（文/張玉 編輯/馬媛媛）在老一輩人的眼里，國企的工作相當于“鐵飯碗”。國企的崗位一直都比較穩(wěn)定。也正因為此，有著“國資委批準的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一”稱號的中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“中國鐵建地產(chǎn)”）華東區(qū)域公司最近大規(guī)模的人事變動引發(fā)了業(yè)內(nèi)對其戰(zhàn)略發(fā)展的種種猜測。

日前，有消息稱，中國鐵建地產(chǎn)華東公司原董事長、黨委書記、總經(jīng)理、營銷總監(jiān)等眾多高管發(fā)生了變動。包海利升任中鐵建地產(chǎn)華東公司董事長、執(zhí)行董事、黨委書記，接替馬建軍。馬建軍則赴兄弟公司鐵建城發(fā)擔任董事、總經(jīng)理。

中國鐵建的人事一直都相對穩(wěn)定，此次公司人事出現(xiàn)較大變動的原因是什么?上述人事變動之后，公司華東區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略將會發(fā)生怎樣的調(diào)整？就此，7月20日，中國鐵建華東區(qū)域相關負責人回應觀察者網(wǎng)表示，相關人事變動系中國鐵建戰(zhàn)略發(fā)展的需要。而具體戰(zhàn)略方面，其表示，目前尚沒有可以對外披露的內(nèi)容。

行業(yè)擴張顯疲態(tài)

公開資料顯示，1975年出生的馬建軍畢業(yè)于中南大學，碩士學位，高級工程師。1998年7月，23歲的馬建軍開始參加工作。1998年~2008年，馬建軍在中鐵十六局集團及其下屬公司出任多個職位。2010年2月，中國鐵建地產(chǎn)以28.06億元競得杭汽發(fā)鑄造車間地塊。3月，馬建軍出任中鐵房地產(chǎn)集團浙江京城執(zhí)行董事、總經(jīng)理，操盤多個高品質(zhì)明星項目，杭州中國鐵建·國際城、中國鐵建·江南國際城等項目成為城市品牌樓盤。

2016年，中國鐵建地產(chǎn)成立華東區(qū)域公司，統(tǒng)籌華東運營開發(fā)，馬建軍擔任執(zhí)行董事；2018年，馬建軍從戰(zhàn)略性高度，總結提出了“圓錐體投資”理念，同年啟動了“飛象計劃”。

對于“飛象計劃”，馬建軍曾在接受媒體采訪時如此解釋：指的是要以快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略、精準的全國布局及匠心筑造精品的理念在市場上揚名立萬?！肮庥幸?guī)模不行，還要快。’”

馬建軍將中國鐵建的規(guī)模比喻成一艘巨無霸戰(zhàn)艦，也就是“大象”。他解釋道，現(xiàn)如今瞬息萬變的市場環(huán)境下，每家企業(yè)都在加速奔跑，這直接導致了競爭的激烈。因此作為央企，光大不行，還必須要快。從企業(yè)發(fā)展的角度，必須讓“大象”飛起來。

快周轉(zhuǎn)策略之下，中鐵建銷售金額也穩(wěn)步提升，不過，公司行業(yè)排名始終遲滯不前?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年，中國鐵建流量金額為685.3億元，位列排行榜第31位；2018~2020年，中國鐵建全口徑銷售金額分別為886.2億元、1100.2億元、1273.4億元，位列排行榜第34位、32位、32位。從行業(yè)排名的指標來看，“飛象計劃”效果并不明顯，行業(yè)擴張顯疲態(tài)。

同時值得一提的是，工商資料顯示，鐵建城發(fā)公司在2020年4月16日剛剛成立，法定代表人為趙晉華，總部位于浙江省寧波市。鐵建城發(fā)主要圍繞大業(yè)主方（政府及其他甲方）訴求、助力中國鐵建率先在城市更新領域?qū)崿F(xiàn)新的增長極，是系統(tǒng)內(nèi)城市開發(fā)運營類業(yè)務重要實施主體。目前鐵建城發(fā)主營業(yè)務有四個板塊，分別是未來社區(qū)、產(chǎn)城融合、片區(qū)綜合開發(fā)和其它類業(yè)務，總體思路為平臺搭建、金融推動、投資跟進、基礎設施一攬子合作。由此來看，擺在馬建軍面前的，又是一塊需要從頭開墾的“新土地”。

一位長期關注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，人事調(diào)動最麻煩，“說白了誰上去都可能不服誰，原先的計劃是不是會有好的貫徹，這個也說不準?！?

