲、三亞、?？?、瓊海、陵水，凡是有房地產(chǎn)項(xiàng)目的地方我基本上都去過(guò)?！?

2016年，林琳轉(zhuǎn)行到企業(yè)做品牌宣傳工作，但過(guò)往的經(jīng)歷以及海南舒適的氣候條件堅(jiān)定了她在海南落戶的信念。林琳向觀察者網(wǎng)表示，自己整個(gè)落戶過(guò)程只花了兩周的時(shí)間，“特別方便，如果在那邊工作的話，政府還有補(bǔ)貼?！?

吸引人才落戶階段的海南自然有很多的傾斜政策。公開報(bào)道顯示，海南將人才放在自貿(mào)港建設(shè)的重要位置，實(shí)施“千人專項(xiàng)”引才工程、“南海系列”育才計(jì)劃，設(shè)立人才培養(yǎng)專項(xiàng)基金。在引進(jìn)島外人才與培養(yǎng)本地人才的同時(shí)，擴(kuò)大人才對(duì)外開放，開展全球招聘。海南還開放境外人員參加職業(yè)資格考試38項(xiàng)，單向認(rèn)可境外職業(yè)資格219項(xiàng)，數(shù)量和開放度居全國(guó)首位。

另?yè)?jù)海南省公安廳數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后2月18日至3月11日，省外戶籍遷入海南省人數(shù)8118人，去年同期落戶人數(shù)為3265人，同比增長(zhǎng)148.64%。海南落戶的火爆可見一斑。

不過(guò)，林琳并沒(méi)有想“薅政策的羊毛”，“只是覺(jué)得海南未來(lái)的發(fā)展可能會(huì)比較好，戶口在老家放著也沒(méi)有用?！绷至仗寡?，自己以后可能也不會(huì)在海南工作，常住地還會(huì)是北京，但不排除在海南放個(gè)公司做創(chuàng)業(yè)，“公司創(chuàng)辦方面可能有一些稅收方面的優(yōu)惠，包括便利條件”。

與林琳同樣選擇落戶海南的還有原戶籍在江蘇的陳一禾，其畢業(yè)之后一直在北京工作、安家。陳一禾的妻子是東北吉林人，工作后通過(guò)留學(xué)生政策解決了北京戶口問(wèn)題。“由于東北親戚多在三亞及周邊買房，冬天時(shí)候去海南過(guò)冬，所以妻子也一直有在海南買房的想法。北京戶口自然是不能動(dòng)的，所以就選擇把我的戶口落到海南的這條路”。

對(duì)于陳一禾來(lái)說(shuō)，落戶海南能享受到的最大政策就是能夠買房了。陳一禾選擇的是離三亞開車半小時(shí)的崖城。擁有中國(guó)北緯十八度獨(dú)特的氣候資源，這里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯?！斑@里的開發(fā)程度相對(duì)于陵水比較低，不過(guò)，我們看好這里的教育和產(chǎn)業(yè)配套。當(dāng)然，便宜，也是一個(gè)重要因素?！?

一如陳一禾，買房是很多人落戶海南的初衷之一。不過(guò)，海南通過(guò)人才落戶政策吸引的人，也正在改變這座島?！拔抑脴I(yè)的小區(qū)附近就有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園，很多人也是因?yàn)檫@里的資源選擇來(lái)海南工作從事科研等工作”。陳一禾說(shuō)，自己可能在40歲以后會(huì)選擇來(lái)海南居住?，F(xiàn)在只是過(guò)年會(huì)來(lái)一段時(shí)間?！?0歲以后，可能工作沒(méi)有那么繁忙，會(huì)更注重健康和休閑，那時(shí)候會(huì)考慮海南常住?！?

