（文/張玉 編輯/馬媛媛）從全面禁止校外輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)，到積極推行素質(zhì)教育，近段時(shí)間以來，頻繁的教育相關(guān)調(diào)控對行業(yè)產(chǎn)生了巨大影響。

體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，則是學(xué)區(qū)房相關(guān)政策的頻繁發(fā)布。打擊學(xué)區(qū)房炒作，已經(jīng)被提到了史無前例的高度。

8月10日，杭州市住保房管局在房地產(chǎn)中介市場秩序整治階段性工作推進(jìn)會(huì)中，向各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信息發(fā)布的通知》?！锻ㄖ访鞔_，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得發(fā)布包括炒作學(xué)區(qū)房及以個(gè)別成交案例、局部區(qū)域價(jià)格波動(dòng)炒作市場行情等6類信息。

而在此之前，包括深圳、北京、上海、廣州等多個(gè)城市均發(fā)布了學(xué)區(qū)房相關(guān)政策。

杭州“喊話”：中介機(jī)構(gòu)不得炒作學(xué)區(qū)房

在中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生看來，杭州此次在政策規(guī)范中點(diǎn)名“不得炒作學(xué)區(qū)房”，主要原因是7月23日，八部門聯(lián)合出臺(tái)進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范秩序的通知。其中提到，中介機(jī)構(gòu)以及城市房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)構(gòu)，要堅(jiān)持房住不炒的大的方向，不能惡意進(jìn)行市場炒作。

“因?yàn)閷W(xué)區(qū)房在二手房里面確實(shí)是一個(gè)比較典型的樣本，其市場需求還是比較旺盛的。很多二手房的房東也會(huì)借助學(xué)區(qū)房的概念進(jìn)行炒作。這勢必會(huì)對二手房的價(jià)格帶來一定的影響，而這跟目前整個(gè)房價(jià)的初衷是相悖的?！?

事實(shí)上，這不是杭州調(diào)控首次“點(diǎn)名學(xué)區(qū)房”。今年7月，杭州市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于構(gòu)建共建共享公共服務(wù)體系的專項(xiàng)計(jì)劃（征求意見稿）》，其中提到，鼓勵(lì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社）、國有企事業(yè)單位、高等學(xué)校等舉辦優(yōu)質(zhì)普惠性幼兒園。

意見稿提出，全面推進(jìn)新時(shí)代城鄉(xiāng)義務(wù)教育共同體建設(shè)，推進(jìn)跨區(qū)域跨層級的名校集團(tuán)化辦學(xué)，鼓勵(lì)市屬優(yōu)質(zhì)高中與桐廬、淳安、建德三縣（市）高中組建緊密型教育集團(tuán)，創(chuàng)新市、區(qū)合作共建優(yōu)質(zhì)高中辦學(xué)機(jī)制，繼續(xù)推進(jìn)市直屬優(yōu)質(zhì)普通高中到蕭山、余杭、臨平、富陽、臨安五區(qū)建設(shè)分校，建成后市和區(qū)按 1:1 比例招生，確保每個(gè)“星城”都有名校資源覆蓋。

除了在學(xué)校方面下功夫，在教師的排布方面，意見稿還建議引導(dǎo)優(yōu)秀教師赴“九大星城”任職任教。對符合條件的教師，會(huì)給予其在支教時(shí)間、教育教學(xué)專業(yè)理論考核和課堂教學(xué)能力測評以及工資福利待遇、評優(yōu)評先等方面予以傾斜。

此外，政策還建議逐步擴(kuò)大市屬優(yōu)質(zhì)普通高中與蕭山、余杭、臨平、富陽、臨安等五區(qū)優(yōu)質(zhì)普通高中雙向等額招生規(guī)模，穩(wěn)步推進(jìn)十區(qū)高中招生一體化。

深圳“放招”：推行“大學(xué)區(qū)”招生

學(xué)區(qū)房改制刻不容緩。而身為改革開放前沿的深圳，也率先推出關(guān)于學(xué)區(qū)、教育相關(guān)舉措。

7月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》重磅推出。本次《草案征求意見稿》也針對入學(xué)政策進(jìn)行了完善。

在公共教育方面，政策規(guī)定，深圳市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化義務(wù)教育積分入學(xué)政策，綜合考量戶籍、居住時(shí)長、社保年限等因素，確保公平合理。

此外，政策明確，深圳市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。

通俗地來說，大學(xué)區(qū)是指教育局實(shí)行的教育申請辦法，即：住房在大學(xué)區(qū)內(nèi)，家長可以不受地限制申請大學(xué)區(qū)內(nèi)的任一一所或者多所學(xué)校。