如其所言，與馬建軍的去職同步的還有，周斌升任中鐵建地產(chǎn)華東公司總經(jīng)理，接替王娟；王娟仍擔任華東公司黨委副書記職位。劉婷升任中鐵建地產(chǎn)華東公司營銷總監(jiān)，接替陳煒，陳煒已隨馬建軍進入了鐵建城發(fā)。

多元轉(zhuǎn)型能否突圍？

上升到董事長層面的人事變動也難免引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測，公司經(jīng)營戰(zhàn)略將迎來重大調(diào)整。

有意思的是，作為華東區(qū)域的新任掌舵者，包海利提到，在集團公司整體的轉(zhuǎn)型升級趨勢之下，中國鐵建地產(chǎn)華東區(qū)域公司必然一馬當先，爭取跑在前面。轉(zhuǎn)型，是其中的關鍵詞，這也是中鐵建地產(chǎn)給自己規(guī)劃的“突圍”之路。

據(jù)介紹，除了在傳統(tǒng)招拍掛市場繼續(xù)保持參與外，未來華東區(qū)域公司將積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念和經(jīng)營方式，充分利用中國鐵建全產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和央企優(yōu)勢，堅持跨界跨境整合細分行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源，在對區(qū)域經(jīng)濟、交通、產(chǎn)業(yè)等深度分析的基礎上，用戰(zhàn)略眼光進行長線和前瞻性投資布局。將投入更多的精力在創(chuàng)新經(jīng)營和創(chuàng)新業(yè)務上，積極通過對接資源、借用外腦等方式快速提高創(chuàng)新經(jīng)營能力，參與到軌道交通TOD、產(chǎn)城融合綜合開發(fā)、城市舊改等業(yè)務之中。

事實上，上述理念和觀點在包海利此前的職業(yè)生涯中就有所提及。2017年，時任中國鐵建地產(chǎn)杭州公司總經(jīng)理的包海利在接受媒體采訪時曾坦言，要想擴大品牌影響力，項目與項目之間的承繼是很關鍵的，“今年我們賣了100多個億，打掉了一大半的子彈，而明年我們還要持續(xù)發(fā)聲，這就需要有新的項目能頂上去?！闭劶澳玫夭呗?，包海利曾表示，視野不會局限在土地招拍掛上，中國鐵建地產(chǎn)正嘗試在復合型地產(chǎn)開發(fā)上尋找機遇，如養(yǎng)老、旅游、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務線都可能會是今后發(fā)展的重點。

而為了獲取更多的“子彈”，儲備“糧草”，近年來，中國鐵建在拿地方面也頗為積極。年報數(shù)據(jù)顯示，2020年，中鐵建在北京、上海、廣州、天津、重慶、武漢等34個城市成功獲取57宗土地，規(guī)劃總建筑面積1184萬平方米。截至報告期末，集團共進入77個國內(nèi)城市及其它區(qū)域，持有開發(fā)328個項目，總建設用地面積約2919萬平方米，總建筑規(guī)模約9076萬平方米。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，中鐵建在鐵路、高鐵等方面的確有一定的優(yōu)勢，未來也是有一定的機會在里面的。不過，另一方面，TOD、舊改、產(chǎn)城融合等業(yè)務由于開發(fā)周期長，也會對資金形成一定的考驗，“但好歹也是央企，資金問題不大”。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，中鐵建地產(chǎn)負債合計分別為1178.29億元、1273.3億元及1469.88億元。截至2021年一季度，公司負債已經(jīng)攀升至1507.77億元。2018~2020年，公司資產(chǎn)負債率分別為82.82%、82.54%及83.68%；現(xiàn)金到期債務比分別為-79.81%、-10.24及19.09。

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