“企業(yè)整體遷移并不容易”

人才的引入與海南發(fā)展的戰(zhàn)略密不可分。

一位進(jìn)軍海南市場(chǎng)的TOP40房地產(chǎn)開發(fā)商向觀察者網(wǎng)表示，從2018年到現(xiàn)在，海南落戶人數(shù)增速顯著，其中很多都是為了落戶買房，此外，為了孩子高考選擇把戶口落戶海南的也不在少數(shù)，“也有真是來(lái)這邊就業(yè)的，但這邊工資水平并不高?！?

上述開發(fā)商表示坦言，海南現(xiàn)在打造貿(mào)易發(fā)展、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，就是想通過(guò)這些產(chǎn)業(yè)吸引一定的人才?！罢惨庾R(shí)到這塊，會(huì)在這些行業(yè)加大支持力度?！贝送?，教育也是海南重點(diǎn)引進(jìn)發(fā)展的一個(gè)行業(yè)。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長(zhǎng)王路向觀察者網(wǎng)表示，海南人口政策相對(duì)寬松，政府是鼓勵(lì)大家落戶，“我認(rèn)為海南首先要爭(zhēng)奪人，其次才是人才。爭(zhēng)奪人就是要擴(kuò)大海南的人口基數(shù)，補(bǔ)強(qiáng)人口總量過(guò)低的根本短板?！?

在此基礎(chǔ)上，要尊重人才，因?yàn)橹挥幸M(jìn)人才，才能讓海南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)，“海南除了房地產(chǎn)和旅游之外，沒(méi)有其他核心產(chǎn)業(yè)，以致于它的每一個(gè)新晉產(chǎn)業(yè)都要有從0~1的過(guò)程，都需要有龐大資金實(shí)力和人才儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)來(lái)。不過(guò)，從目前來(lái)看，當(dāng)下進(jìn)軍海南的一般都是大型國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)較少遷移?！?

“從企業(yè)資源上來(lái)說(shuō)，無(wú)論是中高層人才或是人脈資源，都是立足于原來(lái)的城市和朋友圈，難以割舍；從地方政府來(lái)講，如果企業(yè)說(shuō)搬就搬了，那對(duì)于地方政府納稅、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，都很大的損失?！币虼嗽谶@種情況下，要真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體遷移并不容易。

王路坦言，現(xiàn)在很多企業(yè)來(lái)海南，第一是布局，就是看好海南的未來(lái)。第二是成立一些未來(lái)跟企業(yè)及海南制度相關(guān)的新總部。“企業(yè)可能不會(huì)把傳統(tǒng)的總部輕易地遷移，但可以派出一些先遣部隊(duì)過(guò)來(lái)理順市場(chǎng)。因?yàn)楹Ｄ线@五年很多政策執(zhí)行需要細(xì)節(jié)地，這些細(xì)節(jié)出臺(tái)需要時(shí)間。第二，細(xì)節(jié)出臺(tái)后，大家學(xué)習(xí)利用好這些政策也是需要時(shí)間的。”

培養(yǎng)本地人才

除了爭(zhēng)奪既定產(chǎn)業(yè)的人才，海南迫切需要打造自己的產(chǎn)業(yè)以及培養(yǎng)一批真正在本地成長(zhǎng)起來(lái)的人才。

2020年6月，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》印發(fā)，海南自貿(mào)港建設(shè)上升至國(guó)家戰(zhàn)略，賦予三亞及崖州灣發(fā)展國(guó)際化中心化的高標(biāo)準(zhǔn)要求。當(dāng)年12月2日，《海南自由貿(mào)易港三亞崖州灣科技城條例》表決通過(guò)，條例指出，科技城應(yīng)按照海南自由貿(mào)易港建設(shè)的有關(guān)要求，高水平推進(jìn)深海科技、南繁科技、動(dòng)植物種質(zhì)資源引進(jìn)中轉(zhuǎn)研發(fā)、科教研發(fā)、遙感等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