舉例來講，A學(xué)校對應(yīng)甲片區(qū)，B學(xué)校對應(yīng)乙片區(qū)，C學(xué)校對應(yīng)丙片區(qū)。那么當(dāng)A、B、C實(shí)行大學(xué)區(qū)制，在甲乙丙片區(qū)的家長第一志愿可在ABC三所學(xué)校中選擇，選擇原對應(yīng)學(xué)校有額外加分。簡單說可以理解為，一套房產(chǎn)多個(gè)學(xué)?？蛇x。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來的大學(xué)區(qū)制，一定要弱化學(xué)位房的作用。首先，加分項(xiàng)不再以買房的時(shí)間為計(jì)分依據(jù)。而是以入戶時(shí)間，居住時(shí)間，社保繳納時(shí)間為主要計(jì)分依據(jù)。

其次，基礎(chǔ)分一樣的情況下，如果在這個(gè)片區(qū)租房的時(shí)間比較長，就能夠獲得更長的居住積分加分項(xiàng)；如果在這個(gè)區(qū)域繳納社保的時(shí)間比較長，就能夠獲得更多的社保繳納時(shí)間加分項(xiàng)。這樣，就可能會(huì)出現(xiàn)租房的分?jǐn)?shù)，比買房的分?jǐn)?shù)高的情況。所以，現(xiàn)在入手學(xué)位房的風(fēng)險(xiǎn)在加大。

當(dāng)然，如果“先單片區(qū)、后大學(xué)區(qū)”的模式不改，也就是先錄取片區(qū)內(nèi)的學(xué)生，再錄取大學(xué)區(qū)內(nèi)其他報(bào)名的學(xué)生，那么，房子的作用還是很大。

行業(yè)“震動(dòng)”：二手房市場“涼涼”？

事實(shí)上，杭州和深圳并非特例，今年以來，已有多個(gè)城市出臺(tái)學(xué)區(qū)房調(diào)控措施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥等城市都曾出臺(tái)遏制學(xué)區(qū)房炒作的相關(guān)措施。

學(xué)區(qū)房調(diào)控政策的密集發(fā)布也肉眼可見地對當(dāng)?shù)囟址渴袌鲇绕涫菍W(xué)區(qū)房市場帶來了不小的震動(dòng)。

李宇嘉告訴觀察者網(wǎng)，深圳的學(xué)位房價(jià)格原來是遠(yuǎn)低于北京、上海的，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北京、上海的要高?！拔磥?，任何關(guān)于學(xué)區(qū)房的政策，對深圳的學(xué)區(qū)房都是利空，特別是打擊過去單校劃片下超高學(xué)區(qū)房價(jià)格?！?

根據(jù)深圳本地媒體報(bào)道，8月2日，位于百花片區(qū)的長城大廈法拍房因無人報(bào)價(jià)，流拍了。有意思的是，該項(xiàng)目整接著二拍掛牌867萬，總價(jià)相比一拍（1084.1萬）便宜了200多萬，將于8月19日再次拍賣。

此次拍賣對象為廣東省深圳市福田區(qū)百花路四路2號(hào)長城大廈1棟A405號(hào)房產(chǎn)；拍賣物建筑面積為104.7平方米（具體以相關(guān)主管部門最后核定為準(zhǔn)）。一拍起拍價(jià)為1084萬，單價(jià)約10.4萬/平方米。

需要說明的是，深圳福田的百花片區(qū)，坐擁深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，網(wǎng)絡(luò)傳言該區(qū)域曾有二手房超40萬/平方米成交。

無獨(dú)有偶，7 月 27 日，杭州對口學(xué)軍小學(xué)求智巷校區(qū)的一套頂級學(xué)區(qū)房源法拍，僅以7.85萬元/平方米的單價(jià)成交，接近底價(jià)，相當(dāng)于在房源評估價(jià)的基礎(chǔ)上打了個(gè)七五折。而貝殼上面該小區(qū)的房源均價(jià)超過11萬元/平方米。

最新數(shù)據(jù)顯示7月，杭州市區(qū)二手房共計(jì)成交6314套，環(huán)比下跌22.2%，這也是近五年來二手房月成交量的同比新低。

整個(gè)市場對超高學(xué)區(qū)房價(jià)格存在巨大泡沫現(xiàn)象已經(jīng)形成共識(shí)。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦直言，現(xiàn)在調(diào)控基本上都已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)深水區(qū)，以前對新房市場的還比較好控制，二手房市場控制有一定的難度，不但要控小業(yè)主，還要控經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。學(xué)區(qū)房雖然只是市場上的一個(gè)小分支，但是其波動(dòng)對于市場的走向還是比較有風(fēng)向標(biāo)意義的。一旦這種市場冷下來，項(xiàng)目周邊的價(jià)格也會(huì)降下來。所以，對于學(xué)區(qū)房的管控非常有必要。

高院生向觀察者網(wǎng)表示，杭州二手房市場近期一直還是相對比較冷的，因?yàn)榻衲陱哪瓿蹰_始杭州政府就一直對二手房市場進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。尤其是二手房價(jià)格其實(shí)是需要有一個(gè)價(jià)格核準(zhǔn)機(jī)制。但學(xué)區(qū)房由于比較特殊，需求還是旺盛的，“價(jià)格可能會(huì)受到擠壓，但市場需求還是在的?！?

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