房地產(chǎn)落幕

近年來，隨著北方城市霧霾問題愈演愈烈，加之全國房價的快速提升，北方人和投資客已成為海南購房的最主力人群。同時，為了在激烈的競爭中求發(fā)展，開發(fā)商緊跟市場需求，逐漸由過去的“旅游地產(chǎn)”向旅居養(yǎng)生概念轉(zhuǎn)變，由單一霸占旅游資源向提供優(yōu)質(zhì)度假服務(wù)升級。

特別是隨著海南免稅店和樂城國際醫(yī)療示范區(qū)的落地，以及2015年底環(huán)島高鐵的全線開通，使得海南文旅地產(chǎn)開啟新時代。

而這時，歷經(jīng)種種磨難的海南從政策上早已走在了時代前列。

海南最大的房地產(chǎn)服務(wù)商錦誠·海島服務(wù)商董事長王路，同時也是海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長，他向觀察者網(wǎng)表示，如果說北京是全國樓市調(diào)控最嚴(yán)的城市，那么海南就是全國調(diào)控走在最前端的一片區(qū)域，幾乎所有內(nèi)地城市實施的調(diào)控政策，海南幾乎都有過，從這一點來看，海南這篇“試驗田”很成功。

2018年4月22日，海南召開新聞發(fā)布會，宣布實行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，對非本省戶籍購房者實施全域限購。海南樓市一夜入冬，房地產(chǎn)從業(yè)者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。

同時，全省整治圍填海項目，多次出臺整改方案，對萬寧日月灣月島項目、?？谌缫鈲u項目、?？诤J島項目等圍填海項目進行拆除、整治，以顯示其保護海洋生態(tài)的決心。

2020年3月，當(dāng)全國各地都在為如何限制炒房而焦頭爛額之時，海南省再次出臺新政：提出發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類政策，率先在?？谑?、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣和陵水縣6個市縣啟動安居型商品住房試點建設(shè)，成為全國首個推行“現(xiàn)房銷售”的省份。

在今年上半年剛剛結(jié)束的全國首批集中供地中，成都等地已有部分地塊開始試點現(xiàn)房銷售政策。

此外，一名頭部房企高管告訴觀察者網(wǎng)，海南如今住宅用地供給也非常少，過去的傳統(tǒng)勾地模式徹底切斷，而新出讓土地中住宅往往最高只有20%，且規(guī)定最小建面不少于100平，就是逼迫開發(fā)商沉下心來做運營，共同將全島建設(shè)成旅居養(yǎng)生度假區(qū)，最大限度地利用其旅游資源。

2025，自由貿(mào)易港“封關(guān)”

在關(guān)上了依靠房地產(chǎn)支撐城市經(jīng)濟大門的同時，也為這里打開了一扇新窗：在2018年全域限購的同時，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。

如果說，在過去的房地產(chǎn)、金融、文旅等領(lǐng)域，海南一直在扮演著從無到有的“經(jīng)驗輸出者”角色，那么建設(shè)自貿(mào)港的政策，就是站在了深圳與浦東兩個經(jīng)濟特區(qū)試驗成果的基礎(chǔ)上，對兩者的“結(jié)合”，因此大振人心。

按照計劃，2018年－2020年是探索階段：復(fù)制借鑒其他自貿(mào)區(qū)成功經(jīng)驗，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成海南自貿(mào)區(qū)試驗任務(wù)，國際開放度顯著提高。同時，在部分園區(qū)，壓茬試行自由港某些政策，比如零關(guān)稅、簡稅制、低稅率，放權(quán)審批，更開放的市場化運行等，加快探索構(gòu)建自由港政策和制度體系，做好從“自貿(mào)區(qū)”到“自由港”銜接。

2020年－2025年是初步建立階段：初步建立起自由港政策和制度體系，營商環(huán)境達到國內(nèi)一流水平，是最為重要和關(guān)鍵階段。

因此現(xiàn)階段的海南備受矚目。

2021年6月，國務(wù)院新聞辦公室舉行海南自由貿(mào)易港法有關(guān)情況新聞發(fā)布會：宣布要在2025年之前，完成“海南自貿(mào)港”的整體建設(shè)，全島封關(guān)，執(zhí)行零關(guān)稅。這被視為我國改革開放史上的大事。

所謂“封關(guān)”，就是把整個海南島給封閉起來，經(jīng)濟自成一體，以后大陸的貨物到海南島，算出口，海南島的貨物來大陸，算進口。這是比深圳還要特殊的經(jīng)濟特區(qū)，海南島經(jīng)濟的獨立性，將達到和港澳臺一個水平線上。

在這個基礎(chǔ)上，中央給予海南島零關(guān)稅的特權(quán)。

也就是說，外國的貨物可直接進入海南島，不需要交關(guān)稅，經(jīng)海南島再入大陸的時候，才需要交關(guān)稅。

這就是所謂的零關(guān)稅自由貿(mào)易港。而上一個這樣的自由貿(mào)易港是香港，而且按計劃，海南的開放層次更高。

此外，為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，海南的另一項重磅政策是對鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的不含進口料件或者含進口料件在海南自由貿(mào)易港加工增值超過30％（含）的貨物，經(jīng)二線進入內(nèi)地免征進口關(guān)稅。

即海南本地的企業(yè)，把免稅進口的原料加工成了商品，只要增值30％以上，那么就可以視為海南本地商品，進入大陸是免關(guān)稅的。這樣的政策紅利對工商制造業(yè)的吸引力不可謂不大。

多位業(yè)內(nèi)人士紛紛向觀察者網(wǎng)表示，對比深圳與浦東，海南經(jīng)濟全面起飛就在眼前，單從政策層面上來看，深圳與浦東該有的稅收政策及營商環(huán)境，海南都有，且更加寬松，而海南的面積是前兩者總和的數(shù)十倍，更有著200萬平方公里的廣闊海域，過去GDP較低只是受到過去房地產(chǎn)泡沫以及地理位置拖累，與未來不可同日而語。

按照計劃，在未來的2025年－2035年海南島到達持續(xù)深化階段，將形成更加成熟、更具活力的自由開放經(jīng)濟新體制，營商環(huán)境躋身全球前列，充分體現(xiàn)國際高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高水平。

直到2035年－2050年才是完全成熟階段，預(yù)期建成特色鮮明、世界著名的現(xiàn)代化自由貿(mào)易港，形成高度自由化、法治化、國際化、現(xiàn)代化的制度體系，成為中國實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的標(biāo)桿和范例。