（文/張志峰 編輯/馬媛媛）8月12日晚間，金輝控股發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。

作為較早發(fā)布半年報(bào)的房企，金輝上半年的表現(xiàn)堪稱(chēng)驚艷。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，企業(yè)已確認(rèn)收入為160.7億元，同比增幅44.1%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.1億元，同比增長(zhǎng)92.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為18.3億元，同比大增超200%。

難能可貴的是，保持業(yè)績(jī)大增同時(shí)，金輝的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步趨于穩(wěn)健。

截至2021年6月30日，企業(yè)凈負(fù)債率75.9%，現(xiàn)金短債比為1.5，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，“三道紅線”全部綠檔的基礎(chǔ)上又有所優(yōu)化。

因此有分析人士指出，金輝無(wú)論從規(guī)模、增速，還是利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)杠桿等方面都稱(chēng)得上優(yōu)秀，儼然成為一副“新一代三好生”模板。這樣的企業(yè)在過(guò)去行業(yè)大爆發(fā)的年代或許存在感不強(qiáng)，但行業(yè)一旦遇到危機(jī)，反而更能穩(wěn)定前行、厚積薄發(fā)。

特別是如今市場(chǎng)流動(dòng)性邊際趨緊的大背景下，“集中供地”和“房貸集中管理”等政策對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，但是這也更加考驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，促進(jìn)進(jìn)一步提高可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

事實(shí)上，金輝控股的應(yīng)對(duì)策略很簡(jiǎn)單：量入為出，放棄無(wú)效囤地。企業(yè)表示，下半年堅(jiān)定穩(wěn)健投資并進(jìn)一步提高土儲(chǔ)擴(kuò)張精準(zhǔn)性，進(jìn)一步企穩(wěn)杠桿并提高周轉(zhuǎn)率，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，“三道紅線”持續(xù)綠檔

除了營(yíng)收數(shù)據(jù)之外，企業(yè)上半年在銷(xiāo)售方面增速也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)金輝控股合約銷(xiāo)售額557.7億元，同比增幅49.3%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，按照行業(yè)上半年四六開(kāi)的銷(xiāo)售規(guī)律，金輝今年順利進(jìn)入千億俱樂(lè)部幾乎板上釘釘。

而當(dāng)事人金輝卻始終沒(méi)有像同行一樣制定明確的目標(biāo)，表示“不以銷(xiāo)售額作為唯一考核標(biāo)準(zhǔn)，更多是利潤(rùn)考核”。

這大概也是企業(yè)去年銷(xiāo)售額972億元，明明“加把勁”就可以成為千億新秀，卻放棄這個(gè)機(jī)會(huì)，優(yōu)先選擇把“三道紅線”財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)綠的原因。

也正因此，金輝起家于福建福州，身上卻絲毫沒(méi)有閩系高杠桿激進(jìn)擴(kuò)張的標(biāo)簽。在如今融資渠道收緊的背景下，企業(yè)授信額度反而顯得頗為寬松，融資成本也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

報(bào)告顯示，截至2021年6月30日，企業(yè)有息負(fù)債總額為543.97億元，較2020年底增速僅為1.2%。如下半年維持當(dāng)前債務(wù)增速，將大大低于“三道紅線”綠檔要求：有息負(fù)債年增速不超過(guò)15%。期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余達(dá)254.8億元，仍處于高位。

針對(duì)目前融資情況，金輝控股總裁助理徐小冬在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，截至年中，金輝控股獲得銀行授信841億元，其中已經(jīng)使用授信額度為341億元，未使用授信額度為500億元。

此外，上半年企業(yè)加權(quán)平均債務(wù)成本進(jìn)一步下降至6.95%，相較于2020年底的7.47%下降了0.52個(gè)百分點(diǎn)。

金輝控股首席財(cái)務(wù)官趙巖表示，融資成本降低的主要原因是融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：成本較低的銀行貸款占比較2020年底提升13.6個(gè)百分點(diǎn)至66.3%；成功發(fā)行了包括CMBS、ABS在內(nèi)的多筆低成本資產(chǎn)抵押證券；境內(nèi)外公司債券的發(fā)行成本也隨著上市后信用評(píng)級(jí)的上調(diào)而有所下降。

下半年欲加大拿地力度

值得注意的是，金輝控股的厚積薄發(fā)不止體現(xiàn)在營(yíng)收與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上，企業(yè)拿地方面表現(xiàn)同樣出人意料。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)上半年新增17幅土地，規(guī)劃建筑面積221.8萬(wàn)平方米，涉及北京、重慶、寧波、鄭州等11個(gè)一線、強(qiáng)二線重點(diǎn)城市，主要集中在長(zhǎng)三角、東南和珠三角區(qū)域。

在克而瑞《2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》榜單里，金輝以371.1億的新增貨值排在第37位，稍高于同期銷(xiāo)售排行榜的排名。

而事實(shí)上行業(yè)內(nèi)對(duì)金輝控股在土地市場(chǎng)上的動(dòng)作幾乎沒(méi)有什么深刻的印象，原因就在于其具體的投資選擇上。企業(yè)拿地時(shí)明顯更加注重都市圈，避開(kāi)“集中供地”大熱點(diǎn)，布局“新二線”，高性?xún)r(jià)比拿地。例如北京大興地塊、惠州白云新城等5宗涉宅地，均以底價(jià)競(jìng)得。

值得一提的是，金輝上半年權(quán)益地價(jià)總額約為88.97億元、合約地價(jià)總額約為146.83億元。對(duì)比上半年557.7億的銷(xiāo)售額，金輝控股上半年拿地成本所占銷(xiāo)售額比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政策限定的40%閾值，這也為其下半年獲得更多優(yōu)質(zhì)機(jī)會(huì)留下了充足的空間。

截至年中，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)3307萬(wàn)平方米，其中97.9%位于強(qiáng)二線及核心三線城市。

相較于此，下半年才真正是金輝的主場(chǎng)。

金輝控股執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁林宇在業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，下半年的投資態(tài)度會(huì)相對(duì)積極，因?yàn)椤敖衲晟习肽甑耐恋厥袌?chǎng)比較火熱，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，下半年土地市場(chǎng)的窗口會(huì)比上半年好”。

而在拿地布局上，金輝控股還是會(huì)堅(jiān)持聚焦深耕區(qū)域和板塊，特別是在長(zhǎng)三角、珠三角和優(yōu)秀的中西部、東南城市，保持穩(wěn)定的投資強(qiáng)度。在新城市開(kāi)拓上，則會(huì)比較謹(jǐn)慎。

此外，林宇表示，考慮最近集中供地政策打了補(bǔ)丁，以及勾地、收并購(gòu)等形式的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，下半年公開(kāi)市場(chǎng)還將是金輝控股拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)。 在產(chǎn)品類(lèi)型上，金輝控股將堅(jiān)持剛需、剛改、首改產(chǎn)品為主，加上少部分的再改產(chǎn)品，因?yàn)椤斑@些產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)”。

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