（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）出于對企業(yè)業(yè)績的信心和現(xiàn)金流的持續(xù)轉(zhuǎn)好，美的置業(yè)將三道紅線轉(zhuǎn)綠的時間提前了一年?！肮芸刎搨鲩L，提升周轉(zhuǎn)效率，做強內(nèi)生增長，力爭三道紅線明年轉(zhuǎn)綠?！泵赖闹脴I(yè)董事局主席赫恒樂如是說道。

8月26日，美的置業(yè)以線上視頻的形式召開2021年中期業(yè)績發(fā)布會，董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂，執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈，執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝出席發(fā)布會。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)實現(xiàn)收入330.39億元，較2020年同期增長57.8%；毛利為68.38億元，較2020年同期增長23.8%；核心凈利潤為31.01億元，較2020年同期增長31.6%；歸母核心凈利潤為23億元，較2020年同期增長11.2%。

受業(yè)績消息影響，美的置業(yè)股價高開高走，漲幅達3.74%，收盤報14.98港元。

強三線以上城市銷售占比高達78%

報告期內(nèi)，美的置業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司實現(xiàn)合約銷售金額約825.9億元，同比增長71%，位居地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊；已售建筑面積約686.6萬平方米，合約銷售均價較2020年同期增長9.3%至12028元/平方米。

半年前，美的置業(yè)給自己定下銷售1500億元的全年目標，按此計算，前6月份美的置業(yè)合約銷售金額已實現(xiàn)年度目標的55%，超額完成目標。

之所以能在業(yè)績上實現(xiàn)快速增長，和美的置業(yè)長期堅持城市升級和城市深耕的策略分不開關(guān)系。據(jù)了解，美的置業(yè)主動的控制和縮減低量級城市的投入，城市布局升級一線、二線和強三線，兩年來持續(xù)不斷地將土地的投資投放在二線以上的城市，聚焦于長三角和大灣區(qū)。

報告期內(nèi)，一線、二線及強三線城市的銷售占比提高到78%，滬蘇、浙閩以及珠三角的銷售占比提高到69%。其中，美的置業(yè)市占率排名前十的城市有21個，貢獻銷售比例約48%。

“與此同時，從美的置業(yè)公司內(nèi)部重點區(qū)域的增速來看，上半年實現(xiàn)94%的增長，超過百億元的區(qū)域達到了3個，超進度完成年度目標。其中，19個城市公司完成目標進度超50%?！焙潞銟方榻B道。

上半年新增土地儲備結(jié)構(gòu)則更加聚焦。2021年上半年，美的置業(yè)在19個城市新增土儲，新增總建筑面積 440萬平方米，其中滬蘇、浙閩、珠三角區(qū)域總建筑面積占比 65%，較2020年上半年新增提升10%。

具體來看，上半年新增土儲分布于一二線及強三線城市的占比達到了87%，美的置業(yè)重點區(qū)域拿地占比達到了65%，其中，滬蘇區(qū)域拿地占比22%，浙閩區(qū)域拿地占比28%，珠三角占比15%。

此外，基于自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，美的置業(yè)在多元化渠道拿地方面有了一定的突破。報告期內(nèi)，新增舊改合同面積1077萬平方米，估算貨值1362億元。截至期末，美的置業(yè)累計已轉(zhuǎn)化土儲面積287萬平方米，累計已轉(zhuǎn)化貨值380億元，下半年待轉(zhuǎn)化貨值143億元。

在城市更新賽道上，美的置業(yè)主要圍繞舊廠及舊村居改造，通過和地方國資平臺合作，一起完成城市更新項目。截至目前，在舊廠及舊村居待轉(zhuǎn)化的22個項目中，就有17個項目位于珠三角。

截至2021年6月30日，美的置業(yè)共有339個物業(yè)開發(fā)項目，其中通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與103個項目，覆蓋全國62個城市，擁有土儲總建筑面積 6309萬平方米，權(quán)益總建筑面積 4223萬平方米。

凈負債率實現(xiàn)五連降

從“三道紅線”到“拿地金額不超過銷售占比的40%”，房企的現(xiàn)金流狀況成為業(yè)績會上熱度最高的話題。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)凈負債率為58.2%，較2020年末下降21個百分點，實現(xiàn)五連降；現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率下降至74.7%，因踩中一條紅線，歸為黃檔。

“我們預(yù)計最快在2022年底可以實現(xiàn)綠檔?！绷指瓯硎荆緭碛蟹浅７€(wěn)健的財務(wù)狀況和極具競爭力的融資優(yōu)勢，以控負債、提效率、增效益為基線，系統(tǒng)科學有序的降負債。

在此之前，林戈在曾在半年前的2020年全年業(yè)績會上表示，計劃在2023年能夠全部達標，實現(xiàn)綠檔。

之所以有勇氣將“三道紅線”轉(zhuǎn)綠的時間提前一年，可能是因為美的置業(yè)現(xiàn)金流表現(xiàn)亮眼、融資成本持續(xù)下降和融資結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。

期內(nèi)，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量321億元，一年內(nèi)到期的有息負債僅106億元，足以覆蓋短期債務(wù)兩遍有余。此外，美的置業(yè)銀行授信額度增長至1432億元，尚未動用的銀行授信額度增長至899億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力自然不在話下。

手握充足現(xiàn)金總量同時，上半年美的置業(yè)融資成本持續(xù)下降。報告期內(nèi)，美的置業(yè)新增有息負債融資成本進一步降低至4.74%，同比下降44BP；加權(quán)平均融資成本實現(xiàn)5連降，降至4.92%，遠遠低于行業(yè)平均水平。

拿美的置業(yè)發(fā)布的境內(nèi)公司債舉例。2021年2月，美的置業(yè)共發(fā)行兩筆公司債，合計發(fā)行規(guī)模為15.20億元。其中，品種一發(fā)行規(guī)模為10.20億元，最終票面利率為4.40%；品種二發(fā)行規(guī)模為5.00億元，最終票面利率為4.60%。

可以參考的是，領(lǐng)先指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，境內(nèi)融資利率在2.63%-7.00%之間，債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點；境外債券融資利率范圍為4.625%-14.50%，債券平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個基點。

融資結(jié)構(gòu)則主要體現(xiàn)在渠道占比和長短期占比上。截至2021年6月30日，美的置業(yè)有息負債總額571.21億元，相比上年末下降2.6%。其中，銀行借款和債券融資合計占比76%，融資余額期限兩年以上占比提升至39%。

“美的置業(yè)的融資渠道非常傳統(tǒng)，也很透明，非常符合監(jiān)管的導向?！绷指瓯硎荆澳壳爸饕强刎搨?、降低融資成本，我們對公司未來整個存續(xù)負債進一步下降有信心?！?

本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。