編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會如何？

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）因?qū)Υ蠛：蜔釒夂虻奶厥馇榻Y(jié)，北方尤其是北京和東北地區(qū)的人們在海南置業(yè)、度假、康養(yǎng)等等一系列剛性需求長盛不衰。

同時，又由于獨特的地理位置以及落后的工業(yè)產(chǎn)出水平，這片曾經(jīng)的“蠻荒之地”自然而然成為了改革開放的長期試驗田。

從堪比美國西部淘金潮的海南淘金熱，到房地產(chǎn)金融泡沫全面崩潰；從國際旅游島概念的提出，到文旅地產(chǎn)在這里迅速蔓延從而引發(fā)“搶房潮”；從免稅店經(jīng)濟、國際醫(yī)療示范區(qū)等概念的崛起，到海南自貿(mào)港國家戰(zhàn)略實施，再到擁有單獨立法權(quán)、2025年全島封關(guān)，打造全球最大自由港等一系列利好政策的宣布……

自1988年建省、成立海南經(jīng)濟特區(qū)至今，發(fā)生在這里的房地產(chǎn)、金融、外貿(mào)、旅游等等幾乎所有經(jīng)濟活動都始終牽動著全國的眼球，不曾停歇。

闖海者，開荒者？

事實上，作為歷史上中國大陸的最南端，海南在長達數(shù)千年的奴隸王朝和封建王朝統(tǒng)治時期，絕大多數(shù)時間都被看作是“不毛之地”，因此常常被“不殺文士”的朝代作為“流放罪臣”所用。

其中，最有名的當屬宋代詩詞大家蘇軾，其在《自贊東坡像》中以調(diào)侃的口吻稱"試問平生功業(yè)，黃州惠州崖州"，一路被貶至時人認為“天涯海角”的崖州，即現(xiàn)在的儋州，至今仍有東坡書院留存。

而海南真正擁有建制始于初漢。據(jù)明代《正德瓊臺志》記載，海南島在秦代稱為“越郡外境”，屬其遙領(lǐng)的范圍，至西漢元年（公元前110年）始設(shè)儋耳、珠崖兩個郡。

直到1988年，海南建制正式升格為省，稱“海南省”，簡稱“瓊”。

彼時，正值改革開放十周年之際，中國面臨如何進一步深化改革和擴大開放的問題。國內(nèi)已經(jīng)建立了深圳、珠海、廈門和汕頭個經(jīng)濟特區(qū)，但這四個城市管屬于沿海城市經(jīng)濟體，對于廣大農(nóng)村地區(qū)仍需探索。

因此，中央需要一塊理想的試驗田。

而1988年的海南鄉(xiāng)村人口占比超過80%，工業(yè)產(chǎn)出水平低下，人均GDP只相當于全國平均水平的80%，有六分之一的人口生活在貧困線以下，加上其所具有的獨特且封閉的地理條件，是一個真正意義上的“原生態(tài)”蠻荒島嶼，幾乎滿足了中央改革實驗的各項條件。

海南經(jīng)濟特區(qū)成立之后，最先受益的自然是省會城市?？凇＿@個原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城，一躍成為中國最大經(jīng)濟特區(qū)的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國”，新中國第一批“闖海人”也由此誕生。

其中名聲最響的自然是馮侖、潘石屹等“萬通六君子”。

1987年，作為中央政治體制改革研究小組辦公室成員的馮侖才28歲，抱著“順便過來看一看”的態(tài)度踏上了這片土地，最終卻改變了他的一生。

而與他一樣，被裹挾著市場經(jīng)濟的海南春風所吸引，來自天南海北幾乎是一窮二白的年輕人超過了10萬，人們把這里看作10年前的深圳，或許一開始并未隨身攜帶像“大革命”一樣的創(chuàng)業(yè)激情，只是抱著跟馮侖同樣“看一看”、“闖一闖”的態(tài)度。

那時的海南，盡管經(jīng)濟在快速增長，但很多地方的基礎(chǔ)設(shè)施還不完善?！瓣J海人”對于當時海南的第一觀感都是荒蕪。但作為國家設(shè)立的第二個經(jīng)濟特區(qū)，這里也充滿機遇，闖著闖著說不定就會在這片荒蕪的土地上找到屬于自己的道路，成就自己的一生。

其中功成名就的當然不只是“萬通六君子”，甚至在許多真正的企業(yè)家眼里馮、潘之流都只是末流，事實上如復星集團董事長郭廣昌、海馬集團董事長景柱、中視集團董事長劉文軍等等都崛起于這片土地。

瘋狂、毀滅

“經(jīng)濟特區(qū)”成立之初，闖海者就有超過10萬之巨，既有企業(yè)家、教師、大學生等精英階層，也包含大量底層打工者、偷渡者甚至從事一些灰黑產(chǎn)業(yè)的投機者。

由于基礎(chǔ)過于薄弱、缺乏開發(fā)本金，海南省政府決定用廣闊而不值錢的土地換取開發(fā)投資。例如洋浦半島劃出的30平方公里土地作為開發(fā)區(qū)租出，區(qū)內(nèi)基建及招商全部由承包商負責。

就在開發(fā)商缺乏資金、政府急需用錢的背景下，政策也終于放開了。1991年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，明確了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，1992年，海南的房地產(chǎn)市場開始急速膨脹。

海南本土富豪冼篤信的崛起也是在此時，開啟了銀行借款－四處拿地－抵押貸款－開發(fā)銷售的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)模式，一躍成為海南首富，還一度當選全國政協(xié)委員。

從1991年之前名不見經(jīng)傳，到1994年登上《福布斯》雜志中國富豪排行榜第三名，冼篤信只用了3年多。

而與他一樣悶頭賺錢的地產(chǎn)商，遠不止馮、潘之流，多如過江之鯽。

數(shù)據(jù)顯示，1992年一年，這個人口只有六百余萬的小島就出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司，商品房單價從1400元暴漲至5000元。要知道，當時全國商品房均價只有995元/平，北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內(nèi)。

以至于有人說，他們不能稱之為開發(fā)商，只是專注于炒地皮、賣樓花的投機者。

資料顯示，海南省1989年房地產(chǎn)投資僅為3.2億元，而到了1992年，全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，全省財政收入的40％。

同時，以四大商業(yè)銀行為首，銀行資金、國企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數(shù)不下千億。幾乎所有的開發(fā)商都成了銀行的債務(wù)人，最后的風險被壓在了銀行身上。

但當所有人都沉浸其中無法自拔時，卻忽視了整個國內(nèi)的金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都處在剛剛起步階段，社會生產(chǎn)力嚴重不足的經(jīng)濟基礎(chǔ)，無論從哪一方面都難以支撐如此多的野心，當嘗夠了政策紅利帶來的甜頭，所有都為之瘋狂過后，留下的就只剩瘡疤。