（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）高度依賴地產(chǎn)公司、收入結(jié)構單一，資本市場已經(jīng)對中小型物企的上市故事感到疲倦。

7月15日上午9時，德信服務集團有限公司（簡稱“德信服務”）登錄港交所，開盤報3.06港元，與發(fā)行價持平，總市值約30.6億港元。當天盤中最高每股報3.14港元，隨后跌回發(fā)行價，截止晚間收盤，股價依舊與發(fā)行價持平。

這似乎為德信服務后續(xù)的股價走勢奠定了基調(diào)。觀察者網(wǎng)了解到，德信服務收盤價連續(xù)四個工作日持平，既漲不上去也跌不下來。

此外，7月15日-20日，德信服務成交量分別為20.65萬手、2.77萬手、1.25萬手和0.69萬手，成交量驟減且有多個時間出現(xiàn)零成交；與之相對，德信服務換手率分別為2.06%、0.28%、0.13%和0.07%，除上市首日換手率較高之外，其余時間內(nèi)都保持在極低的水平。

“這個成交量，可能都不至于動用‘綠鞋’機制?！辟Y深投行人士王驥躍向觀察者網(wǎng)表示，綠鞋機制下，是市場認為發(fā)行價高了，主承銷商動用超額配售獲得的資金去托市穩(wěn)定股價。但德信服務除第一天上市外幾乎沒有成交，每天幾百萬金額的成交，并沒有明顯的拋壓，所以動用超額配售資金穩(wěn)定股價的可能性不大。

也就是說，“物業(yè)公司，特別是小公司的物業(yè)公司，資本市場對其關注度不高了?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說道。

在管面積處于行業(yè)下游

疫情過后，占據(jù)社區(qū)入口通道的物業(yè)公司站到了風口上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，港交所已上市的物業(yè)企業(yè)已經(jīng)達到49家，而已遞表等待上市的企業(yè)數(shù)量為22家。

“而在逐漸拉長的上市戰(zhàn)線中，競爭力強的企業(yè)已經(jīng)搶先登錄，排隊上市的物企在規(guī)模、盈利、競爭力等方面明顯不足?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，近段時間上市的物企在股價表現(xiàn)上都不太理想，側(cè)面說明投資者不看好小物企的發(fā)展前景。

資料顯示，德信服務是浙江省綜合性物業(yè)管理服務提供商，總部位于杭州，截至2020年12月31日，其在管物業(yè)合共175項，在管建筑面積合共2490萬平方米，覆蓋7個省份24座城市。

其中，由德信集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)69項物業(yè)，在管總建筑面積為880萬平方米，占截至同日德信服務集團在管總建筑面積的35.1%。

可以參考的是，2020年年報數(shù)據(jù)顯示，已上市的39家物企平均在管面積接近1億平方米，為0.96億平方米，其中有16家物企在管面積超過1億平方米。

“不破發(fā)已經(jīng)很給面子了?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，德信服務擁有的在管面積處于行業(yè)下游水平。

德信服務方面則向觀察者網(wǎng)表示，影響二級市場股價變動的因素多種多樣，包括大盤走向、資金偏好、市場預期等，且公司剛剛上市，市場對公司的了解還在培育階段，未來股價預計能更好反應公司的實際價值。

不斷減少的第三方在管面積占比，可能也是投資者擔心其獨立業(yè)務開發(fā)能力的原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，德信服務來自第三方項目占比分別為78.1%、70.4%、64.9%，連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑。

眾所周知，對外拓展第三方項目成為考核一家物企服務能力的核心要素之一，而不斷減少的占比也在減少德信服務的優(yōu)勢。

為了改變這一現(xiàn)象，德信服務計劃將上市募集資金中約65%的所得款項淨額或4.53億港元用作擴大集團的業(yè)務規(guī)模及通過多渠道提高市場份額；約10%的所得款項淨額或0.697億港元將用于多元化及擴展本集團的服務產(chǎn)品。

收入高度依賴德信中國

得益于德信中國及其附屬公司的合作推動，德信服務集團業(yè)績持續(xù)增長。

招股書顯示，2018年-2020年，德信服務集團的收入分別為3.98億元、5.13億元與6.92億元，復合年增長率為31.9%；凈利潤分別為2246.2萬元、5055.0萬元與1.06億元，復合年增長率為116.8%。

其中，2018年-2020年，為德信集團所開發(fā)的物業(yè)及聯(lián)合開發(fā)的物業(yè)提供服務產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的34.9%、47.8%與58.6%；向德信集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司與其他由董事長控制的實體提供的服務所產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的16.8%、26.0%及31.2%。

也就是說，雖然第三方項目占比高，但收入水平卻不及德信中國及其附屬公司項目。

此外，由于依賴地產(chǎn)公司，德信服務與杭州本土房企德信中國的發(fā)展軌跡高度重合，大部分項目位于浙江省以及長江三角洲地區(qū)。招股書顯示，2018年-2020年，來自浙江省內(nèi)項目收入在德信服務中的占比分別為57.9%、61.1%和71.5%。

服務結(jié)構中，由于德信中國及其附屬公司以住宅業(yè)務為主，物業(yè)管理服務因此在德信服務的營收構成中占比高達53.5%。招股書顯示，2020年德信服務的物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務分別錄得3.7億元、1.79億元和1.43億元。

值得注意的是，德信服務所依賴的德信中國并不好過，腳踩一條紅線之余還在家門口拿地失利。在杭州首次集中供地中，作為排行第三的本土房企，德信中國僅拿下1宗地塊，成交金額15.9億元。

本土優(yōu)勢難以維持，德信服務的擴張計劃也將受到影響。畢竟，德信服務“計劃繼續(xù)鞏固在浙江省的市場地位，大力提高在長江三角洲地區(qū)以及中國其他經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的市場份額?！?

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