（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海二手房管控再度加碼。

7月9日，為堅持“房住不炒”，落實“滬十條”“滬七條”關(guān)于規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為要求，上海市房管局召開全市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議。會議明確，在上海市已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗。

與此同時，上海市相關(guān)交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，目前上海掛牌小區(qū)價格核驗細(xì)節(jié)還未正式公布，已知的規(guī)則是以過往小區(qū)內(nèi)的歷史成交數(shù)據(jù)作數(shù)據(jù)支撐，給出一個合理的價格區(qū)間。當(dāng)然，不代表有成交記錄這些房價就是合理的，比如一些特殊交易等等。而賣家申請報價極有可能類似上海拍牌照規(guī)則，在不高于當(dāng)時警示價的基礎(chǔ)上進(jìn)行加減。

上半年二手房累計漲幅13.9%

上海對二手房市場的管控早在去年就已開始推進(jìn)。

2020年12月，上海二手房交易過程中新增房源核驗環(huán)節(jié)，每套房源將會有專屬的身份標(biāo)識，也就是核驗編號和二維碼，核驗通過才能掛牌和網(wǎng)簽，不合格房源將會自動撤銷。

今年3月，政策緩沖期結(jié)束，中介機(jī)構(gòu)下架大量二手房源，對虛假房源進(jìn)行整頓。其中，僅鏈家一家中介公司就在一夜之間下架2.2萬套二手房源。

中指院上海分院高級分析師劉航認(rèn)為，本次新增的價格核驗則是對前期政策的補(bǔ)充升級，精準(zhǔn)打擊部分二手房掛牌虛高、誤導(dǎo)房價預(yù)期的現(xiàn)象，進(jìn)一步維護(hù)上海樓市穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的局面。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價格漲幅明顯，2021年以來市場價格連續(xù)6個月上漲，6月達(dá)到近3年最高水平，為64302元/平方米，月度價格最大漲幅為2.75%，上半年累計漲幅13.9%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，嚴(yán)格落實二手房源價格核驗政策，能夠抑制二手房虛高掛牌價格、炒作房價，抬高房價等市場亂象，進(jìn)一步促進(jìn)上海二手房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

可以參考的是，深圳在2021上半年出臺的二手房小區(qū)掛牌價格指導(dǎo)價政策，對價格的平抑起到了正向作用。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，深圳二手房價格為67407元/平方米，上半年累計下降10.4%。

梁楠表示，雖然上海掛牌小區(qū)價格核驗細(xì)節(jié)還未正式公布，但如果上海房價熱度仍居高，不排除會跟進(jìn)二手房小區(qū)價格參考機(jī)制，且預(yù)計后期也會有更多城市跟進(jìn)規(guī)范掛牌房源核驗及價格核驗。

被“做低價格”的二手房

“其實每一層加碼都增加了買房難度，急賣的可能會受影響，但我可能也會觀望，或者不賣，畢竟好的房子即使少了學(xué)區(qū)的價值也有地段的價值?！倍茉谏虾?chuàng)業(yè)超十年，對上海房價起伏有著自己的考量。

談及新政，董哲表示，雖然在新政出臺后，掛牌的房屋價值可能會出現(xiàn)降價，但是，不斷漲價的次新房也是支持她持續(xù)觀望的原因。

和董哲有一樣看法的還有鏈家的經(jīng)理人。一位來自鏈家長寧區(qū)的銷售人員楊寧向觀察者網(wǎng)表示，“上海新政和深圳新政不太一樣。”

打開鏈家網(wǎng)站，將定位切換到深圳，并在首頁中選擇二手房。不難發(fā)現(xiàn)，深圳對外發(fā)布二手房源沒有標(biāo)注成交價，只提供一個市場指導(dǎo)價?！暗珮I(yè)主到底究竟賣多少錢，還是要看具體的情況，因為房源的朝向、裝修和戶型都將影響業(yè)主的心理價位?！?

（圖片來源：鏈家網(wǎng)站）

“當(dāng)然，上海的政策還在研究，是掛牌成交價還是參考價，目前還不清楚。”清楚的是，即使業(yè)主對外報價高出市場預(yù)期，這些房源依舊可以出現(xiàn)在二手房的交易市場上，只不過這些房源將被鏈家等中介“人為隱藏”。

“比如，市場價格這套房子應(yīng)該賣一千萬，但業(yè)主就是要賣1500萬。”楊寧表示，由于這些房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場成交的真實價格，鏈家不會對外展示這個高價房源，僅在鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)端可以看到，也只會通過經(jīng)理人進(jìn)行傳播。

值得注意的是，如若房源均價高于市場預(yù)期，是無法通過房管局審核、完成過戶。

“我們可以把房子的備案價格標(biāo)注成一千萬，剩下的500萬則以現(xiàn)金、裝修補(bǔ)償款、家電家具補(bǔ)償款等方式成交。”楊寧表示，做低總價的方式在二手房市場并不少見。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就這兩年實際交易情況看，二手房往往容易出現(xiàn)做低價格，而不是做高價格。從部分城市的二手房數(shù)據(jù)看，部分價格明顯和實際感受相比要低，多少和穩(wěn)定房價的導(dǎo)向有關(guān)。從實際購房的情況看，也會做低價格，不過這樣有逃避稅費的嫌疑。

但這并不意味著新政將失去作用，盤古智庫高級研究員江瀚表示，當(dāng)前上海的房地產(chǎn)新政實際上就能夠從客觀的角度出發(fā)給市場潑潑冷水，當(dāng)市場處于整體頭腦過熱的時候，由專業(yè)化的機(jī)構(gòu)或者監(jiān)管層出面直接進(jìn)行市場的調(diào)控，將一個公允的價值傳遞給市場，無疑能夠有效地緩解房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

與此同時，江瀚認(rèn)為上海當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控其實還有一個作用，通過一個暫緩機(jī)制其實讓房地產(chǎn)市場的流動性進(jìn)行一定程度的降速，嚴(yán)格執(zhí)行掛牌房源價格核驗可以有效地降低市場的流動速率，從而實現(xiàn)從速度上進(jìn)行調(diào)控的目的。

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