7月2日，觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪了位于三亞市崖城區(qū)的南繁科技城項(xiàng)目。觀察者網(wǎng)在走訪中了解到，目前整個(gè)崖州灣科技城包括南繁科技城、深海科技城和科教城。其中，三亞南繁科技城項(xiàng)目是海南省政府為推動(dòng)海南自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港建設(shè)、做優(yōu)做強(qiáng)熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、打造國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和加強(qiáng)國(guó)家南繁科研育種基地（海南）建設(shè)的科技創(chuàng)新先導(dǎo)性項(xiàng)目。

根據(jù)相關(guān)工作人員介紹，2020年9月，中國(guó)海洋大學(xué)第一批相關(guān)專業(yè)的170名研究生已經(jīng)到了這里。

在人才和公共基礎(chǔ)建設(shè)方面，目前為止，國(guó)家種業(yè)方面的實(shí)驗(yàn)室落腳點(diǎn)就是中科院創(chuàng)新研究院。中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院官網(wǎng)資料顯示，近日，中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院謀劃申報(bào)的國(guó)家種業(yè)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室重大項(xiàng)目在海南省政府大力支持下獲批立項(xiàng)。項(xiàng)目選址就是海南省三亞市崖州灣科技城，項(xiàng)目占地40.5畝，總投資約6.5億元。

另外一個(gè)是人才培育平臺(tái)，據(jù)介紹，目前包括中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等涉農(nóng)類的高等院校都已經(jīng)入駐了崖州灣。項(xiàng)目工作人員表示，目前科技城正在通過(guò)南繁團(tuán)隊(duì)把人才導(dǎo)入進(jìn)來(lái)。

此外，南繁科技城也在積極打造自己的幼兒園。據(jù)介紹，從幼兒園到小學(xué)中學(xué)，再到高等院校，包括一些科研院所，比如中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)、中國(guó)海洋大學(xué)、上海交通大學(xué)的相關(guān)研究生都會(huì)聚集在此。

“想要發(fā)展，肯定要先來(lái)人。他們實(shí)驗(yàn)室在這邊做一些項(xiàng)目，另外，相關(guān)專業(yè)的研究生院也在這邊，也就是說(shuō)，這些研究生的培養(yǎng)就直接在這邊。因?yàn)檫@些學(xué)校的相關(guān)專業(yè)就直接跟農(nóng)業(yè)和海洋相關(guān)。他們畢業(yè)以后就會(huì)在這邊從事相關(guān)的工作。”根據(jù)上述工作人員介紹，馬上就會(huì)有第一批的研究生即將畢業(yè)，“我們近期也在跟園區(qū)內(nèi)相關(guān)的企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)談，把人才吸引進(jìn)來(lái)。現(xiàn)在科技城缺的就是人?！?

基礎(chǔ)配套仍待完善

海南省統(tǒng)計(jì)局今年5月發(fā)布第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，全省常住人口突破1000萬(wàn)人，達(dá)1008.12萬(wàn)人。與2010年第六次全國(guó)人口普查的867.15萬(wàn)人相比，增加140.97萬(wàn)人，增長(zhǎng)16.26%，比全國(guó)人口增長(zhǎng)5.38%快10.88個(gè)百分點(diǎn)。

在這1000萬(wàn)的人口中，海口市的常住人口數(shù)為287.34萬(wàn)人，三亞為103.14萬(wàn)人，剛剛超過(guò)100萬(wàn)。目前海南省人口超過(guò)100萬(wàn)人的市縣僅有海口和三亞。

一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是：放開人才政策之后的海南，是否有足夠的承接能力包容這些人群并能保持城市秩序的正常運(yùn)轉(zhuǎn)？

