（文/張玉 編輯/馬媛媛）房住不炒的政策環(huán)境下，與住房息息相關(guān)的土地市場(chǎng)也正在發(fā)生一場(chǎng)巨大的改變。

8月6日，深圳交易集團(tuán)有限公司（深圳公共資源交易中心）官網(wǎng)發(fā)布公告，為穩(wěn)妥推進(jìn)第二批居住用地集中掛牌交易組織工作，決定中止此前披露的22宗地塊的掛牌出讓工作，具體出讓時(shí)間另行公告。截至當(dāng)日24時(shí)，已交納的競(jìng)買（投標(biāo)）保證金，深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺(tái)將原路退回。

一石激起千層浪。此次深圳第二批集中供地延期引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛猜測(cè)。甚至有網(wǎng)友表示，集中供地相關(guān)變化是因?yàn)槊畔聛韴?bào)名房企嚴(yán)重低于預(yù)期。

不過，這一觀點(diǎn)遭到業(yè)內(nèi)知情人士的否認(rèn)。好地研究院執(zhí)行院長(zhǎng)方曉泉表示，這完全不屬實(shí)。據(jù)其透露，深圳完全是超預(yù)期，“已經(jīng)交的保證金今天還沒退完?！?

首輪集中土拍“后遺癥”

部分城市二次土拍延期的背后，一個(gè)難以回避的問題是，大部分城市土拍市場(chǎng)“依然過熱”。

以深圳為例，第一輪集中供應(yīng)的6宗土地，溢價(jià)率最高達(dá)45%，樓面價(jià)最高達(dá)7萬。而且，開發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)地塊的追逐非?；馃幔恋厍岸巳谫Y也非常熱鬧，部分開發(fā)商有多個(gè)馬甲參與，在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的狀況與兩個(gè)集中前的供地沒有太大的區(qū)別。

與網(wǎng)絡(luò)流傳的房企拿地積極性低相反，方曉泉表示，深圳土地稀缺，開發(fā)商拿地積極，預(yù)計(jì)會(huì)拍的比較高，且會(huì)跟前段時(shí)間深圳進(jìn)行的樓市調(diào)控的效果形成反差?；诖?，接下來，深圳要改競(jìng)拍規(guī)則。

“第一輪供地，盡管實(shí)現(xiàn)了從涓涓細(xì)流到放量供應(yīng)的目標(biāo)，但是在穩(wěn)地價(jià)，進(jìn)而穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期上面，并沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，突然中止供地，主要原因是，第二輪供地與國(guó)家最新指示有一些沖突。這也是第一輪土地集中出讓沒有實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的主要原因。最終的結(jié)果將是兩個(gè)目標(biāo)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

事實(shí)上，除了依舊火熱的市場(chǎng)，被攤薄的利潤(rùn)水平也考驗(yàn)著房企的拿地積極性。

“第一批的土拍結(jié)果就可以看出，除了個(gè)別城市控制的還不錯(cuò)，其他地方都很熱。但是，控制不錯(cuò)的城市像北京、上海等，也面臨一個(gè)問題：沒有利潤(rùn)。我們是想規(guī)范市場(chǎng)，但不是要把市場(chǎng)給弄死。所以可能還需要一些詳細(xì)的規(guī)則去梳理。”對(duì)于當(dāng)前部分城市土拍市場(chǎng)出現(xiàn)的延期現(xiàn)狀，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦一陣見血地指出。

房企利潤(rùn)低的問題并不是危言聳聽。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上的一席話曾引爆地產(chǎn)圈。他直言，濱江在今年的杭州集中土拍中共拿了5塊地。憑借團(tuán)隊(duì)精干、高效管理、融資能力強(qiáng)、品牌影響大等優(yōu)勢(shì)，將努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平。

要知道，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年濱江在杭州銷售額387億，位列杭州房地產(chǎn)企業(yè)排行榜第一位。如此之下，房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)凈利潤(rùn)水平可見一斑。

李宇嘉坦言，報(bào)名的開發(fā)商減少，一方面是因?yàn)榘凑沾饲斑壿嬆玫氐捻?xiàng)目可能不賺錢了。同時(shí)，融資形式也很難支持高保證金、土地前融。“三線四檔”的監(jiān)管要求強(qiáng)化，對(duì)購(gòu)地資金來源的監(jiān)管加強(qiáng)，購(gòu)地資金不超過銷售額的40%。

“問題是，如果土地市場(chǎng)冷卻，對(duì)深圳已經(jīng)開始回落的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是巨大的沖擊。進(jìn)一步，可能會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)投資、城市更新也會(huì)造成連鎖反應(yīng)?！彼硎尽?

多城出臺(tái)土地政策

首輪集中土拍所呈現(xiàn)出來的種種弊端也迅速引發(fā)關(guān)注。

7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話。根據(jù)會(huì)議精神，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融”這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“3線4檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理；要加快完善“穩(wěn)定價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則；建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

不難看出，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控，還是要緊緊圍繞土地和金融兩個(gè)方面。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談惠州、銀川、徐州、金華、泉州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人。據(jù)報(bào)道，上述5個(gè)城市被納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

此后，多個(gè)城市迅速發(fā)布相關(guān)調(diào)控政策。而土地市場(chǎng)政策作為重要的方面，赫然在列。

8月9日凌晨，惠州市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中第一條就提到，要建立完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)品質(zhì)”等出讓方式。合理確定出讓地塊住宅銷售限價(jià)，進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

而在此之前，金華市住建局規(guī)定，要完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”等住宅用地出讓競(jìng)拍規(guī)則，根據(jù)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)確定出讓地塊住宅銷售限價(jià)。

東莞市更是明確，嚴(yán)格購(gòu)地主體資格審查，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地競(jìng)買。建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度，對(duì)購(gòu)地資金來源進(jìn)行穿透式核查，確保競(jìng)買企業(yè)購(gòu)地資金依法合規(guī)。

“下半年，需要在總結(jié)第一輪集中供地的基礎(chǔ)上，對(duì)第二輪集中供地的模式做修訂。此前杭州的第二輪供地時(shí)，我們已經(jīng)看到了變化，比如大幅度提高保證金的門檻，開競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)試點(diǎn)。對(duì)于深圳等熱點(diǎn)城市來講，第二輪供地采取什么樣的模式，決定下半年調(diào)控的績(jī)效和市場(chǎng)預(yù)期?！崩钣罴伪硎?。

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