王路表示，城市市場(chǎng)容量不一樣，包括市政配套在內(nèi)的城市運(yùn)營(yíng)綜合能力就會(huì)不一樣?！斑@就是為什么三亞到了春節(jié)會(huì)出現(xiàn)很多治理難題的重要原因，因?yàn)槠渎氛⒐?、排污、垃圾等市政設(shè)施、系統(tǒng)原來(lái)都是按照100萬(wàn)常住人口的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做的。例如，以前三亞到了春節(jié)很大的問(wèn)題是垃圾清運(yùn)。因?yàn)槊磕甓加写罅康挠慰汀⒑蝤B前來(lái)度假避寒，短時(shí)人口爆漲甚至翻倍，而原市政環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)只能覆蓋100萬(wàn)人口，如果采取增補(bǔ)環(huán)衛(wèi)人員、設(shè)備的配置，三個(gè)月后短時(shí)人流離開，這些增量的環(huán)衛(wèi)配置又該怎么合理配置呢？”

一年有很長(zhǎng)的時(shí)間沒(méi)有集中需求，這是以旅游為目的的城市和內(nèi)地城市的差別。觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪了解到，海南人口在每年的10月份開始涌入，春節(jié)期間達(dá)到人口的巔峰，而后一直持續(xù)到清明左右，這段時(shí)間也是海南市場(chǎng)的“旺季”。而當(dāng)前正是海南市場(chǎng)的“淡季”。高溫之下，海南不少城市都顯得頗為冷清。甚至是在中午吃飯的時(shí)間，商業(yè)街上也冷冷清清，人流稀少。

多位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的樓盤置業(yè)顧問(wèn)稱，在海南，旺季的入住率可以達(dá)到50%~70%，而淡季的入住率則只有30%左右。一位三亞本地的房產(chǎn)中介坦言，旺季有公司員工在當(dāng)?shù)刈夥慷己茈y租到，“房東要求必須要先交一年的錢”。

本地常住人口少帶來(lái)的一大問(wèn)題也會(huì)造成消費(fèi)水平的攀高，“因?yàn)槌Ｗ∪丝诳土髁啃?，就像買100萬(wàn)瓶水和1000萬(wàn)瓶水的價(jià)格肯定不一樣?！蓖趼分毖裕愃乒?yīng)鏈上的“果霸、菜霸”并不是導(dǎo)致當(dāng)?shù)匚飪r(jià)高的核心問(wèn)題，“物價(jià)的核心問(wèn)題是市場(chǎng)容量小與供給波動(dòng)大的問(wèn)題，本地常住人口少，增速低，本土物資產(chǎn)能與供給能力均弱，議價(jià)能力就差。島外需求因季節(jié)因素，波峰波谷落差太大。再加上部分菜藍(lán)子管理上利益捆綁，所以才造成了物價(jià)偏高的現(xiàn)象?！?

對(duì)于人才的承接，有很重要的一點(diǎn)是交通配套。根據(jù)王路的介紹，?？诂F(xiàn)在機(jī)場(chǎng)跑道的遠(yuǎn)景規(guī)劃是“3+1”，即三根跑道儲(chǔ)備一根，而三亞未來(lái)是兩根跑道儲(chǔ)備一根?！叭绻艿赖脑挘？诘哪甓攘髁恐辽倏梢赃_(dá)到4000~5000萬(wàn)，相當(dāng)于2500萬(wàn)左右的人可以通過(guò)?？谶M(jìn)出海南，加上三亞流量未來(lái)至少可以滿足3000萬(wàn)人次。如果再加上港口可能有2000~3000萬(wàn)的吞吐量，那就是將近6000萬(wàn)左右的人。這樣的流量基礎(chǔ)，才能基本滿足成為一個(gè)面向全球的自貿(mào)港。有了人的流量，也才會(huì)真正帶來(lái)規(guī)?；氖袌?chǎng)需求，也才有參與自貿(mào)港建設(shè)人才發(fā)展的長(zhǎng)足空間。

“事業(yè)因人才而興，人才因事業(yè)而聚?！薄叭瞬恼?，求之則愈出，置之則愈匱?！迸畈l(fā)展階段的海南，將會(huì)如何讓人才“進(jìn)得來(lái)、用的好、留得住”，我們拭目以待。

（注：文中林琳、陳一禾均為化名）

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